„Die Einzigartigkeit und das Konzept des Hotels sprechen für sich selbst“ – Interview mit Carsten Mainitz, CFO Henri Broen Holding B.V.

Dienstag, 3. November 2020


Via Privatplatzierung begibt die niederländische Finanz- und Management-Holding Henri Broen Holding B.V. derzeit ihre erste Unternehmensanleihe (DE000A283WQ2). Die fünfjährige Anleihe wird dabei jährlich mit 7,50% p.a. verzinst und hat ein Gesamtvolumen von bis zu 25 Mio. Euro. Mit den Emissionsmitteln soll ein äußerst spannendes Immobilien-Projekt an der deutsch-niederländischen Grenze entwickelt werden. Wir haben mit dem Finanzvorstand der Emittentin, Carsten Mainitz, über das Projekt und die Anleihe gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Mainitz, die Henri Broen Holding legt erstmals eine Unternehmensanleihe auf. Nennen Sie uns doch kurz die wichtigsten Eckdaten und die Adressaten der Anleihe?

Carsten Mainitz: Die Henri Broen Holding B.V. emittiert aktuell eine Anleihe mit einem Volumen von bis zu 25 Millionen Euro und einer Laufzeit von 5 Jahren. Damit realisieren wir das Immobilienprojekt Koningsbosch unserer 100%igen Tochtergesellschaft Henri Broen B.V. Zwei zentrale Aspekte der Anleihe möchte ich hervorheben. Erstens besitzen Anleihe-Inhaber den ersten Rang im Grundbuch und haben Zugriff auf alle anfallenden Mittelzuflüsse aus Veräußerungen und Betriebseinnahmen. Dieses maximale Sicherheitskonzept wird durch eine Treuhandstruktur sichergestellt. Zweitens erhalten Anleger mit einem jährlichen Kupon von 7,5% eine sehr attraktive und überdurchschnittliche Rendite. Zielgruppe der Anleihe, die als Privatplatzierung strukturiert ist, sind Professionelle Anleger und geeignete Gegenparteien. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 100.000 Euro bei einer Stückelung von 1.000 Euro. Die Zeichnungsfrist läuft noch bis zum 6. November. Der Handelsstart im Freiverkehr der Börse Frankfurt ist für den 10. November terminiert.

Anleihen Finder: Wofür sollen die Anleihemittel konkret verwendet werden?

„Der Gewinn liegt eben im Einkauf“

Carsten Mainitz: Die Mittelverwendung sieht zwei wesentliche Punkte vor. Zu aller erst werden wir Mezzanine in Höhe von 10 Mio. Euro ablösen. Das hochverzinsliche Darlehen hatten wir im Sommer, als sich kurzfristig die Chance ergab das Projekt mit über 54.000 qm Grundfläche, Genehmigungen und Gebäuden für 10 Mio. Euro zu erwerben, aufgenommen. Gutachten legen einen in etwa doppelt so hohen Wert nahe. Der Gewinn liegt eben im Einkauf. Zweiter Verwendungszweck ist die Umwandlung des Klosters in ein 4 Sterne plus Boutique & Spa Hotel. Hierfür veranschlagen wir 13,5 Mio Euro. Uns liegt ein umfangreiches Angebot in Höhe von 10 Mio. Euro vor, welches alle Gewerke umfasst. Aus Vorsichtsgründen haben wir diesen Puffer eingeplant. Erwähnenswert ist auch, dass uns im nächsten Frühjahr staatliche Fördergelder von mindestens 2,5 Mio. Euro zufließen werden, die wir nicht zurückzahlen müssen. Diese Fördergelder werden dann die Baukosten entsprechend reduzieren.

Anleihen Finder: Erläutern Sie uns Ihr „3-in-1-Projekt“ in Koningsbosch doch etwas genauer?

Carsten Mainitz:  Das Immobilien-Projekt Koningsbosch besteht aus 3 Teilprojekten. Koningsbosch ist, in einem schmalen Landstreifen von wenigen Kilometern zwischen Belgien und Deutschland, in den Niederlanden gelegen. Insgesamt umfasst das Projekt wie gesagt eine Grundstücksfläche von rund 54.000qm. Die Teilprojekte unterscheiden sich in Bezug auf Entwicklungsstatus, Größe und Cashflow-Generierung. Aber gerade die Verbindung der verschiedenen Charakteristika ist vorteilhaft für Anleihe-Inhaber.

„Hotel, Villen und Supermarkt“

Aber nun zum Projekt: Kern des Projekts ist die Umwandlung des Klosters Koningsbosch in ein 4 Sterne plus Boutique & Spa Hotel bis Mai 2023. Dann ist da noch das Projekt Villen. Auf rund 30.000qm werden 45 Villen mit einer Wohnfläche zwischen 120 und 180qm entstehen auf einer durchschnittlichen Parzellen-Größe von 650qm. Energieeffizienz, Design und die Grundstücksgröße heben sich positiv vom Markt ab. Dabei verkaufen wir als Konzept- bzw. Projektentwickler nicht nur ein Grundstück, sondern ein Gesamtpaket – direkt an den Endkunden. Dieses Gesamtpaket umfasst neben dem Grundstück alle Anschlüsse und Genehmigungen, Architekt und das Haus selbst, welches vom Bauträger zu einem garantierten Preis erstellt wird. Zudem enthält das Paket eine Versicherung, sog. Woningborg-Zertifikat, für den Fall, dass der Bauträger die Leistung nicht erbringen kann. In den Niederlanden existiert eine große Nachfrage nach energieeffizienten Häusern. Damit geben wir die richtige Antwort auf den vorhandenen Bedarf. Drittens existiert ein rund 2.800qm großes Grundstück, auf dem ein Supermarkt errichtet werden soll. Diese Grundstückfläche werden wir zeitnah veräußern.

Anleihen Finder: Sie wollen also unter anderem aus einem Kloster ein Hotel machen. Wie kamen Sie bzw. Geschäftsführer und Namensgeber Henri Broen auf die diese Idee? Was macht den Standort Koningsbosch so attraktiv?

Carsten Mainitz:  Henri Broen verfügt über mehr als 30 Jahre Berufserfahrung als Ingenieur im Bau- und Projektmanagement. Zudem besitzt Henri eine große Leidenschaft für historische Objekte. Bevor die Entscheidung zur Umwidmung in ein Hotel gefallen ist, haben zwei renommierte Spezialisten – namentlich Colliers und das Bureau Stedelijke Planning Amsterdam – verschiedene Optionen für eine Umwidmung geprüft und kamen unisono zu dem Ergebnis, dass ein Hotel die wirtschaftlichste Variante ist. Koningsbosch ist idyllisch gelegen, aber zugleich nur eine gute halbe Stunde entfernt von größeren Städten wie Maastricht und Aachen. Brüssel, Köln und Düsseldorf sind maximal 90 Minuten entfernt. Das Outlet Center in Roermond mit über 7 Mio. Besuchern pro Jahr oder ein Golfplatz sind nur 20 Minuten mit dem Auto entfernt. Somit sprechen wir ein großes Einzugsgebiet an, welches wir für einen Urlaub, ein Wellness-Wochenende oder für eine Veranstaltung gewinnen können. Gerade die alte Historie des Gebäudes mit einer Wohnfläche von 10.000qm, einem überdachten Innenhof von 800qm und einer riesigen parkähnlichen Anlage, sind ideal für die Positionierung als Hochzeits-Location. Das Hotel-Konzept wird für sich selbst sprechen und das Hotel zu einem Magneten in der Region werden lassen. Sognannte Heritage Hotels, das Thema Nachhaltigkeit in seinen vielen Facetten und der Trend zu Boutique-Reisen spielen uns in die Karten.

Anleihen Finder: Wie läuft die Projekt-Finanzierung und deren Umsetzung konkret ab?

Carsten Mainitz: Durch die 3 Teilprojekte laufen mehrere Schritte parallel ab. Der Supermarkt und 1/3 der Villen werden bereits 2021 veräußert. Hierfür müssen wir keine zusätzlichen Investitionen tätigen. Zentral ist die Refinanzierung des hochverzinslichen Darlehens mit einem Teil der Anleihemittel. Dann nehmen wir Geld in die Hand, um bis zum Sommer 2023 das Kloster in ein Hotel umzuwandeln.

Anleihen Finder: Wo „stehen“ Sie aktuell bei dem Projekt und was sind die nächsten Schritte?

Carsten Mainitz:
Es liegt für das gesamte Areal eine unwiderrufliche Bestimmungsplanänderung vor. Alle möglichen Vorarbeiten sind gemacht. Wir drücken jetzt mit den Mittelzuflüssen der Anleihe auf den Startknopf.

Anleihen Finder: Welche Sicherheiten bieten Sie den Zeichnern Ihrer Anleihe?

„Die Bondholder haben den ersten Rang im Grundbuch und besitzen Zugriffsrechte auf alle Einnahmen“

Carsten Mainitz: Wir bieten den Anleiheinhabern maximale Sicherheit über ein Treuhandkonzept. Die Bondholder haben den ersten Rang im Grundbuch und besitzen Zugriffsrechte auf alle Einnahmen, die aus Verkaufserlösen von Supermarkt und Villen sowie in Form von Betriebseinnahmen, z.B. aus dem Hotelgeschäft (Pacht, Betreibervertrag, Gewinne) entstehen.

Anleihen Finder: Aus welchen Töpfen bedienen Sie die Anleihen-Zinsenundwie soll die Anleihe-Rückzahlung sichergestellt werden? Mit welchem Wertzuwachs kalkulieren Sie?

Carsten Mainitz: Die Verkaufserlöse der Villen als Gesamtkonzept stehen für einen Zufluss von 12 Mio. Euro und werden von Q1 2021 bis Ende 2023 realisiert. Die Grundfläche für den Supermarkt werden wir in Q1 2021 für rund 900.000 Euro verkaufen. In Summe sind das also knapp 13 Mio. Euro – weitaus mehr als die Kuponzahlungen bei Vollplatzierung plus operative Kosten während der Anleihelaufzeit. Die kompletten Anleihemittel werden wir 2025 mit der Veräußerung des Hotels an einen Investor zurückzahlen. Damit steht die Frage im Raum, wieviel ist das Hotel zu diesem Zeitpunkt wert. Der Wert des Hotels liegt laut einem Gutachten zur Eröffnung bereits bei knapp 30 Mio. Euro. Andere Bewertungsmethoden für 2025 untermauern einen Wert von 40 Mio. Euro. Da ich mehr als 10 Jahre als Investment Analyst gearbeitet habe und in vielen Kapitalmarktprojekten eingebunden war, fühle ich mich mit den genannten Werten absolut wohl. Mich würden höhere Verkaufspreise der Villen und des Hotels nicht überraschen.

Anleihen Finder: Kann das Projekt auch wie geplant umgesetzt werden, wenn die Anleihe-Emission aus welchen Gründen auch immer nicht erfolgreich verläuft? Gibt es einen Mindestemissionsbetrag, den Sie einnehmen müssen oder einen Plan B?

„Unser Projekt wird auf jeden Fall umgesetzt“

Carsten Mainitz:  Unser Projekt wird auf jeden Fall umgesetzt. Sollten wir hinter einer Vollplatzierung zurückbleiben, werden wir nachplatzieren. Aber wir verfolgen auch andere Pläne. So haben wir z.B. für das erste Quartal 2021 eine Crowd-Financing Kampagne geplant, die sicherlich auch einen positiven Marketingeffekt haben wird. Zudem befinden wir uns in Gesprächen mit Eigenkapitalinvestoren und Banken.

Anleihen Finder:
Was befähigt Ihr Unternehmen generell zur Umsetzung eines solchen Projektes? Welche derartigen Projekte/Erfahrungen können Sie vorweisen?

Carsten Mainitz:
Henri Broen bringt über 30 Jahre Erfahrung im Bau- und Projektmanagement mit und hat international einen exzellenten Track Record vorzuweisen. Tim Reus, unser designierter Hotel Manager verfügt über 15 Jahre Erfahrung in der Hotelbranche. Er hat in den letzten Jahren mehrere innovative Boutique Hotels in Asien aufgebaut und etabliert, u.a. das erste plastikfreie Hotel in Myanmar. Ich ergänze das Ganze mit meiner Kapitalmarkterfahrung, die ich in den letzten 15 Jahren gesammelt habe, zuletzt 8 Jahre als CEO einer Hamburger Research-Gesellschaft. Neben der Analyse von Aktien oder Anleihen haben wir auch diverse Kapitalmarktprojekte begleitet.

Anleihen Finder: Welche Faktoren sprechen dafür, dass die Zielsetzungen und Vorhaben des Projekts vollumfänglich bestätigt bzw. erreicht werden – trotz der peripheren Lage des Hotels und den aktuell schwierigen Bedingungen im Tourismussegment? 

Carsten Mainitz: Wie bereits erwähnt liegt das Hotel zwar peripher, dennoch in unmittelbarer Umgebung zu Ballungszentren und Attraktivitäten. Mit unserer Positionierung als Heritage und Boutique & Spa Hotel, positionieren wir uns in einer wachstumsstarken Nische. Hotels dieser Art zeigen momentan Zuwächse von 40% gegenüber Vorjahr. Die Einzigartigkeit und das Konzept des Hotels werden für sich selbst sprechen.

Anleihen Finder: Besten Dank für das Gespräch, Herr Mainitz.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: Henri Broen Holding B.V.

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