„Einen Immobilienboom sehe ich in absehbarer Zeit nicht!“ – Interview mit Paul Morzynski, Hallesche Vermögen GmbH & Co. KG

Hallesche Vermögen mit neuer 7,25%-Anleihe

Die Hallesche Vermögen GmbH & Co. KG ist als Bestandshalter und Entwickler gewerblicher Immobilien tätig und fokussiert sich dabei insbesondere auf Objekte mit Wertsteigerungspotenzial. Zur weiteren Finanzierung ihrer Wachstumsstrategie hat das Unternehmen bereits im vergangenen Jahr eine neue unbesicherte 7,25%-Unternehmensanleihe (ISIN: DE000A4DFKH7) im Gesamtvolumen von bis zu 8 Mio. Euro aufgelegt. Im Interview mit uns spricht Gesellschafter Paul Morzynski über die Entwicklung des Immobilienportfolios, aktuelle Investitionschancen und gibt uns eine Einschätzung zur Lage am Immobilienmarkt.

Anleihen Finder: Herr Morzynski, was ist das Kerngeschäft der Hallesche Vermögen GmbH & Co. KG? Und wie groß ist Ihr gegenwärtiges Immobilien-Portfolio?

Paul Morzynski: Das Kerngeschäft liegt im Wesentlichen im Erwerb und der Vermietung von gewerblichen Immobilien, wenn möglich mit Mietern überdurchschnittlicher Bonität.

Nach aktuellem Erwerb einer weiteren Immobilie liegt das Portfolio bei rd. 20,0 Mio. Euro. Durch vollständige Renovierung und Modernisierung unseres Bürogebäudes in Hannover – Mieter ist das Jobcenter Hannover -, gehe ich von einer erheblichen Steigerung des Wertes nach der geplanten Maßnahme aus.

Anleihen Finder: Wo sehen Sie aktuell attraktive Investitionschancen?

Paul Morzynski: Wie ich bereits sagte, im Bereich gewerblicher Bestandsimmobilien mit ggfs. Reparaturstau, welche wir dann fortentwickeln. Teilweise sind die Gewerbeimmobilien unterbewertet, so dass wir daraus attraktive Investitionen und Wertsteigerungschancen sehen.

Anleihen Finder: Wie haben sich die operativen Geschäftszahlen und Ergebniskennzahlen der Hallesche Vermögen in den letzten Jahren entwickelt?

„Die Entwicklung war sehr positiv“

Paul Morzynski: Die Entwicklung war sehr positiv. Das in unserem Bestand befindliche Objekt Hotel Kühlungsborn wurde in 2024 mit einem erheblichen Gewinn veräußert, so dass wir dadurch im Kennzahlenbereich schwer vergleichbar sind. Der Gewinn aus der Transaktion lag im zweistelligen Millionenbereich.

Anleihen Finder: Welche wesentlichen Meilensteine oder Transaktionen haben die Entwicklung seit der letzten Anleihe-Emission in 2020 geprägt?

Paul Morzynski: Wie erwähnt wurde die große Bestandsimmobilie Hotel Kühlungsborn ständig fortentwickelt und Ende 2024 veräußert. Für die im Bestand befindliche Immobilie „Mengendamm“ in Hannover, Mieter ist das Jobcenter, wurde durch den Abschluss eines 15-jährigen Mietvertrages, nach Durchführung der baulichen Maßnahmen, ein großes Ertrags- und Gewinnpotential gelegt.

Anleihen Finder: Wie bewerten Sie generell gegenwärtig den Immobilienmarkt? Welche Lehren haben Sie aus den herausfordernden Marktumfeld der vergangenen Jahre gezogen?

Paul Morzynski: Bekannterweise war der Immobilienmarkt preislich sehr überzogen und hatte seinen Höhepunkt nach meiner Meinung in 2021. Danach wurden erhebliche Wertberichtigungen fällig, dies bedingt durch das ständige Ansteigen der Zinsen in gut acht Einzelschritten. Die nach und nach stattgefundene Anpassung der Zinsen nach „unten“ haben wieder zu einer Erhöhung der Werte geführt.

Anleihen Finder: Was waren nun die zentralen Beweggründe für die Emission der neuen 7,25%-Anleihe 2025/28? Wofür sollen die Erlöse verwendet werden und welche Investoren sprechen Sie mit der Anleihe an?

„Zentrale Beweggründe für die Neuemission waren und sind u.a. die zögerliche Kreditvergabe der Banken, diese insbesondere bei Projektentwicklern, zu denen wir gezählt werden“

Paul Morzynski: Zentrale Beweggründe für die Neuemission waren und sind u.a. die zögerliche Kreditvergabe der Banken, diese insbesondere bei Projektentwicklern, zu denen wir gezählt werden. Bedingt durch die Mega-Insolvenz der Benko-Gruppe wurden nach meinem Kenntnisstand die Vergabebedingungen für Kredite erheblich verschärft; viele Banken lehnen Finanzierungen im Projektentwicklungsbereich generell ab oder Zinsen werden derart hochgesetzt, dass eine Finanzierung praktisch nicht möglich ist. Die Erlöse sollen konkret verwendet werden für höhere Eigenkapitalanforderungen und zur Finanzierung fehlender Spitzenbeträge. Im Wesentlichen sprechen wir die Altinvestoren an, darüber hinaus auch Neuinvestoren, die sich beteiligen können.

HINWEIS: Eine Zeichnung der Anleihe ist ab einer Mindestanlage von 2.000 Euro direkt über die Emittentin möglich.

Anleihen Finder: Inwiefern passt die Akquisition des Filmpalast MaxX Hameln strategisch in Ihr bestehendes Portfolio?

Paul Morzynski: Die Akquisition des Filmpalastes MaxX Hameln passt sehr gut in unsere Strategie, da der hiesige Mieter seit mehr als 20 Jahren unserem Haus bekannt ist und bislang seinen Mietverpflichtungen uneingeschränkt nachgekommen ist. Auslöser für unsere Akquisition ist der Wunsch des Mieters, den bestehenden Mietvertrag um 15 Jahre zu verlängern, so dass eine gute langfristige Rendite für uns gesichert ist.

Anleihen Finder: Welche Bedeutung hat der Kapitalmarkt insgesamt für Ihre Finanzierungsstrategie – auch im Vergleich zu Bankfinanzierungen und Eigenkapital?

„Die Eigenkapitalanforderungen sind erheblich erschwert worden, so dass die Unternehmensanleihe eine hervorragende Ergänzung darstellt“

Paul Morzynski: Die Möglichkeit von Kapitalbeschaffungen über den Kapitalmarkt durch Anleiheemissionen stellen für den Mittelstand eine gute Alternative zur klassischen Bankfinanzierung dar.

Die Eigenkapitalanforderungen sind erheblich erschwert worden, so dass die Unternehmensanleihe eine hervorragende Ergänzung darstellt.

Anleihen Finder: Wie schätzen Sie die Marktentwicklung im Immobiliensektor in den kommenden Monaten und Jahren ein? Welche operativen und unternehmerischen Ziele haben Sie sich mittelfristig für die Hallesche Vermögen gesetzt?

Paul Morzynski: Einen Immobilienboom wie gehabt sehe ich in absehbarer Zeit nicht! Es ist erkennbar, dass die Preise in den letzten 12 Monaten angestiegen sind.

Unsere mittelfristigen Ziele liegen im Erkennen von Chancen, teilweise auch durch Projekte in Schieflage und damit günstig im Ankauf, die wir fortentwickeln und ggfs. weiterveräußern würden. Sollten die Zinsen im langfristigen Bereich angemessen fallen, würde dies ebenfalls zu Preisanstiegen führen, auf die wir kurzfristig reagieren.

Anleihen Finder: Herr Morzynski, besten Dank.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: Hallesche Vermögen GmbH & Co. KG

INFO: Der Wertpapierprospekt der Anleihe kann hier eingesehen werden

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