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„Die Identifikation einer möglichen Unterbewertung ist unsere Expertise“ – Interview mit Jan Düdden, JadeHawk Capital S.à r.l.
Die JadeHawk Capital S.à r.l., ein Finanzinvestor im Immobiliensektor mit Sitz in Luxemburg, bietet seit dieser Woche ihre erste Unternehmensanleihe am Kapitalmarkt an. Bis zum 01.08.22 kann die fünfjährige Anleihe 2022/27 (ISIN: DE000A3KWK17) mit einem Zielvolumen von 15 Mio. Euro und einer jährlichen Verzinsung von 7,00% über die Zeichnungsfunktionalität „DirectPlace“ der Deutsche Börse AG gezeichnet werden. Wir haben mit Jan Düdden, dem geschäftsführenden Gesellschafter von JadeHawk Capital, über die Geschäftstätigkeit der Emittentin und die Anleiheemission gesprochen.
Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Düdden, wie funktioniert das Geschäftsmodell der JadeHawk S.à r.l.?
Jan Düdden: Als spezialisierter Finanzinvestor konzentrieren wir uns auf die Identifikation und den Erwerb von Anteilen an unterbewerteten Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt. Die angestrebte Beteiligungshöhe liegt in der Regel bei mindestens 10 %. Dank unseres wertsteigernden Asset Managements verfügen wir bereits über einen erfolgreichen Track-Record mit 14 Fonds-Exits und einem Gesamterlös von ca. 16 Mio. Euro.
Anleihen Finder: Wie kam es zur Gründung des Unternehmens und welche weiteren Gesellschafter stehen hinter JadeHawk?
Jan Düdden: Im Zuge einer gemeinsamen Immobilientransaktion haben Hauke Hansen und ich im Jahr 2018 die JadeHawk Capital S.à r.l. gegründet. Wir kennen uns schon seit vielen Jahren, da wir beide zuvor lange Zeit für Hudson Advisors tätig waren. Bei JadeHawk Capital fungieren wir beide als Geschäftsführer und halten jeweils 50 % der Anteile am Unternehmen.
Anleihen Finder: In welche Art von Immobilien bzw. Immobilienfonds investieren Sie dabei – was sind Ihre Kauf-/Investitionskriterien?
„Aktuell verteilen sich unsere Fondsbeteiligungen zu 36 % auf Senioren- und Pflegeheime, zu 30 % auf Büroimmobilien und zu 28 % auf Wohnimmobilien“
Jan Düdden: Wir konzentrieren uns auf bereits emittierte, geschlossene Immobilienfonds. Die 29 Fondsimmobilien befinden sich fast vollständig in Deutschland und sind zu 98 % vermietet. Im Hinblick auf die Asset-Klasse setzen wir auf eine breite Diversifikation und agieren opportunitätsgetrieben. Aktuell verteilt sich der gesamte Net Asset Value unserer bestehenden Fondsbeteiligungen zu 36 % auf Senioren- und Pflegeheime, zu 30 % auf Büroimmobilien und zu 28 % auf Wohnimmobilien.
Im Rahmen unseres dezidierten Analyseprozesses bestehen die Mindestvoraussetzungen im Zugang zu detaillierten Gesellschafterinformationen, in wenigstens rudimentären Informationen zum Fondsobjekt und zu den Fonds-Financials sowie in Informationen über die Ausschüttungshistorie und die Fondsgeschäftsführungspraxis. Entscheidend ist, dass wir auf Basis dieser Informationen, die auch nur rudimentär sein können, einen Aufsatzpunkt für eigene Analysen und Bewertungen finden können – denn die Identifikation einer möglichen Unterbewertung ist unsere Expertise. Als Investitionskriterien dienen die zu erwartende Verkaufsbereitschaft der bestehenden Gesellschafter, die Fremdkapitalquote des Fonds und die Möglichkeit, das Fondsobjekt innerhalb der nächsten fünf Jahre zu veräußern.
Anleihen Finder: Sie bewegen sich nach eigener Aussage „in einem Markt mit wenig Wettbewerb“ – und das im Immobilienbereich. Wie ist das möglich? Worin unterscheiden Sie sich von anderen Immobilien-Investoren?
„Um in diesem illiquiden und intransparenten Markt erfolgreich zu agieren, braucht es ein exzellentes Bewertungs-Netzwerk und eine umfassende Immobilienexpertise“
Jan Düdden: Der geringe Wettbewerb ist eine Besonderheit des Zweitmarkts. Wir sprechen hier von einer Handvoll professioneller Unternehmen, die sicherlich auch davon profitieren, dass es sich um einen illiquiden und intransparenten Markt handelt. Um hier erfolgreich zu agieren, braucht es ein exzellentes Bewertungs-Netzwerk, eine umfassende Immobilienexpertise sowie die Fähigkeit, aus wenigen verfügbaren Informationen zu einer gut gesicherten Bewertungsspanne zu kommen – und über all das verfügen wir.
Anleihen Finder: Warum möchten Sie nun Fremdkapital bzw. Finanzmittel über eine hochverzinste Anleihe einwerben und nicht etwa über ein Bankdarlehen? Wofür sollen die Anleihemittel konkret genutzt werden?
Jan Düdden: Ähnlich wie bei unseren Fondsbeteiligungen legen wir auch bei unserer Finanzierung sehr viel Wert auf einen gesunden Mix. Aus unserer Sicht stellt eine börsennotierte Unternehmensanleihe einen attraktiven neuen Baustein dar, mit dem wir unser geplantes Wachstum beschleunigen können. Zudem möchten wir den Zugang zum Kapitalmarkt gerne dauerhaft nutzen.
„Wir möchten den Zugang zum Kapitalmarkt gerne dauerhaft nutzen“
Die Anleihemittel sollen zum einen in ein Portfolio von Beteiligungen fließen, die wir bereits 2021 eingegangen sind. Zum anderen planen wir, bestehende Beteiligungen zu erhöhen und neue Beteiligungen zu erwerben.
Anleihen Finder: Warum wagen Sie gerade jetzt – in einem schwierigen Marktumfeld und kurz vor der Sommerpause – den Weg auf den Kapitalmarkt und warum in Deutschland?
Jan Düdden: Wir sind absolut davon überzeugt, dass wir gemeinsam mit unseren Partnern bestin.capital GmbH und Lewisfield Deutschland GmbH ein sehr gutes Gesamtpaket entwickelt haben, das sich vor allem durch ein attraktives Risiko-Ertrags-Profil auszeichnet. Diese Meinung teilen auch viele Investoren, die wir im Rahmen der Roadshow bereits getroffen haben. Entsprechend zuversichtlich sind wir, dass wir den richtigen Zeitpunkt gewählt haben. Dass wir uns dabei für Deutschland als Finanzplatz entschieden haben, lag einfach nahe, da Herr Hansen und ich auch über eine sehr umfassende nationale Immobilienexpertise verfügen. Es ist daher auch kein Zufall, dass die Fondsimmobilien nahezu ausschließlich in Deutschland liegen.
Anleihen Finder: Wie gewährleisten Sie die halbjährlichen Zinszahlungen für die Anleihe – aus welchen Einnahmen werden diese gespeist?
„Die zukünftigen Zinszahlungen der Anleihe sind bereits jetzt vollständig abgedeckt“
Jan Düdden: Die zukünftigen Zinszahlungen der Anleihe von bis zu 1,1 Mio. Euro jährlich sind bereits jetzt vollständig abgedeckt, da unsere bestehenden Fondsbeteiligungen im Schnitt rund 1,6 Mio. Euro pro Jahr ausschütten. Und nicht zu vergessen: Mit den Mitteln aus der Anleihe wollen wir auch unser Portfolio weiter ausbauen, so dass unser Cashflow nochmals deutlich und extrem zeitnah wachsen wird.
Anleihen Finder: Sie sprechen von einer „besicherten“ Anleihe. Wie funktioniert das Sicherheiten-Modell?
Jan Düdden: Die Besicherung trägt wesentlich zur Attraktivität unserer Debüt-Anleihe bei. Wir haben uns ganz bewusst dazu verpflichtet, das emittierte Anleihevolumen immer in doppelter Höhe zu besichern – also 2 Euro Sicherheitenwert pro 1 Euro Anleihevolumen –, indem Beteiligungen mit dem erforderlichen Sicherheitenwert an einen Sicherheitentreuhänder zu Gunsten der Anleihegläubiger verpfändet werden. Bei einer Vollplatzierung des maximalen Emissionsvolumens in Höhe von 15 Mio. Euro würden also Sicherheiten in Höhe von 30 Mio. Euro bestellt werden, so dass Anleger vor Wertschwankungen am Immobilienmarkt geschützt sind.
Anleihen Finder: Wie groß ist das derzeitige Portfolio und was generiert JadeHawk damit?
Jan Düdden: Unser aktuelles Portfolio ist breit diversifiziert und umfasst 27 Beteiligungen mit einem Net Asset Value von ca. 55 Mio. Euro, einem Loan to Value von 31 % und einem Equity Value von ca. 45 Mio. Euro bei einem investierten Kapital von rund 23 Mio. Euro. Die Fondsauschüttungen, die sich vornehmlich aus den Mietzahlungen ergeben, führen zu einer aktuellen Cash-Rendite von 3,0 % p.a. des Net Asset Value, gleichbedeutend mit den Mittelzuflüssen der bereits erwähnten rund 1,6 Mio. Euro pro Jahr.
Anleihen Finder: Wie haben sich Ihre wichtigsten Geschäftszahlen seit Gründung in 2018 entwickelt?
„Seit unserer Gründung erwirtschaften wir durchgehend Gewinne, die stets thesauriert wurden, um das weitere Wachstum zu finanzieren“
Jan Düdden: Im Wesentlichen generieren wir Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen oder deren Fondsobjekten, die im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021/2022 (Stichtag: 28. Februar 2022) 2,9 Mio. Euro und im Vorjahr 4,2 Mio. Euro betrugen. Schwankungen ergeben sich durch den jeweiligen durchschnittlichen Bestand über das Jahr hinweg. Der Jahresüberschuss nach Steuern lag 2021/2022 bei 1,5 Mio. Euro nach 3,5 Mio. Euro im Jahr zuvor. Seit unserer Gründung im Jahr 2018 erwirtschaften wir durchgehend Gewinne, die stets thesauriert wurden, um das weitere Wachstum zu finanzieren. Unsere Eigenkapitalquote lag zum 28. Februar 2022 bei rund 33 %.
Hinweis: Dieses Interview erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (Juli-1-2022). Registrieren Sie sich hier für unseren kostenlosen Newsletter und seien Sie stets vorab informiert.
Anleihen Finder: Wo sehen Sie derzeit die größten Risiken in der Immobilienbranche und somit auch für Ihr Geschäftsmodell?
Jan Düdden: Für die Branche insgesamt sind sicherlich fallende Immobilienpreise zu nennen, die aus dem aktuell unsicheren Umfeld resultieren könnten. Allerdings erwarten wir daraus keine negativen Auswirkungen auf unser Geschäft, sondern vielmehr zahlreiche Opportunitäten auf einem attraktiven Preisniveau. Eine solche Preisentwicklung würde sich sowohl beim Erwerb neuer Fondsanteile als auch beim möglichen Ausbau unserer bestehenden Beteiligungen sowie bei der Umsetzung unserer bereits identifizierten Pipeline positiv bemerkbar machen.
Anleihen Finder: Welche Ziele möchten Sie mit JadeHawk (auch mit Hilfe der Anleihe) in den kommenden Jahren erreichen?
Jan Düdden: Wir wollen unser Wachstum beschleunigen, indem wir mit den zufließenden Mitteln u. a. bestehende Beteiligungen erhöhen und neue Beteiligungen erwerben. Vor allem aufgrund des aktuell unsicheren Umfelds rechnen wir mit genügend attraktiven Opportunitäten, für die wir uns sehr gut aufgestellt sehen. Wir erwarten eine weitere Steigerung des Transaktionsvolumens in den nächsten Jahren, getrieben durch eine zunehmende Verkaufsbereitschaft der Anleger und durch eine weitere Professionalisierung sowohl der Handelsplattformen als auch der Investoren am Zweitmarkt.
In Bezug auf den Kapitalmarkt ist es unser Ziel, diesen Zugang dauerhaft zu nutzen. Vor diesem Hintergrund wollen wir uns das Vertrauen der Anleger nachhaltig verdienen und uns als zuverlässiger Emittent etablieren. Deshalb haben wir uns im Rahmen der Anleihebedingungen u. a. zu einer Ausschüttungsbegrenzung und zur Einhaltung umfassender Transparenzanforderungen verpflichtet.
Anleihen Finder: Herr Düdden, besten Dank für das Gespräch.
Anleihen Finder Redaktion.
Foto: pixabay.com
Portraitfoto: Jan Düdden, JadeHawk Capital S.à r.l.
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Zeichnungsstart für neue 7,00%-Anleihe (A3KWK1) der JadeHawk Capital S.à r.l. am 18. Juli
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