„Die Perspektiven sind hervorragend“ – Interview mit Eyemaxx-CEO Dr. Michael Müller

Mittwoch, 11. September 2019

Seit dem 5. September 2019 befindet sich die neue bis zu 50 Mio. Euro schwere Unternehmensanleihe der Eyemaxx Real Estate AG (ISIN: DE000A2YPEZ1) in der Zeichnung. Noch bis zum 19. September 2019 können sich interessierte Anleger mit einer Mindestzeichnungssumme von 1.000 Euro beteiligen. Wir haben mit Eyemaxx-Geschäftsführer Dr. Michael Müller über die neue Anleihen-Emission gesprochen.

Anleihen Finder: Hallo Herr Dr. Müller, Eyemaxx begibt seine nunmehr neunte Anleihe (inkl. Wandelanleihen), was bieten Sie Ihren Investoren bei der aktuellen Emission an?

Dr. Michael Müller: 5,5 Prozent Zinsen jährlich in den kommenden 5 Jahren. Das sind die nackten Zahlen. Gleichzeitig bieten wir aber ein stabiles, profitables und erprobtes Geschäftsmodell an und das macht die Zinshöhe im aktuellen Null- oder sogar Negativzinsumfeld aus meiner Sicht so attraktiv. Zusätzlich interessant für Anleger dürften auch die Covenants sein, wie eine Mindesteigenkapitalquote, eine Ausschüttungsbeschränkung und eine Negativverpflichtung. Und natürlich unser hohes Maß an Transparenz und Verlässlichkeit, das wir als Unternehmen aus dem regulierten Markt an der Börse aufweisen. Wir haben übrigens auch schon drei Anleihen pünktlich zurückgezahlt, das unterscheidet uns möglicherweise auch noch von anderen Anleiheemittenten im Immobilienbereich.

Die Zeichnungsfrist läuft noch bis zum 19. September. Dabei können Order auch über DirectPlace, die Zeichnungsfunktionalität der Deutschen Börse, abgegeben werden. Anleger müssen dafür bei ihrer Hausbank oder Broker den Börsenplatz Frankfurt bei dem Zeichnungsauftrag angeben. Für Inhaber der Anleihe 2014/2020 bieten wir noch bis zum 13. September den Umtausch in unsere neue Anleihe an. Dabei erhalten Anleger die aufgelaufenen Stückzinsen und darüber hinaus 22,50 Euro je umgetauschter Schuldverschreibung in bar.

INFO: In den Anleihebedingungen der neuen Eyemaxx-Unternehmensanleihe 2019/24 wurden vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten für die Schuldverschreibungen aufgenommen – dies zum 24. September 2022 zu 102,5% des Nennbetrags, zum 24. September 2023 zu 101,25% des Nennbetrags und zum 24. März 2024 zu 100,75% des Nennbetrags.

„Anleihen bieten eine Win-Win-Situation“

Anleihen Finder: Warum ist und bleibt die Unternehmensanleihe ein wesentlicher Baustein im Finanzierungsmix?

Dr. Michael Müller: Wir sind schon seit Jahren am Kapitalmarkt aktiv und nutzen generell bei Finanzierungen verschiedene Bausteine, auch in Form von Unternehmensanleihen. Das ist sozusagen eine Win-Win-Situation: Anleger erhalten einen erklecklichen Zins und wir können die finanziellen Mittel für die Unterstützung unseres Unternehmenswachstums nutzen bzw. zur Optimierung unserer Finanzierungsstruktur. Aber natürlich setzen wir in großem Maße bei unseren Finanzierungen auch ganz herkömmliche Bankdarlehen ein. Die Mischung macht dann eine flexible und gute Finanzierung aus.

Anleihen Finder: Wofür werden die neuen Anleihen-Mittel verwendet?

Dr. Michael Müller: Neben der Ablösung von Kapitalmarktverbindlichkeiten, wie unsere beiden Wandelanleihen, wollen wir die Mittel für neue Projektentwicklungen nutzen und auch, um unseren Immobilienbestand zu erweitern und zu modernisieren. Damit stärken wir also auch die zweite Säule unserer Geschäftstätigkeit.

Hinweis: Hier kann der Wertpapierprospekt der neuen Eyemaxx-Anleihe eingesehen werden

„Haben uns am Markt einen Namen gemacht“

Anleihen Finder: 7,5% – 8,0% – 7,0% – 5,5%. Spiegelt die Höhe der Zinskupons der Eyemaxx-Anleihen Ihrer Meinung nach die Entwicklung des Unternehmens in den letzten Jahren wider?

Dr. Michael Müller: Durchaus. Dabei spielt unsere erfolgreiche und profitable Geschäftsentwicklung eine große Rolle und dass wir uns am Markt einen Namen gemacht haben, durch erfolgreiche Transaktionen sowohl am Kapitalmarkt als auch im operativen Geschäft.

Anleihen Finder: Ja, das stimmt wohl. Eyemaxx hat sich zu einem relevanten Player am Immobilienmarkt entwickelt. Was waren rückblickend die wichtigsten Meilensteine?

Dr. Michael Müller: Die Liste ist sehr lang, denn wir sind bereits seit 23 Jahren erfolgreich am Markt aktiv. Zu den Meilensteinen gehören beispielsweise die Ausrichtung auf wachstumsstarke Immobiliensegmente Wohnen sowie Hotels und Büros, der Start von Großprojekten z.B. in Schönefeld bei Berlin und in Mannheim mit Volumen von je rund 170 Mio. Euro bzw. 220 Mio. Euro, der Ausbau unserer Projektpipeline auf ein Niveau um 1 Mrd. Euro und natürlich der Verkauf der Sonnenhöfe in Schönefeld als unsere größte Transaktion der Firmengeschichte. Ein Leuchtturmprojekt, das wir derzeit entwickeln, ist fast im wörtlichen Sinne das MAIN GATE EAST auf der Offenbacher Hafeninsel, ein modernes Bürogebäude, das mit seinen 70 Metern das Bild des Hafens mit prägen wird.

„Können nicht nur attraktive Projekte entwickeln, sondern diese auch profitabel verkaufen“

Anleihen Finder: Was bedeuten die Verkäufe der zwei Großprojekte „Sonnenhöfe“ und „Vivaldi-Höfe“ in Schönefeld bei Berlin für das Unternehmen?

Dr. Michael Müller: Die Verkäufe dieser Großprojekte zeigen nicht nur, dass wir attraktive Projekte entwickeln, sondern dass wir diese auch profitabel verkaufen können und somit eine hohe Nachfrage bedienen – also insgesamt den Bedarf am Markt treffen. Und es untermauert unsere Erfahrung, die Marktkenntnis, unsere Kompetenz in der Entwicklung von modernen und auch großen Immobilienprojekten und auch, dass wir über das entsprechende Netzwerk für solche Großprojekte verfügen.

Anleihen Finder: Erst kürzlich wurden die Halbjahreszahlen veröffentlicht. Befindet sich Eyemaxx im Geschäftsjahr 2018/19 operativ im Soll?

Dr. Michael Müller: Wir sind absolut im Plan. Wir haben in der Vergangenheit profitabel gearbeitet und haben das auch künftig vor. Wir sind gut auf Kurs, den Gewinn – wie prognostiziert – im Gesamtjahr 2018/2019 weiter zu steigern. Im Halbjahr 2018/2019 haben wir das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) auf 6,7 Mio. Euro gesteigert. Und nach Steuern lagen wir mit rund 2,9 Mio. Euro etwa 32 Prozent über dem Vorjahreszeitraum.

Anleihen Finder: Es sind noch einige Anleihen ausstehend – wie hoch ist derzeit die Nettofinanzverschuldung von Eyemaxx?

Dr. Michael Müller: Zum Ende unseres ersten Halbjahres 2018/2019 (zum 30. April 2019) lag die Nettofinanzverschuldung bei rund 159 Mio. Euro. Dies spiegelt auch unser erfolgreiches Projektentwicklergeschäft mit großvolumigen Projekten und den entsprechenden Finanzierungen wider. Unser Eigenkapital beläuft sich übrigens auf rund 67 Mio. Euro, damit verfügen wir über eine solide Finanzierungsstruktur.

„Projekt-Pipeline im Volumen von rd. 855 Mio. Euro“

Anleihen Finder: Immer wieder wird von Eyemaxx auf die „gut gefüllte Projektpipeline“ hingewiesen. Was heißt das in Zahlen? Und wo werden die nächsten Projekte realisiert?

Dr. Michael Müller: Unsere Pipeline umfasst momentan Projekte mit einem Volumen von insgesamt rund 855 Mio. Euro. Durch den Verkauf des Projektes „Vivaldi-Höfe“ bei Berlin sind wir temporär unter 1 Mrd. Euro. Aber wir sind bereits wieder in Verhandlungen für neue Immobilienprojekte – dies in unseren Kernmärkten Deutschland und Österreich.

Anleihen Finder: Neben den Immobilienprojekten verfügt Eyemaxx auch über ein Bestandsportfolio mit vermieteten Gewerbeimmobilien. Welchen Anteil haben diese am Gesamtumsatz?

Dr. Michael Müller: Umsatz ist bei uns als Projektentwickler eine nicht so aussagekräftige Kennzahl. Allerdings schlägt sich dort der regelmäßige Cashflow durch Mieteinnahmen nieder – von momentan jährlich rund 2,9 Mio. Euro. Mit dem Ausbau unseres Bestandsportfolios, zum Beispiel durch das Atrium im Bamberger Stadtzentrum, das wir derzeit umfassend neu gestalten, sowie durch den Erwerb weiterer Bestandsimmobilien und durch Modernisierungen werden wir unsere Mieteinnahmen noch signifikant erhöhen. Im Halbjahr machten die Mieteinnahmen mit 1,5 Mio. Euro gut 41 Prozent der gesamten Umsatzerlöse von 3,6 Mio. Euro aus. Der restliche Umsatz stammt zum Beispiel aus Projektleistungen wie Baumanagement und sonstigen Erlösen.

„Bin mit der Entwicklung sehr zufrieden“

Anleihen Finder: Welche Ziele/Visionen verfolgt der Hauptaktionär Dr. Michael Müller für seine Eyemaxx Real Estate AG noch?

Dr. Michael Müller: Ich bin mit der Entwicklung von Eyemaxx sehr zufrieden und möchte mit der Gesellschaft den eingeschlagenen Wachstumsweg weitergehen. Die Perspektiven sind hervorragend und ich sehe noch großes Potenzial in den Kernmärkten Deutschland und Österreich, das wir nutzen können und werden.

Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: Warum sollten Anleger weiterhin in die kapitalmarkterfahrene Eyemaxx Real Estate AG investieren?

Dr. Michael Müller: Eyemaxx ist ein sehr verlässlicher Emittent und kann eine stabile Erfolgsstory vorweisen. Mit attraktiven Entwicklerrenditen und Mieterträgen aus unserem Bestandsportfolio verfügen wir über ein funktionierendes und ausbalanciertes Geschäftsmodell. Anleger investieren bei Eyemaxx in stabile und boomende Immobilienmärkte und erhalten durch unsere neue Anleihe einen attraktiven Zins für fünf Jahre.

Anleihen Finder: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Dr. Müller.

Anleihen Finder Redaktion.

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EYEMAXX Real Estate AG 2018/2023