„Der Gewinn liegt im Einkauf“ – Interview mit Thomas Helten, Geschäftsführer der LifeLine Immobilien GmbH

Neue Wandelanleihe im Immobiliensegment

Die LifeLine Immobilien GmbH aus Düsseldorf bietet aktuell eine Wandelanleihe mit einem Zinssatz von 7,75 % p.a. an. Die Mittel sollen in Wohnimmobilien und Immobilienbeteiligungen in Deutschland, auf den Balearen und in Dubai sowie in den weiteren Ausbau der Unternehmensbeteiligungen fließen. Geschäftsführer Thomas Helten erläutert u.a. die Hintergründe der Finanzierung sowie die Einkaufs- und Verkaufsstrategie des noch jungen Unternehmens.

Anleihen Finder: Herr Helten, stellen Sie uns die LifeLine Immobilien GmbH doch zunächst einmal in wenige Worten vor. Was ist das Geschäftsmodell des Unternehmens?

Thomas Helten: LifeLine Immobilien ist ein junges Unternehmen mit einem klaren Kompass: gegründet im September 2025, mit Hauptsitz in Düsseldorf, einer Niederlassung in Palma de Mallorca und einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft in Dubai.

Unser Geschäftsmodell folgt einer alten Kaufmannsregel: Der Gewinn liegt im Einkauf. Wir erwerben ausschließlich Wohnimmobilien – und zwar dort, wo besondere Situationen einen Ankauf unterhalb des Marktwerts ermöglichen. Den Wert, der in diesen Objekten steckt, heben wir durch Aufwertung, bzw. professioneller Vermarktung und führen die Objekte anschließend wieder dem Markt zu. Unser Prinzip dabei: kurze Kapitalbindung, hoher Kapitalumschlag und disziplinierte Reinvestition. Ergänzend beteiligen wir uns strategisch an operativ tätigen Immobilienunternehmen. Unser Ertragsmodell ruht damit auf zwei Säulen: der Marge aus dem eigenen An- und Verkauf – und laufenden Ausschüttungen aus unseren Beteiligungen.

Anleihen Finder: Welche Faktoren ermöglichen Ihnen Einkaufsvorteile, wie groß kann der Preisabschlag gegenüber dem regulären Markt in der Praxis sein und inwiefern ist der Zugang zu Off-Market-Transaktionen ein Wettbewerbsvorteil?

Thomas Helten: Unsere Einkaufsvorteile beruhen auf vier Faktoren, die ineinandergreifen.

• 1. Unser Zugang. Wir sind Teil eines über Jahre gewachsenen Netzwerks aus Maklern, Investoren, Notaren und Banken. Dadurch erfahren wir von Objekten aus Zwangsversteigerungen und Sondersituationen häufig, bevor sie überhaupt den Markt erreichen. Unsere Unternehmensbeteiligungen vervielfachen diesen Zugang noch einmal.

• 2. Die Sondersituationen selbst – Erbengemeinschaften, Trennungen, Sanierungsstau oder schlicht Zeitdruck auf Verkäuferseite, etwa wenn eine Anschlussfinanzierung zu deutlich gestiegenen Zinsen ansteht.

• 3. Unsere Entscheidungsgeschwindigkeit. Wir entscheiden ohne Bankfinanzierung und ohne große Gremien – und können deshalb innerhalb weniger Tage und ohne Finanzierungsvorbehalt zusagen. Für einen Verkäufer unter Zeitdruck wiegt eine schnelle, verlässliche Abschlusssicherheit häufig schwerer als die letzten Prozentpunkte beim Preis.

• 4. Unsere lokale Präsenz. In Düsseldorf ist unsere Hauptniederlassung hervorragend vernetzt. Auf Mallorca sind wir mit einer eigenen Dependance vertreten und befinden uns in weit fortgeschrittenen Verhandlungen über eine Beteiligung an einem seit rund 25 Jahren etablierten Maklerbüro. In Frankfurt sind wir an einer Gesellschaft beteiligt, die auf den Erwerb von Immobilien aus Sondersituationen spezialisiert ist. Und in Dubai agieren wir mit unserer hundertprozentigen Tochtergesellschaft, die für den An- und Verkauf von Immobilien akkreditiert ist und mit etablierten Partnern vor Ort zusammenarbeitet.

Bei der Größenordnung des Abschlags bleibe ich bewusst zurückhaltend: Wir kaufen ausschließlich dann, wenn zwischen Kaufpreis und erzielbarem Verkaufspreis ein deutlicher Abstand besteht. Wie groß dieser im Einzelfall ausfällt, entscheidet das jeweilige Objekt. Pauschale Renditeversprechen wären unseriös – und Seriosität ist in unserem Geschäft die härteste Währung.

Anleihen Finder: LifeLine ist neben Deutschland insbesondere in Spanien/Mallorca und auch in Dubai aktiv. Warum sind gerade diese Märkte für Ihre Strategie interessant und welche konkreten Chancen sehen Sie dort aktuell?

„Deutschland ist unser Beschaffungsmarkt, Mallorca ist unser Wertschöpfungsmarkt, Dubai ist unser Wachstumsmarkt“

Thomas Helten: Die drei Märkte erfüllen in unserer Strategie bewusst unterschiedliche Funktionen – und ihre Zyklen überlagern sich kaum. Genau diese Streuung soll unserer Strategie Stabilität verleihen.

Deutschland ist unser Beschaffungsmarkt. Das gestiegene Zinsniveau verteuert Anschlussfinanzierungen – und wir erwarten, dass das Angebot an Objekten unterhalb des Verkehrswerts dadurch in den kommenden Jahren weiter wächst. Für einen Käufer mit frei verfügbarer Liquidität ist das ein ausgesprochen attraktives Umfeld.

Mallorca ist unser Wertschöpfungsmarkt. Ein durch restriktive Bauleitplanung und Küstenschutz strukturell begrenztes Angebot trifft dort auf eine internationale, überwiegend eigenkapitalfinanzierte Nachfrage, die nur wenig auf Zinsänderungen reagiert. Im Fokus stehen sanierungsbedürftige Apartments, Stadthäuser und Fincas.

Dubai ist unser Wachstumsmarkt. Die Treiber dort: ein anhaltender und aus unserer Sicht weiter zunehmender Zuzug, attraktive steuerliche Rahmenbedingungen und Off-Plan-Zahlungspläne, die das Kapital zeitlich gestaffelt binden.

In allen drei Märkten konzentrieren wir uns konsequent auf Wohnimmobilien – die Nutzungsart mit der stabilsten Grundnachfrage und, richtig ausgewählt, erheblichem Wertsteigerungspotenzial.

Anleihen Finder: Wie sieht derzeit Ihr Immobilienportfolio aus und wie groß ist Ihre aktuelle Projektpipeline?

Thomas Helten: Unseren Investoren ist bekannt: Wir befinden uns in der Aufbauphase – und kommunizieren deshalb bewusst konservativ. Ich verspreche lieber weniger und liefere dafür mehr, nicht umgekehrt.

„Das größte Potenzial sehen wir aktuell mit Blick auf Ferienimmobilien auf Mallorca“

Im Direktbestand hält unsere Tochtergesellschaft in Dubai eine luxuriöse Wohnimmobilie in einem Projekt des renommierten Bauträgers Samana. Sie wurde nach unserer Bewertung unterhalb des damaligen Marktwerts erworben und ist bereits zu einem erheblichen Teil getilgt. Über unsere Frankfurter Beteiligung wurden seit unserem Einstieg Objekte aus Zwangsversteigerungen erworben, die kurzfristig wieder veräußert werden sollen. Und auf Mallorca sind die Gespräche über die bereits erwähnte Beteiligung an dem etablierten Maklerbüro in der finalen Phase.

Darüber hinaus prüfen und verhandeln wir derzeit mehrere Objekte an allen drei Standorten. Das größte Potenzial sehen wir aktuell mit Blick auf Ferienimmobilien auf Mallorca. Zu Vorhaben, die noch nicht notariell gesichert sind, äußere ich mich grundsätzlich nur sehr zurückhaltend. Das ist keine Verlegenheit, sondern Methode: Diskretion ist ein wesentlicher Teil unseres Einkaufsvorteils.

„Diskretion ist ein wesentlicher Teil unseres Einkaufsvorteils“

Anleihen Finder: LifeLine begibt aktuell eine Wandelanleihe. Warum haben Sie sich für dieses Finanzierungsinstrument entschieden und welche Vorteile bietet eine Wandelanleihe gegenüber einer klassischen Unternehmensanleihe oder einer Bankfinanzierung?

Thomas Helten: Ein Finanzierungsinstrument muss zum Geschäftsmodell passen – nicht umgekehrt. Eine klassische Bankfinanzierung scheidet für uns weitgehend aus: Sie ist objektgebunden, ihre Prüfung dauert Wochen, und für ein junges deutsches Unternehmen lässt sie sich bei Immobilien auf Mallorca oder in Dubai kaum darstellen. Bei einem Versteigerungstermin bleiben jedoch oft nur wenige Tage. Wer in diesem Geschäft erst seine Bank fragen muss, hat den Zuschlag bereits verloren.

Gegenüber einer klassischen Unternehmensanleihe bietet die Wandelanleihe zwei wesentliche Vorteile. Durch den Rangrücktritt wirkt unser Instrument wirtschaftlich wie Eigenkapital – ohne Covenants und ohne Nachschusspflichten. Genauso klar benenne ich die Kehrseite: Für Anleger bedeutet der Rangrücktritt, dass ihre Forderungen im Ernstfall hinter die anderer Gläubiger zurücktreten. Das ist ein wesentliches Risiko dieses Instruments, und wer zeichnet, muss beide Seiten kennen. Über das Wandlungselement wiederum können unsere Anleger im Fall der Wandlung nicht nur am Zins, sondern auch an der Entwicklung des Unternehmenswerts partizipieren. Sie sind damit näher am Unternehmen, als es ein klassischer Anleihegläubiger wäre.

Anleihen Finder: Welche Idee steckt hinter der Ausgestaltung der Wandelanleihe – Mindestzeichnungssumme von 10.000 Euro, maximal 20 Zeichner, verschiedene Tranchen, Wandlungspflicht? An welche Investorengruppen richtet sich das Angebot und wofür sollen die Mittel aus der Wandelanleihe konkret eingesetzt werden?

Thomas Helten: Der Grundgedanke ist ein kleiner, persönlich betreuter Gläubigerkreis. Wir wollen keine anonyme Vielzahl von Zeichnern, sondern einen überschaubaren Kreis von Anlegern, die wir kennen und eng begleiten – Investoren, die uns auf Augenhöhe und in Kenntnis unserer unternehmerischen Vision zur Seite stehen. Das Angebot richtet sich an private Anleger mit Immobilienaffinität, einem mittelfristigen Anlagehorizont und einem klaren Verständnis für die Risiken einer nachrangigen Finanzierung.

Die investierten Mittel fließen in Wohnimmobilien und Immobilienbeteiligungen auf den Balearen, in Dubai und in Deutschland sowie in den weiteren Ausbau unserer Unternehmensbeteiligungen. Daneben decken sie etwaige Betriebskosten. Zur vollen Transparenz gehört auch: Die aktuelle Tranche sieht ebenso Zinszahlungen und die Ablösung vorangegangener Anleihen vor. Das ist in den Anleihebedingungen ausdrücklich festgehalten, und ich spreche es bewusst offen an. Unsere Anleger sollen genau wissen, wohin ihr Kapital fließt.

HINWEIS: Weitere Informationen zum Unternehmen finden Sie unter lifeline-immobilien.de sowie konkret zur Anleihe unter lifeline-immobilien.de/anleihe

Anleihen Finder: Wie sieht die operative Entwicklung aktuell aus? Welche finanziellen Kennzahlen sind für die Bewertung Ihres Geschäftsmodells besonders relevant?

„Wer bei uns zeichnet, investiert in eine Aufbauphase – nicht in eine lange Unternehmenshistorie“

Thomas Helten: Wir sind ein junges, aufstrebendes Unternehmen, gegründet im September 2025. Unser erstes Geschäftsjahr war entsprechend ein Rumpfgeschäftsjahr, geprägt von den notwendigen Investitionen in den Aufbau. Eine mehrjährige Umsatz- und Ergebnishistorie kann ich Ihnen daher nicht präsentieren, und ich werde auch nicht so tun, als gäbe es sie. Wer bei uns zeichnet, investiert in eine Aufbauphase – nicht in eine lange Unternehmenshistorie. Diese Klarheit ist mir wichtig, denn Vertrauen entsteht aus offenen Worten, nicht aus geschönten Zahlen.

Was ich Ihnen sagen kann: Über die bisherigen Tranchen haben wir von einer überschaubaren Zahl privater Anleger einen hohen sechsstelligen Betrag eingeworben. Bankverbindlichkeiten bestehen derzeit keine – wir haben damit weder einen vorrangigen Kreditgeber noch ein bankseitiges Prolongationsrisiko. Für die Bewertung unseres Geschäftsmodells sind ohnehin andere Kennzahlen aussagekräftiger als der Jahresumsatz: die Marge je Transaktion, die Geschwindigkeit der Kapitalrückflüsse, die Liquiditätsreichweite und die Deckung der Zinslast durch z.B. Beteiligungserträge. An diesen Größen lassen wir uns messen.

Anleihen Finder: Wie profitabel sind die von Ihnen erworbenen Immobilienprojekte durchschnittlich und welche Zielrenditen streben Sie bei Ihren Investitionen an?

Thomas Helten: Wir kalkulieren jedes Objekt einzeln und arbeiten mit klaren Schwellenwerten, unterhalb derer wir schlicht nicht kaufen. So einfach dieses Prinzip klingt, so konsequent leben wir es. Auf Mallorca planen wir mit Haltedauern von 9 bis 18 Monaten und einer Zielmarge, die die Kosten für etwaige Sanierung, Vermarktung und Kapitalbindung deutlich übersteigen muss. In Dubai erwerben wir unterhalb des Marktwerts und nutzen gestaffelte Zahlungspläne. An unseren Beteiligungen wiederum partizipieren wir nicht auf Ebene einzelner Transaktionen, sondern über jährliche Ausschüttungen. Daraus erwarten wir wiederkehrende Erträge, die nach unserer Planung ab 2027 spürbar zur Deckung der Zinslast beitragen sollen. Konkrete Renditezahlen werde ich bewusst nicht nennen. Sie beruhen auf Planannahmen – und aus einer Planannahme eine Zusage zu machen, wäre gegenüber unseren Anlegern nicht redlich.

Anleihen Finder: Ihr Geschäftsmodell ist stark transaktionsorientiert. Wie planbar sind die Erträge und in welchem Umfang können Sie wiederkehrende Einnahmen erzielen – auch in Bezug auf Zinszahlungen und die Rückzahlung der Wandelanleihe?

Thomas Helten: Sie stellen damit die aus meiner Sicht wichtigste Frage dieses Interviews – und deshalb beantworte ich sie so ausführlich, wie sie es verdient. Richtig ist: Erträge aus An- und Verkauf entstehen jeweils zum Zeitpunkt der Veräußerung; die Ertragskurve eines Handelsgeschäfts verläuft naturgemäß unregelmäßig. Dem stellen wir drei Stabilisatoren entgegen.

• Erstens unsere Beteiligungen: Laufende Ausschüttungen aus der vorgesehenen Beteiligung an dem Maklerbüro auf Mallorca und aus unserer Frankfurter Beteiligung sollen eine wiederkehrende Ertragsbasis schaffen, die vom Timing einzelner Objektverkäufe unabhängig ist.

• Zweitens unsere Fälligkeitsstruktur: Die Tranchen laufen gestaffelt aus. Es gibt weder eine Fälligkeitsspitze noch vorrangige Bankverbindlichkeiten, die uns in einem schwachen Marktmoment zu Notverkäufen zwingen könnten.

• Drittens unsere Liquiditätssteuerung: Auf die Zinstermine bereiten wir uns gezielt und mit Vorlauf vor.

Und weil Sie ausdrücklich nach den Zinszahlungen fragen, sage ich es ganz offen: In der Aufbauphase werden die Zinsen noch nicht vollständig aus Objekterlösen bedient, sondern aus unserer Gesamtliquidität. Für ein Unternehmen in dieser Phase ist das nicht ungewöhnlich – aber es ist ein Punkt, den Anleger kennen und für sich bewerten müssen, und deshalb sollen sie ihn von mir persönlich hören.

Anleihen Finder: Wollen Sie langfristig eher ein größeres eigenes Immobilienportfolio aufbauen oder bleibt der strategische An- und Verkauf von Immobilien der Kern Ihres Geschäftsmodells?

„Der strategische An- und Verkauf bleibt der Kern unseres Geschäfts“

Thomas Helten: Der strategische An- und Verkauf bleibt der Kern unseres Geschäfts. Unser Modell lebt von der Geschwindigkeit: Kapital einsetzen, Wertsteigerung realisieren, Kapital zurückführen – und wieder von vorn. Ein großes Bestandsportfolio würde genau diese Stärke konterkarieren: Es bindet Kapital über Jahrzehnte, bei Mietrenditen, die deutlich unter dem liegen, was wir über die Umschlagsgeschwindigkeit erreichen wollen.

Was stattdessen für uns interessant ist, ist ein Beteiligungsportfolio: Anteile an operativ tätigen Immobilienunternehmen, die uns Zugang zu Objekten eröffnen und zugleich wiederkehrende Ausschüttungen ermöglichen. Diese zweite Säule ist unser Stabilitätsanker. Und weil wir ohne Bankfinanzierung arbeiten, haben wir die Freiheit, einzelne Objekte bei Bedarf auch länger zu halten – keine Bank kann uns zu einem Verkauf zum falschen Zeitpunkt drängen. Ein Bestandshalter im klassischen Sinne werden wir dennoch nicht. Das wäre ein anderes Geschäftsmodell – nicht unseres.

Anleihen Finder: Ihr Geschäftsmodell profitiert von besonderen Marktsituationen. Gleichzeitig können steigende Zinsen oder sinkende Transaktionsvolumina die Möglichkeiten für günstige Ankäufe verändern. Wo sehen Sie aktuell die größten Risiken?

Thomas Helten: Ich benenne sie offen – denn wer Risiken nicht klar benennt, hat sie nicht verstanden. Das größte ist das Markt- und Verwertungsrisiko: Erlöse können hinter den Planungen zurückbleiben, Haltedauern sich verlängern. Immobilien sind illiquide, Zinstermine hingegen fix – diese Fristeninkongruenz ist die zentrale Herausforderung unseres Modells, und genau deshalb hat unsere Liquiditätssteuerung höchste Priorität.

Hinzu kommt das Beschaffungsrisiko: Sinkende Transaktionsvolumina oder zunehmender Wettbewerb können unsere Einkaufsvorteile verringern. Steigende Zinsen können dabei in beide Richtungen wirken. Ein weiteres Risiko betrifft unsere Beteiligungen: Erwartete Ausschüttungen beruhen auf Prognosen – gesicherte Zahlungsströme sind sie nicht.

Und schließlich das Risiko des Instruments selbst: Eine Unternehmensanleihe eines jungen Unternehmens in dieser Ausgestaltung, wie sie in unseren allgemeinen Anleihebedingungen beschrieben ist, ist mit erheblichen Risiken verbunden – bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Sie sollte deshalb immer nur einen begrenzten Teil des Vermögens ausmachen. Das sage ich lieber einmal zu oft als einmal zu wenig.

„Wir kaufen, wenn der Preis stimmt“

Anleihen Finder: Abschließend: Wo soll LifeLine Immobilien in drei bis fünf Jahren stehen und welche Bedeutung soll der Kapitalmarkt künftig für die Finanzierung Ihres Wachstums haben?

Thomas Helten: In drei bis fünf Jahren soll LifeLine als etablierte Immobiliengruppe dastehen, deren Ergebnis nicht mehr hauptsächlich am einzelnen Objektverkauf hängt, sondern von einem breiteren Beteiligungsportfolio mitgetragen wird – mit einem skalierten Maklerbüro auf Mallorca, unserer Frankfurter Beteiligung in der Ausschüttungsphase und ein bis zwei weiteren werthaltigen Beteiligungen im Bestand.

Der Kapitalmarkt bleibt dabei unsere zentrale Finanzierungsquelle. An unserer bewussten Entscheidung gegen die Abhängigkeit von einer Bank halten wir fest. Mittelfristig wollen wir das Anleiheformat weiter professionalisieren – mit größeren Volumina und einer breiteren Anlegerbasis. Eines aber bleibt unverändert: Wir kaufen, wenn der Preis stimmt. An diesem Grundsatz dürfen Sie uns auch in fünf Jahren messen.

Anleihen Finder: Besten Dank, Herr Helten.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: LifeLine Immobilien GmbH

INFO: Das INTERVIEW erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (12-2026). Registrieren Sie sich hier für unseren KOSTENLOSEN NEWSLETTER und seien Sie stets informiert.

Anleihen Finder News auf X, LinkedIn und Facebook sowie über den Newsletter abonnieren

Rechtlicher Hinweis: Dieses Interview dient ausschließlich der Information und ist weder ein öffentliches Angebot noch eine Anlageberatung oder Anlageempfehlung. Für eine Zeichnung sind allein die Anleihebedingungen und die zugehörigen Zeichnungsunterlagen der LifeLine Immobilien GmbH maßgeblich. Die Anleihe ist mit erheblichen Risiken bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals verbunden. Zukunftsgerichtete Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Einschätzungen und Planannahmen; die tatsächliche Entwicklung kann wesentlich davon abweichen.