„Der Zweitmarkt ist die spannendste Nische im gesamtem Sachwerte-Universum“ – Interview mit Secundus-Geschäftsführer Jörg Neidhart

Dienstag, 3. September 2019


Die Secundus Vierte Beteiligungsgesellschaft mbH begibt aktuell die Gewinnschuldverschreibung „SubstanzPortfolio IV“ (WKN A2YNRN). Investiert wird dabei in ausgewählte opportunistische Zweitmarktanteile der Anlageklassen Schiffe, Flugzeuge, Erneuerbare Energien und Private Equity / Infrastruktur. Der feste jährliche Zinskupon der 10 Mio. Euro-Anleihe liegt bei 3,5 Prozent p.a. zuzüglich einer möglichen Überschussbeteiligung. Wir haben mit Secundus-Geschäftsführer Jörg Neidhart über die Emission und das Konzept der Beteiligung gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Neidhart, klären Sie uns und unsere Leser doch zunächst einmal auf, was macht die Secundus-Gruppe?

Jörg Neidhart: Die Secundus versteht sich als Dienstleister rund um Investitionen im Sachwerte-Bereich. Unser Team hat jahrzehntelange Erfahrung in diversen Bereichen der Sachwerte- und Beteiligungswelt. Von der Konzeption über die rechtliche Betreuung bis zum Controlling und Vertrieb. 

Unser Fokus liegt dabei auf der Identifizierung, Analyse und Vermittlung von Anteilen am Zweitmarkt für Sachwerte, hier kennen wir uns besonders gut aus. 

Anleihen Finder: Was bedeutet in diesem Zusammenhang eine Investition in Zweitmarktanteile? Und was sind die Vorteile von solchen Zweitmarktinvestitionen?

Jörg Neidhart

Jörg Neidhart: Der Zweitmarkt ist wahrscheinlich die spannendste Nische im gesamtem Sachwerte-Universum. In den letzten Jahrzehnten wurden etwa EUR 200 – 250 Mrd. in geschlossene Beteiligungen investiert. Immobilien, Windräder, Solarfonds, Private Equity, Schiffe und Vieles mehr. Was diese Investitionen eint: Sie sind meistens langfristig konzipiert mit Laufzeiten von nicht selten 15 bis 20 Jahren. Denn eine fremdvermietete Immobilie oder ein Langstreckenflugzeug kauft man ja nicht als Trading-Investment, sondern um langfristig börsenunabhängige Erträge zu erzielen.

Was nun aber passiert: Umstände ändern sich. Bei vermögenden Privatpersonen genauso wie bei Institutionellen. Banken und andere professionelle Investoren müssen sich aus bilanztechnischen Gründen von Fonds trennen. Oder weil ein EUR 1 Mio.-Anteil, der noch einen Wert von 50 % besitzt, in einer Milliardenbilanz untergeht und zusätzlich periodisch bewertet und gemonitored werden muss. Bei vermögenden Privatpersonen führen oft persönliche Sondersituationen wie Erbschaften dazu, dass die Kinder und Enkel nicht die kommenden Jahre an einem gemeinsamen Solarpark in Bayern beteiligt sein möchten, sondern ausgezahlt werden wollen. Allerdings ist ein Verkauf an einem geschlossenen Fonds-Anteil nicht unmittelbar umsetzbar. Der Grund ist einfach: mehrere Tausend Anleger investieren zusammen in eine große Immobilie mit einem langfristigen Mietvertrag, da sind die Liquiditätsbedürfnisse einzelner Anleger nicht relevant. Und genau dort kommt das Secundus-Team ins Spiel: Wir analysieren und bewerten diese „Zweitmarkt“- Anteile und geben sie an unsere Beteiligungsgesellschaften weiter. Und das mit einem großen Discount zum Inneren Wert der Beteiligung.

INFO: Weitere Infos zum Thema finden Sie hier.

Anleihen Finder: Welche Vorteile ergeben sich daraus für den Investor der Beteiligungsgesellschaft?

Jörg Neidhart: Der Investor partizipiert von einem breit gestreuten Portfolio mit echten Sachwerten, die allesamt unter Innerem Wert angekauft werden und durch den verspäteten Ankauf eine deutlich geringere Laufzeit aufweisen.  Der Erfolg der „SubstanzPortfolien“ I – III zeigt, dass die Umsetzung funktioniert. Durchschnittlich wurden die Anteile zu etwa 50 – 55 % des seinerzeitigen Nominalwertes angekauft. Die Auszahlungen liegen deutlich über den in Aussicht gestellten 5 % p.a. und die durchschnittliche Rendite der bereits aufgelösten Zielfonds liegt deutlich im zweistelligen Bereich. Die logische Erklärung: Wenn man ein entschuldetes und werthaltiges Schiff zu 30 % des Nominalwertes kauft und es 2 Jahre später zu 45 % verkauft wird, ist das Investment für die Erstanleger kein gutes Geschäft gewesen. Der Zweitmarktinvestor hat jedoch in nur zwei Jahren eine Rendite von 25 % p.a. erzielt.

Anleihen Finder: Wofür sollen die bis zu 10 Mio. Euro an Emissionsmitteln nun verwendet werden? Werden dabei alle genannten Assetklassen gleichmäßig bedient und in wie viele „Produkte“ wird investiert?

„Was ist der Innere Wert der Beteiligung?“

Jörg Neidhart:  Es gibt in vielen Bereichen spannende Opportunitäten. Das „SubstanzPortfolio IV“ fokussiert sich hierbei auf die Anlageklassen Erneuerbare Energien, Private Equity, Infrastruktur und Schifffahrt. Es soll eine Streuung über etwa 50 – 100 Zielfonds erreicht werden, eine Mindest- oder Maximallokation ist dabei nicht vorgesehen. Im Zentrum der Überlegungen steht immer: Was ist der Innere Wert der Beteiligung, wie entwickelt sie sich auch in negativen Szenarien und wie ist die Sicherheit des Investments einzustufen? Die Rendite ergibt sich dann quasi von selbst. Beispiel Luftfahrt: Wenn man einen Flugzeugfonds mit einem renommierten Charterer erwirbt und während des laufenden Leasingvertrags konzeptionsgemäß sowohl das gesamte Fremdkapital zurückgeführt wird und zudem Auszahlungen erwartet werden, die über dem Zweitmarktkurs liegen, ergibt sich ein ausgezeichnetes Chance-Risiko-Verhältnis. Das entschuldete Flugzeug erhält man in einer solchen Konstellation somit nahezu „umsonst“, was am Ende der Laufzeit zu enormen Zusatzerträgen führen kann, insbesondere wenn man mit einem erheblichen Abschlag einkauft.

Anleihen Finder: Warum haben Sie sich generell für das Finanzierungsinstrument „Gewinnschuldverschreibung“ entschieden?

Jörg Neidhart: Wir haben in der Tat lange überlegt, welche Rechtsform die passende ist. Wichtig waren uns die Kernthemen, die aus Anlegersicht am relevantesten sein sollten: Es gibt kein klassisches „Emittentenausfallrisiko“, weil eben nicht die Secundus der Emittent ist und damit das operative Vermittlungs- und Analysegeschäft mit dem Titel des Investors vermengt würde. Denn die angekauften Assets liegen in separaten Beteiligungsgesellschaften, die rechtlich vollkommen autark sind. Hier wird kein Fremdkapital aufgenommen und der einzige Unternehmenszweck ist der Ankauf und das Verwalten der Zielfonds. Das Ganze wird von einem externen Treuhänder überwacht, ohne dessen Zustimmung ab einer gewissen Summe keine Zahlungen freigegeben werden.

„Das SubstanzPortfolio erscheint im klassischen Depotauszug“

Ein weiterer Vorteil der Gewinnschuldverschreibung liegt in der deutschen Gesetzgebung, die Gewinnschuldverschreibung wurde durch die BaFin geprüft. Da sind keine ausländischen Zwischengesellschaften involviert, es ist eine klassische GmbH. Zudem ist die Besteuerung mit der bekannten Abgeltungsteuer relativ einfach und nicht zuletzt führt die Depotfähigkeit des Wertpapiers zu einem großen Vorteil für Berater. Das SubstanzPortfolio erscheint im klassischen Depotauszug ohne lästigen Papierkram. Das SubstanzPortfolio ist unkompliziert, auf einer klassischen GmbH basierend, einfach anzukaufen und zu verwalten.

Anleihen Finder: Mit welchen Renditen können die Anleger durchschnittlich rechnen und gibt es eine Gewinn-Obergrenze? Es ist ja nicht die erste Anleihe dieser Art, die Sie mit Ihrem Team begeben.

Jörg Neidhart: Die SubstanzPortfolien I bis III verlaufen bis jetzt überaus erfolgreich. Die Überschüsse der Portfolien I und II liegen nach Kosten aktuell bei über 10% p.a. und auch das Portfolio III, das erst vor kurzem geschlossen wurde, hat erste Exits zu verzeichnen, bei denen zweistellige Renditen erzielt wurden. Bei einigen Zielfonds laufen derzeit Beschlussfassungen, die mehr als eine Verdopplung des eingesetzten Kapitals in Aussicht stellen. Das liegt am Einkauf am Zweitmarkt. Wir denken, dass auf Basis der Verfügbarkeit von Assets, den bisherigen Erfahrungen und den Preisen am Markt bei einem opportunistischen Portfolio eine Rendite von 8- 10% p.a. möglich ist. Die Rendite für den Investor ist bei 15 % p.a. gedeckelt.

Anleihen Finder: Welche Anleger sprechen Sie mit Ihrem Produkt konkret an?

„Das SubstanzPortfolio IV ist für den opportunistisch ausgerichteten Investor gedacht“

Jörg Neidhart: Eines ist uns ganz wichtig darzustellen: Das SubstanzPortfolio IV ist für den opportunistisch ausgerichteten Investor gedacht, der unternehmerische Risiken einschätzen kann und eingehen möchte. In Zeiten von Nullzinsen muss jedem Käufer klar sein, dass eine Rendite von 8 – 10 % mit Risiken verbunden ist. Der Käufer wird quasi zum Mitunternehmer an 50 – 100 Zielfonds. Zwar gibt es wie beschrieben ein sehr gutes Sicherheitsnetz (Ankauf unter Innerem Wert, breite Streuung über Nutzungsarten, Management-Teams, Emittenten etc. und Fokus auf weit bis komplett entschuldete Assets). Trotzdem bleiben es einzelne Unternehmen, in die investiert wird mit dem Risiko, dass eine oder (im sehr unwahrscheinlichen Fall) alle Fonds weniger oder keine Rückflüsse generieren können. Die Mindestbeteiligung liegt bei EUR 10.000, eine Vermittlung ist nur mit einer Erlaubnis nach 32 KWG möglich.

SubstanzPortfolio IV: Der erste Kupon über 3,5 % wird konzeptionsgemäß im Januar 2021 gezahlt. Bis Sommer 2020 läuft die Einwerbung, bei Zeichnungen bis Ende September bzw. Ende Oktober wird ein Disagio gewährt. Die Laufzeit ist bis Ende 2026 veranschlagt, es gibt zwei Verlängerungsoptionen über jeweils ein Jahr. Eine Handelbarkeit ist im Freiverkehr der Börse Frankfurt vorgesehen.

Anleihen Finder: Mit welchen Mitteln sollen Zinsen und Anleihe refinanziert werden, wenn die Investitionen nicht den gewünschten Erfolg bringen?

„Wenn die Zielfonds performen, performt der Bond“

Jörg Neidhart: Die Idee ist, dass die laufenden Auszahlungen aus den Zielfonds und die Verkäufe sowohl Kupon als auch Anleihe refinanzieren. Eine weitere Sicherheit gibt es nicht, und das ist auch nicht gewollt. Denn sonst beißt sich die Katze in den Schwanz: Wenn man den Erfolg der Gewinnschuldverschreibung z. B. an den Erfolg der Secundus-Gruppe koppeln würde, hätte man im schlimmsten Fall die Situation, dass die Assets wie gewünscht laufen und die Emittentin in Schwierigkeiten geraten könnte. Genau das soll verhindert werden. Wenn die Zielfonds performen, performt der Bond. Wenn nicht, dann nicht. Wir denken, dass dies genau das ist, was die Investoren möchten. Eine Absicherung in den Cash-Flows der Zielgesellschaften ohne weitere Hintertüren, Beteiligte oder Verpflichtungen.

In den vergangenen Jahren konnten alle Portfolien wie geplant platziert werden. Das Besondere bei der Secundus ist, dass wir insbesondere durch Erfolgsvergütungen partizipieren. Erst wenn der Anleger pro Jahr mehr als 5 % nach Kosten und vor Steuern verdient hat, wird es für uns als Advisor spannend. Wir sitzen also in einem Boot mit dem Anleger.

Anleihen Finder: Kommen wir noch einmal zurück zu den Assetklassen. Warum lohnen sich Investitionen in den genannten Bereichen, wie lokalisieren Sie dort die „Hidden Champions“?

Jörg Neidhart:  Dass Immobilien in den letzten Jahren so beliebt sind, ist hinlänglich bekannt. Es ist „Wert zum Anfassen“, der oft über Jahre und Jahrzehnte börsenunabhängige Renditen bringt und vor Inflation schützen kann. Genau dasselbe gilt auch für Flugzeuge, die langfristig gut verchartert sind. Und auch für Schiffe, die inzwischen entschuldet sind und jetzt 3 bis 4 % des Nominalwertes auszahlen. Das klingt nicht viel, aber wenn Sie für den Anteil nur 20 % gezahlt haben und allein der Schrottwert bei 25 % liegt, wird daraus ein hoch lukratives Asset. Das SubstanzPortfolio IV setzt daher gezielt auf Assets, die nicht ins Immobilienuniversum gehören.

Ein zusätzlicher Vorteil: Im Bereich Infrastruktur, Flugzeug und Schiff sind wir manchmal der einzige Käufer am Markt. Die Discounts zum Inneren Wert sind Stand jetzt weit jenseits dessen, was Sie an etablierten Märkten erzielen können. Unser Team hat jahrzehntelange Erfahrung in diesen Bereichen und oftmals in der Emissionsbranche gearbeitet. Wir kennen viele Zielfonds seit zehn Jahren und verfolgen die Beteiligungen genau. Auf Basis von Jahresabschlüssen, Geschäftsberichten, Beiratsdokumentationen und Gesellschafterversammlungen von vielen Jahren haben wir ein genaues Bild von der Werthaltigkeit. Und wir haben einen ausgezeichneten Zugang zu Assets, da wir in der Branche als verlässlich und vertrauenswürdig bekannt sind. Viele institutionelle Verkäufer wenden sich zuerst an uns, weil sie wissen, dass sie es mit Profis zu tun haben. All das kommt den Investoren der Portfolien zu Gute. 

Anleihen Finder: Ihr Schluss-Plädoyer: warum sollten Anleger in das  SubstanzPortfolio IV investieren?

Jörg Neidhart: Die Argumente dafür liegen auf der Hand. Mit dem SubstanzPortfolio IV können Anleger ein bestehendes, unternehmerisch geprägtes Portfolio um einen Baustein erweitern, den es sonst in dieser Form nicht gibt. Neben Renditestärke durch den günstigen Ankauf der Zielbeteiligungen erhöhen ein konsequentes Risikomanagement, eine extrem breite Streuung über Nutzungsarten, Emittenten, Managementteams, Währungen und Laufzeiten und eine faire Gebührenregelung die Sicherheit. Nicht zuletzt die strikte Trennung von Advisor und Beteiligungsstruktur, das Einschalten eines unabhängigen Treuhänders und dem deutschen Rechtsraum erhöhen die Sicherheit weiter. Wir beobachten, verwalten und managen dieses Portfolio für die Anleger. Das geht beim SubstanzPortfolio IV alles mit einer Order und unter dem Regime der Abgeltungsteuer. Noch bequemer geht es nicht!

Anleihen Finder: Herr Neidhart, besten Dank für das Gespräch und die spannenden Erklärungen.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: pixabay.com

Portraitfoto: Secundus Gruppe

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