„Ergänzung, Unabhängigkeit, Skalierung und Flexibilität“ – Interview mit Andreas Entreß, BAYERNWOHNEN

Debüt am Anleihemarkt

Das Immobilienunternehmen Bayern Wohnen Entreß GmbH (BAYERNWOHNEN) hat Ende 2025 seine erste Unternehmensanleihe aufgelegt. Der fünfjährige Debüt-Bond (ISIN: DE000A460BC0) hat ein Gesamtvolumen von bis zu 25 Mio. Euro und wird jährlich mit 7,50 % verzinst. Die Anleihe kann ab einer Mindestanlage von 1.000 Euro direkt über die Emittentin gezeichnet werden. BAYERNWOHNEN fokussiert sich mit seinen Immobilienprojekten auf die Region Oberbayern. Geschäftsführer Andreas Entreß erklärt im Interview, wie das Unternehmen arbeitet, welche Chancen die Premieren-Anleihe bietet und wofür die Emissionsmittel genutzt werden sollen.

Anleihen Finder: Herr Entreß, können Sie uns die Bayern Wohnen Entreß GmbH kurz und in wenigen Worten vorstellen? Wie sieht Ihr Geschäftsmodell aus, womit verdienen Sie Ihr Geld?

Andreas Entreß: BAYERNWOHNEN ist ein seit 2005 erfolgreiches, inhabergeführtes Immobilienunternehmen, spezialisiert auf Wohnbau mit regionalem Fokus auf Oberbayern. Unser Geschäftsmodell bildet die vollständige Wertschöpfungskette ab – von der Grundstücksakquise über die Projektentwicklung und Baurechtschaffung bis zum schlüsselfertigen Bauen, Verkauf oder zwischenzeitlicher Vermietung. Aus der Veräußerung der Einzelimmobilien generieren wir den größten Teil unserer Einnahmen. Das Portfolio unserer Wohnimmobilien reicht vom klassischen Geschosswohnungsbau über Doppel- und Reihenhäuser bis hin zu spezifischen Wohnlösungen für Bedarfssegmente wie etwa studentisches oder altersgerechtes Wohnen.

„Aus der Veräußerung der Einzelimmobilien generieren wir den größten Teil unserer Einnahmen“

Anleihen Finder: In welchen Regionen und Immobiliensegmenten sind Sie konkret tätig?

Andreas Entreß: Unser Fokus liegt, wie schon erwähnt, auf Oberbayern, speziell in der Metropolregion München und auf den bedeutenden Pendlerachsen dorthin. Diese Verwurzelung bringt eine tiefe regionale Marktkenntnis mit sich; wir bauen ausschließlich in den wirtschaftlich dynamischsten Standorten. Das ist, neben gewachsenen Partnerschaften und einer soliden Eigenkapitaldecke, unsere Erfolgsbasis für professionelle Projektentwicklung. Mein Team und ich entscheiden über Grundstücksankäufe und Projektplanungen nach klar definierten Kriterien: Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraftniveau, infrastrukturelle Anbindung und baurechtliche Umsetzbarkeit. Dabei verfolgen wir stets das Ziel, nutzerorientierte Wohnangebote zeitnah und wirtschaftlich tragfähig umzusetzen – mit hohem Wiederverkaufswert und marktgerechter Verwertbarkeit.

Anleihen Finder: Wie groß ist Ihre aktuelle Projektpipeline und wie beurteilen Sie das Marktumfeld in Bayern – speziell Oberbayern?

„Auf dem oberbayerischen Wohnungsmarkt ist Wohnraummangel schon immer ein brisantes Thema“

Andreas Entreß: Aktuell umfasst unsere Projektliste 391 Wohneinheiten mit rund 21.000 m² geplanter Wohnfläche, verteilt auf Standorte im Münchner Umland und der Region Rosenheim. Weitere Projekte prüfen wir laufend, gehen aber bewusst selektiv vor – solides Wachstum hat für uns Vorrang vor schneller Expansion.
Auf dem oberbayerischen Wohnungsmarkt ist Wohnraummangel schon immer ein brisantes Thema. Hoher Freizeitwert, eine starke Wirtschaft mit qualifizierten Arbeitsplätzen und die bayerische Lebensart befeuern als Dauermagnet den Zuzug. Laut BayernLabo Wohnungsmarktbericht 2024 besteht bis 2042 in Bayern ein Neubaubedarf von rund 963.000 Wohnungen zuzüglich eines nicht gedeckten Wohnungsbedarfs von ca. 213.000 Einheiten – bei gleichzeitig rückläufigen Baugenehmigungen. Diese Angebotslücke schafft ideale Rahmenbedingungen für unser Geschäftsmodell.

Anleihen Finder: Warum legt BAYERNWOHNEN gerade jetzt eine Unternehmensanleihe auf? Wofür sollen die Emissionserlöse konkret eingesetzt werden?

Andreas Entreß: Dazu fallen mir spontan 4 Schlagworte ein: Ergänzung, Unabhängigkeit, Skalierung und Flexibilität. Lassen Sie es mich kurz erläutern: Die Anleihe dient uns als ergänzender Baustein zu Bankdarlehen und Eigenkapital. Projektstarts können damit künftig unabhängig von Vorverkaufsquoten oder bankseitigen Auszahlungsvoraussetzungen geplant werden. So lässt sich unser langjährig erfolgreiches Geschäftsmodell weiter skalieren, indem wir zusätzliche marktattraktive Bauprojekte umsetzen können. Und unsere Verwertungslogik wird flexibler: Verkauf mit Fertigstellung wird angestrebt, frühere Verkäufe sind möglich; Vermietung bleibt eine Option. Dieses breite Spektrum schafft Handlungsfreiheit über alle Vermarktungsphasen hinweg und stabilisiert unsere Projektkalkulation. Kurz: Turbo!

„Vorrangig sollen die Mittel für den Erwerb von Grundstücken und Projektrechten genutzt werden“

Vorrangig sollen die Mittel für den Erwerb von Grundstücken und Projektrechten genutzt werden, im Weiteren für die Schaffung von Baurecht, die Projektentwicklung und -planung sowie die Finanzierung der Baukosten ausgewählter Wohnbauvorhaben in Oberbayern – aktuell u. a. in Rosenheim („Das Bayer“) und Puchheim („Am Gröbenbach“). Weitere Projekte in Bad Heilbrunn und Penzberg sind in Vorbereitung. Die Anleihemittel fließen als Eigen-/Zwischenfinanzierung in die Projektgesellschaften, um zeitnah und parallel umsetzen zu können.

Anleihen Finder: Welche strategischen Ziele verfolgen Sie zudem mit dem Gang auf den Kapitalmarkt? Welche Investorengruppen sprechen Sie mit dem Bond konkret an und wann soll die Anleihe an einer Börse notiert werden?

Andreas Entreß: Mit der Anleihe erweitert BAYERNWOHNEN seine Finanzierungsbasis und stärkt die Unabhängigkeit von Banken. Gleichzeitig nutzen wir die Emission, um unsere allgemeine Sichtbarkeit als Bauträger, als Marke und als Anlage auf dem Kapitalmarkt zu erhöhen. Unsere Zielgruppe sind vorrangig vermögende Privatanleger und Family Offices, ergänzend auch Bestandskunden und Geschäftspartner. Eine Notierungsaufnahme im Freiverkehr ist nach Ende des öffentlichen Angebots geplant.

Anleihen Finder: Haben Sie bereits Erfahrung mit kapitalmarktbasierten Finanzierungsinstrumenten oder ist dies Ihr erstes Engagement am Anleihemarkt? Welche Banken/Kapitalmarkpartner begleiten die Anleihe-Emission?

Andreas Entreß: Dies ist unser erstes Engagement am Kapitalmarkt. BAYERNWOHNEN verfügt jedoch über langjährige Erfahrung in der Unternehmensfinanzierung und hat in der Vergangenheit erfolgreich z. B. Bankfinanzierungen, Gesellschafterdarlehen und eigenkapitalähnliche Mittel strukturiert. Die Anleihe wird als Eigenemission begeben. Die technische Abwicklung erfolgt über eine beauftragte Zahlstelle.

Anleihen Finder: Können Sie uns einen Überblick über Ihre aktuellen Finanzkennzahlen geben – etwa Umsatz- und Ergebnisentwicklung und Eigenkapitalquote?

Andreas Entreß: Bislang hat BAYERNWOHNEN Projekte mit einer Gesamtwohnfläche von über 27.500 m² und einem Investitionsvolumen von rund EUR 350 Mio. realisiert. Die Projekte selbst befinden sich in der Regel in Tochtergesellschaften, die wir vor allem über Gesellschafterdarlehen mit Eigenkapital ausstatten. Bei unseren Projektfinanzierungen beträgt der Eigenkapitalanteil in der Regel 20 %.

INFO: Aktuelle Finanzkennzahlen zum Unternehmen finden Sie hier im Bereich Anlegerinformationen.

Anleihen Finder: Wie hat sich Ihre operative Performance in den letzten drei Jahren entwickelt, und welche Meilensteine konnten Sie zuletzt erreichen?

Andreas Entreß: Kontinuität ist bei BAYERNWOHNEN Programm, um unseren Projekt-Workflow erfolgreich am Laufen zu halten. In den vergangenen 14 Monaten haben wir ein Grundstück in Rosenheim für das Projekt „P77“ erworben sowie Kaufoptionen auf neue Flächen gesichert. Darüber hinaus konnte sich die BAYERNWOHNEN Gruppe für verschiedene Projekte wesentliche Baurechte sichern, beispielsweise für das Projekt „Das Penz“ in Penzberg sowie für das „Adlwart Karree“ in Bad Heilbrunn, wo wir erst kürzlich den Bauantrag für die Quartiersentwicklung eingereicht haben. Für uns wichtige Baugenehmigungen erhielten wir für das Projekt „Das Bayer“ in Rosenheim sowie für das Projekt „Sonnenseiten“ in Dachau, die beide mittlerweile auch schon im Bau sind, neben dem schon weiter fortgeschrittenen Projekt in Herrsching. Erfolgreich abverkauft und an die Eigentümer übergeben wurden im September 2025 die beiden Mehrfamilienhäuser „Im Seewinkel“ in Bernau am Chiemsee.

Anleihen Finder: Wie gewährleisten Sie die jährlichen Zinszahlungen für die Anleihe? Und wie sieht Ihre Refinanzierungsplanung für den Bond in Gänze aus?

„Unsere Projekte sind so strukturiert, dass während der Anleihelaufzeit mehrere Verkaufszyklen abgeschlossen werden und die Erlöse entsprechend zurückfließen“

Andreas Entreß: Wie in den letzten 20 Jahren erwirtschaften wir die Mittel für die Zinszahlungen aus den Projektgewinnen unserer Bauvorhaben sowie aus Rückzahlungen und Zinsen der Gesellschafterdarlehen an unsere Projektgesellschaften. Die Rückzahlung der Anleihe erfolgt nach derselben bewährten Logik: Unsere Projekte sind so strukturiert, dass während der Anleihelaufzeit mehrere Verkaufszyklen abgeschlossen werden und die Erlöse entsprechend zurückfließen.

Anleihen Finder: Nach den Verwerfungen am Immobilienmarkt: Warum sollten Anleger in eine regional fokussierte Emittentin wie BAYERNWOHNEN investieren?

Andreas Entreß: Das kann ich selbstbewusst mit den Zahlen und Fakten unserer Erfolgsbilanz beantworten: In den kritischen Immobilienmarktjahren 2022 – 2025 haben wir Bauvorhaben mit rund 65,8 Mio. Euro Projektvolumen realisiert. Dabei sind 127 Wohneinheiten mit über 11.000 m² Wohnfläche entstanden. Mit konstant stabilen, wirtschaftlich tragfähigen Projektergebnissen, auch in herausfordernden Marktphasen. Gerade im unsicheren Marktumfeld zeigt sich der Wert unseres Modells: Unsere Spezialisierung auf die Premiumregion Oberbayern und die wirtschaftlich starken Mikrolagen rund um München zahlt sich aus! Und das bleibt auch so.

Deshalb bietet die BAYERNWOHNEN Anleihe Anlegern Klarheit und Transparenz: Die Nettoemissionserlöse fließen gemäß Prospekt vorrangig in vier konkret benannte Projekte – in Bad Heilbrunn, Puchheim, Penzberg und Rosenheim. Weitere Vorhaben kommen hinzu, dann nur auf Basis des beschriebenen fundierten Kriterienkatalogs. Unsere Interessen nach Planbarkeit, wirtschaftlicher Umsetzung und absehbaren Projektlaufzeiten decken sich mit denen unserer Anleger. Wir wollen gemeinsam erfolgreich sein!

Anleihen Finder: Mit welchen Herausforderungen sehen Sie sich dennoch gegenwärtig im Immobilien-Projektgeschäft konfrontiert? Wo liegen generell die größten Risiken für Ihr Geschäftsmodell?

„Die größten Herausforderungen im Immobilien-Projektgeschäft liegen aktuell in gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten sowie längeren Genehmigungsverfahren“

Andreas Entreß: Die größten Herausforderungen im Immobilien-Projektgeschäft liegen aktuell in gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten sowie längeren Genehmigungsverfahren. Wir begegnen dem durch konservative Kalkulation, kurze Projektlaufzeiten und eine hohe Eigenkapitalquote in unseren Projekten. Auf der Nachfrageseite sehen wir dagegen wenig Risiko: Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Oberbayern ist belastbar dokumentiert – sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt. Unsere flexible Vermarktung schützt uns dabei vor einseitigen Abhängigkeiten.

Anleihen Finder: Abschließend: Welche langfristigen Ziele verfolgen Sie mit BAYERNWOHNEN und Ihrem Immobilienportfolio?

Andreas Entreß: Unser langfristiges Ziel ist es, BAYERNWOHNEN als verlässlichen regionalen Projektentwickler für Wohnimmobilien in Oberbayern weiter zu etablieren. Wir setzen dabei auf nachhaltiges, organisches Wachstum statt auf schnelle Expansion. Konkret möchten wir unser Portfolio schrittweise erweitern, unsere Finanzierungsbasis diversifizieren und langfristige Beziehungen zu Anlegern aufbauen. Die Anleihe ist dafür ein wichtiger Baustein: Sie ermöglicht uns eine raschere Projektumsetzung und stärkt unsere Unabhängigkeit. Das Marktumfeld in der Metropolregion München mit seinem anhaltend hohen Wohnraumbedarf bietet dafür ideale Voraussetzungen. Wir blicken optimistisch in die Zukunft.

Anleihen Finder: Herr Entreß, besten Dank.

Anleihen Finder Redaktion.

Alle Fotos/Bilder im Beitrag – Credit: Bayern Wohnen Entreß GmbH

HINWEIS: Dieses INTERVIEW erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (01-2026). Registrieren Sie sich hier für unseren KOSTENLOSEN NEWSLETTER und seien Sie stets informiert.

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