„Die Verbesserung unserer Eigenkapital-Ausstattung steht bei uns klar im Fokus“ – Interview mit Dr. Michael Held, TERRAGON AG

Mittwoch, 18. Mai 2022


Die TERRAGON AG, Projektentwickler im Bereich Service-Wohnen für Senioren, kann aufgrund eines derzeitigen Liquiditätsengpasses die am 24. Mai 2022 fällige Zinszahlung für die Anleihe 2019/24 (ISIN: DE000A2GSWY7) an ihre Anleger nicht leisten. Daher bittet das Unternehmen seine Anleihegläubiger um eine temporäre Stundung der Zinszahlung für einen Zeitraum von rd. acht Monaten bis zum 31. Januar 2023. Die Stundung muss von den TERRAGON-Gläubigern allerdings erst noch in einer Abstimmung ohne Versammlung zwischen dem 23.05. und 25.05.2022 abgesegnet werden. Wir haben mit dem Geschäftsführer der TERRAGON AG, Dr. Michael Held, über die aktuelle Situation und die Lösungswege gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Dr. Held, was hat die TERRAGON AG in die gegenwärtige Situation manövriert?

Dr. Michael Held: Wie der gesamte Immobiliensektor haben wir aktuell mit einer Reihe externer Einflussfaktoren zu kämpfen. Im Wesentlichen sind dies pandemiebedingt verlängerte Projektlaufzeiten sowie durch exogene Krisen auf dem Weltmarkt massiv gestiegene Bau- und Rohstoffkosten. Das hat zur Folge, dass die Banken erhöhte Anforderungen an die Eigenkapitalanteile im Rahmen der Projektfinanzierungen stellen. Insgesamt ergibt sich ein außerplanmäßiger Liquiditätsbedarf für laufende Projekte von rund 6,5 Mio. Euro, der von uns ohne Mitwirkung der bestehenden Gläubiger aktuell nicht gedeckt werden kann.

Anleihen Finder: Weshalb wird diese Entwicklung erst so kurz vor dem Zinszahlungstermin öffentlich bekanntgegeben, die Verzögerungen und Schwierigkeiten sind doch schon weitaus länger bekannt?

Dr. Michael Held: Die aktuelle Situation ist erst durch das gleichzeitige Auftreten der verschiedenen exogenen Entwicklungen entstanden. Während jeder der zuvor genannten Faktoren für sich gesehen beherrschbar ist, hat deren kumuliertes Auftreten jedoch zu diesem Liquiditätsengpass bei uns geführt. Eigenkapitalmaßnahmen, die wir aus diesen Gründen vorgesehen hatten, konnten aufgrund des sehr volatilen Umfelds nicht rechtzeitig umgesetzt werden.

Anleihen Finder: Sie sprechen von einem erhöhten Liquiditätsbedarf in Höhe von 6,5 Mio. Euro. Sie selbst steuern mit Ihrer Beteiligung 2,4 Mio. Euro bei, die Anleihegläubiger sollen die Zinszahlung stunden, aber da klafft dann immer noch eine große Lücke. Wofür benötigen Sie das Geld jetzt konkret und woher bekommen Sie die zusätzlich benötigten Finanzmittel?

„Bis Jahresende erwarten wir ausreichende Liquiditätszuflüsse aus unseren Projekten“

Dr. Michael Held: Wir benötigen die Finanzmittel, um die aktuellen Projekte aus unserer umfangreichen Pipeline umsetzen zu können und den kurzfristigen Liquiditätsengpass in den kommenden 6-8 Monaten zu überbrücken. Durch unsere langjährigen Geschäftsbeziehungen unterstützen uns andere Gläubiger ebenfalls durch großzügige Stundungsvereinbarungen. Bis Jahresende erwarten wir ausreichende Liquiditätszuflüsse aus unseren Projekten.

Anleihen Finder: Welche weiteren Maßnahmen ergreifen Sie im Unternehmen?  

Dr. Michael Held: Wir haben bereits erhebliche Anstrengungen zur Beschleunigung der Fertigstellung des Projekts Berlin-Regattastraße im Jahr 2022 in die Wege geleitet, um damit die benötigte Liquidität aus dem Rückfluss des eingesetzten Eigenkapitals und der Projektmarge zu generieren. Darüber hinaus ist der Abschluss von Kaufverträgen mit Forward-Funding-Vereinbarungen für die Projekte Wilhelmshaven und Duisburg im dritten Quartal 2022 und damit der Wegfall der Fremdfinanzierung geplant. Des Weiteren wollen wir das Projekt Dortmund-Lindemannstraße in einer Projektpartnerschaft umsetzen, die wir bereits in Angriff genommen haben. Nicht zuletzt sollen die fälligen Zahlungen für bereits erbrachte Leistungen beim Projekt Hamburg-Hafencity im Jahr 2022 zügig sichergestellt werden.

Anleihen Finder: Wie sehen Ihre Überlegungen bzgl. der Eigenkapital-Ausstattung der TERRAGON AG aus – aufgrund der zu geringen Quote stand dort ja bereits im vergangenen Jahr eine Strafzinszahlung im Raum?

Dr. Michael Held: Die Verbesserung unserer Eigenkapital-Ausstattung steht bei uns klar im Fokus. Hier prüfen wir unterschiedliche Optionen. Bereits zum Jahreswechsel 2021/2022 hatten wir eine Kapitalerhöhung vorgesehen, die wegen der aktuellen Entwicklungen nicht zum Abschluss gebracht werden konnte.

Anleihen Finder: Was fordern Sie nun konkret von Ihren Anleihegläubigern? Und was bieten Sie als Gegenleistung für deren Zustimmung?

Dr. Michael Held: Wir bitten die Anleihegläubiger, die am 24. Mai 2022 fällige Zinszahlung für einen Zeitraum von rund acht Monaten bis zum 31. Januar 2023 zu stunden. Dann erhalten die Anleihegläubiger die gestundete Verzinsung. Darüber hinaus soll es auf diesen Betrag eine Verzinsung geben, deren Höhe noch mit dem gemeinsamen Vertreter zu verhandeln ist. Zu diesem Zweck rufen wir die Anleihegläubiger auf, in einer Abstimmung ohne Versammlung vom 23. Mai bis zum 25. Mai 2022 einen gemeinsamen Vertreter der Anleihegläubiger zu bestellen und diesen zur Verhandlung und Vereinbarung der genannten Maßnahmen zu ermächtigen.

ANLEIHE CHECK: Die unbesicherte TERRAGON-Anleihe 2019/24 (WKN: A2GSWY) aus dem Mai 2019 ist mit einem Zinskupon von 6,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 24.05.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 24.05.2024. Die Anleihe hat ein vollständig platziertes Gesamtvolumen von 25 Mio. Euro und notiert am Open Market der Börse Frankfurt.

Anleihen Finder: Was muss ein Anleihegläubiger nun konkret tun, um sein Stimmrecht in der kommenden Woche auszuüben?

„Die Anmeldung zur 1. AGV muss bis Freitag, den 20. Mai eingehen“

Dr. Michael Held: Wir bitten die Anleihegläubiger, sich für die erste Anleihegläubigerversammlung, die vom 23. bis 25. Mai 2022 als Abstimmung ohne Versammlung stattfindet, anzumelden und ihre Stimme abzugeben. Die Anmeldung muss bis Freitag, den 20. Mai eingehen. Alle erforderlichen Formulare, also Anmeldeformular, Stimmabgabeformular und Depotbescheinigung mit Sperrvermerk, sind auf unserer Website unter www.terragon-ag.de/investor-relations/anleiheglaeubigerabstimmung-2022/ abrufbar. Sollte die Beschlussfähigkeit nicht erreicht werden, wird umgehend zu einer zweiten, dann in Präsenz abgehaltenen Anleihegläubigerversammlung eingeladen, die voraussichtlich Mitte Juni stattfinden würde. Wir möchten uns bei allen Anleihegläubigern schon jetzt für ihre Unterstützung in dieser temporär schwierigen Lage unseres Unternehmens bedanken.

Hinweis: Hier finden Anleger die erforderlichen Formulare für die AGV-Anmeldung

Anleihen Finder: Inwiefern können Sie sicher sein, dass eine achtmonatige Stundung ausreicht? Haben Sie belastbare Anhaltspunkte, dass die Projekte in diesem Jahr fertiggestellt bzw. fortgeführt werden und auch alle Zahlungen erfolgen werden?

Dr. Michael Held: Bis Jahresende erwarten wir ausreichende Liquiditätszuflüsse in Höhe von insgesamt ca. 10,3 Mio. Euro. Der gestundete Zins zuzüglich der vorgesehenen Kompensation und der ab Kupontermin auflaufende Zins werden aus diesen Zuflüssen bestritten.

Anleihen Finder: Wie sehen die weitere Auftragslage und die Projektpipeline aus?

„Wir verfügen über eine Projektpipeline mit einem aktuell in Umsetzung befindlichen Projektvolumen von insgesamt rund 800 Mio. Euro“

Dr. Michael Held: Wir verfügen über eine sehr aussichtsreiche Projektpipeline mit einem aktuell in Umsetzung befindlichen Projektvolumen von insgesamt rund 800 Mio. Euro. Allein im letzten Jahr haben wir vier hochwertige Zukäufe getätigt, darunter die mit einem Partner erworbenen Großprojekte in Hamburg Hafencity und Köln sowie die Projekte in Dortmund und Murnau/Seehausen.  

Anleihen Finder: Sie haben erst Ende vergangenen Jahres die neue Premiummarke „VILVIF“ für Service-Wohnen mit einem Partner ins Leben gerufen. Was bedeutet die jetzige Situation für dieses Produkt? Und welche Erwartungen haben Sie an diese neue Premiummarke?

Dr. Michael Held:  Die Premium-Servicemarke VILVIF ist stabil und von dieser Situation nicht betroffen. Gemeinsam mit der Altenhilfe der Agaplesion gAG, dem größten christlichen Gesundheitskonzern Deutschlands, haben wir eine Premiummarke entwickelt, die aktiven und selbstbestimmten Senioren ein hochwertiges Serviceangebot über eine bundesweit tätige Service- und Betreibergesellschaft anbietet.

Das Konzept hat sich schon jetzt bewährt. Unsere drei VILVIF-Residenzen in Berlin, Ahrensburg und Hamburg wurden bereits alle von der Aachener Grundvermögen erworben. Das „VILVIF Ahrensburg“, das bereits Anfang November 2021 die ersten Mieter begrüßte, konnte im geplanten Budgetrahmen fertiggestellt und schon vorzeitig zum Jahresende 2021 übergeben werden. Die Übergabe von „VILVIF Berlin“ wird noch in diesem Jahr vollzogen.

Anleihen Finder: Abschließend:Was stimmt Sie generell zuversichtlich, dass die TERRAGON AG diese Phase überwindet und in Zukunft wieder operativ erfolgreich ist?

„Unser Geschäftsmodell ist nach wie vor solide und intakt“

Dr. Michael Held:  Unser Geschäftsmodell ist nach wie vor solide und intakt. Es fußt auf einem steigenden Bedarf an Service-Wohnen für Senioren aufgrund des demographischen Wandels. Es gibt eine stabile Nachfrage, die wir mit unserem Angebot bedienen. Durch unsere Expertise sind wir zum Marktführer auf diesem Feld geworden, was unsere Projektpipeline von derzeit rund 800 Mio. Euro deutlich belegt. Ich bin überzeugt, dass wir diesen temporären Liquiditätsengpass hinter uns lassen werden.


Anleihen Finder: Herr Dr. Held, besten Dank für das Gespräch.


Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: TERRAGON AG

Hinweis: Dieses Interview erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (Mai-1-2022). Registrieren sie sich hier kostenlos für unseren Newsletter und seien Sie vorab informiert.

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