DEMIRE: Mieterträge und FFO I sinken wegen kleinerem Portfolio

Donnerstag, 7. November 2024

Pressemitteilung der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG:

DEMIRE erzielt niedrigeres 9M 2024-Ergebnis aufgrund verkleinerter Portfoliobasis

– Mieterträge sinken aufgrund verkleinerter Portfoliobasis auf EUR 50,6 Mio.

– FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) verringern auf EUR 23,0 Mio.

– Nettoverschuldungsgrad sinkt nach Immobilienverkäufen deutlich auf 52,3 %, nach 57,7 % zum Jahresende 2023

– Prognose 2024 bestätigt: Mieterträge zwischen EUR 64,0 und EUR 66,0 Mio.; FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) deutlich niedriger als im Vorjahr erwartet

Die Ergebnisse der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) sind in den ersten neun Monaten 2024 gesunken, blieben allerdings im Rahmen der Erwartungen des Managements. Hauptgrund dafür ist die verkleinerte Portfoliobasis.

Verändertes Portfolio führt zu sinkenden Mieterträgen und FFO I

Die Mieterträge verringern sich auf EUR 50,6 Mio. (9M 2023: EUR 59,9 Mio.). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) verbessert sich im gleichen Zeitraum auf EUR -22,9 Mio. (9M 2023: EUR -57,5 Mio.). Der Anstieg ist überwiegend auf geringere negative Marktwertanpassungen im Rahmen der Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (EUR -17,9 Mio.) und der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien zurückzuführen (EUR -8,7 Mio.).

Die Funds from Operations (FFO I) nach Steuern und vor Minderheiten sinken um 17,5 % auf EUR 23,0 Mio. (9M 2023: EUR 27,8 Mio.). Der Rückgang ist ebenfalls eine Folge des verringerten Immobilienvolumens des Portfolios, das sich über niedrigere Mieterträge auf die FFO I auswirkt.

Frank Nickel, CEO der DEMIRE: „Die erfolgreiche Refinanzierung unserer Anleihe hat innerhalb unseres Unternehmens erhebliche Ressourcen gebunden. Dass wir dennoch ein solch positives Ergebnis erzielen konnten – trotz des Verkaufs des LogParks in Leipzig und der Dekonsolidierung des LIMES-Portfolios – ist eine bemerkenswerte Leistung.“

Steigende Vermietungsleistung trotz kleinerem Portfolio

Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios sank im Vergleich zum Jahresende 2023 auf rund EUR 811,6 Mio. (31.12.2023: EUR 1.075,6 Mio.). Der Rückgang des Portfoliowertes ist überwiegend durch die Dekonsolidierung des LIMES-Portfolios und den Verkauf des LogParks in Leipzig begründet. Hierzu Ralf Bongers, CIO der DEMIRE: „Die erfolgreiche Veräußerung des LogParks trotz eines extrem herausfordernden Marktumfeldes ist ein Beleg für unsere Leistungsfähigkeit. Für weitere Immobilien befinden wir uns aktuell in fortgeschrittenen Verkaufsverhandlungen. Wir sind daher zuversichtlich, aus diesen Immobilienverkäufen das Anleihevolumen in den Jahren 2025 und 2026 um jeweils 50 Mio. EUR zu reduzieren.“

Das negative Periodenergebnis ließ den Net Asset Value (NAV, unverwässert) im Berichtszeitraum um EUR 0,26 je Aktie auf nun EUR 2,98 (31.12.2023: EUR 3,24) sinken.

Trotz des kleineren Portfolios stieg die Vermietungsleistung in den ersten neun Monaten 2024 auf 60.310 m² (9M 2023: 27.240 m²). Neuabschlüsse, unter anderem in den Objekten in Leipzig und Bad Vilbel, trugen mit 31 % zum Ergebnis bei, während 69 % auf Vertragsverlängerungen – unter anderem in Bonn und Freiburg – zurückzuführen sind. Die EPRA-Leerstandsquote (ohne als Projektentwicklung klassifizierte Immobilien) stieg zum 30. September 2024 auf 14,7 % (31.12.2023: 13,1 %). Hier zeichnet sich seit dem 30. Juni 2024 (15,5 %) bereits eine Trendwende zu niedrigeren Leerstandsquoten aufgrund von Neuvermietungen ab. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) des gesamten Portfolios sinkt geringfügig auf 4,4 Jahre (31.12.2023: 4,6 Jahre).

Deutlich sinkender Nettoverschuldungsgrad

Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten blieben im Berichtszeitraum mit 1,89 % pro Jahr auf niedrigem Niveau. Nach erfolgter Anleiheverlängerung werden sich diese erwartungsgemäß erhöhen und um 3,5 % (ohne Gesellschafterdarlehen) bewegen. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) sank aufgrund der Immobilienverkäufe auf 52,3 % und liegt damit deutlich unter den Jahresendwert von 2023 (57,7 %). Dazu Tim Brückner, CFO der DEMIRE: „Wir werden den eingeschlagenen Weg der Senkung unserer Verschuldung in den kommenden Quartalen konsequent weitergehen. Dafür werden wir überschüssige Liquidität aus unseren Immobilienverkäufen einsetzen.“

Prognose für das Jahr 2024 bestätigt

Der Vorstand bestätigt die Prognose für das Geschäftsjahr 2024. Es wird ein Rückgang der Mieterträge auf EUR 64,0 bis 66,0 Mio. erwartet (2023: EUR 78,5 Mio.). Auch die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) werden voraussichtlich deutlich unter dem Vorjahreswert von EUR 36,7 Mio. liegen.

Frank Nickel, CEO der DEMIRE, kommentiert: „Nach der erfolgreichen Verlängerung unserer Anleihe bis Ende 2027, die nur aufgrund eines herausragenden Zusammenspiels aller bei der DEMIRE möglich war, wollen wir nun im Bereich Asset Management Akzente setzen. Dafür haben wir mit einer organisatorischen Neuausrichtung und personellen Verstärkung eine gute Basis gelegt.“

Ende der Pressemitteilung

Einladung zur Telefonkonferenz am 7. November 2024

Der Vorstand der DEMIRE lädt alle Interessierten im Rahmen einer Telefonkonferenz am 7. November 2024 um 10:00 Uhr (CET) zur Ergebnispräsentation für die ersten neun Monate 2024 ein.

Bitte nutzen Sie den folgenden Registrierungslink:

https://webcast.meetyoo.de/reg/Ff7jDzSSS6pi

Die Ergebnispräsentation wird ebenfalls live mittels Webcast übertragen. Bitte nutzen Sie den Link https://www.webcast-eqs.com/demire-2024-q3/no-audio

Für die Tonübertragung nutzen Sie bitte die Einwahl über den o.g. Registrierungslink. Eine Präsentation der Ergebnisse wird zum Download auf der Website https://www.demire.ag/publikationen/ bereitgestellt.

Ausgewählte Konzern-Kennzahlen der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung (in EUR Mio.)	01.01.2024- 30.09.2024	01.01.2023- 30.09.2023
Mieterträge	50,6	59,9
Ergebnis aus der Vermietung	34,4	43,4
EBIT	-13,8	-64,6
Finanzergebnis	-9,1	7,1
Periodenergebnis nach Steuern	-21,6	-49,5
-davon entfallen auf Anteilseigner des Mutterunternehmens	-22,4	-47,0
FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten)	23,0	27,8
FFO II (nach Steuern, vor Minderheiten)	17,7	10,3
Unverwässerte/Verwässerte FFO I je Aktie (EUR)	0,22/0,22	0,26/0,26
Konzernbilanz (in EUR Mio.)	30.09.2024	31.12.2023
Bilanzsumme	1.174,9	1.327,5
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	755,2	947,3
Zahlungsmittel	164,5	120,0
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	81,8	149,1
Eigenkapital (inkl. Anteile nicht beherrschender Anteilseigner)	381,1	405,3
Eigenkapitalquote (in % der Bilanzsumme)	26,2	25,1
Unverwässerter/Verwässerter NAV	314,5/315,0	341,5/342,0
NAV je Aktie (EUR, unverwässert/verwässert)	2,98/2,97	3,24/3,23
Netto-Finanzverbindlichkeiten	528,9	697,0
Netto-Verschuldungsgrad (Net-LTV) in %	52,3	57,7
Portfoliokennzahlen	30.09.2024	31.12.2023
Immobilien (Anzahl)	54	59
Marktwert (in EUR Mio.)	811,6	1.075,6
Annualisierte Vertragsmieten (in EUR Mio.)	57,6	76,7
Mietrendite (in %)	7,1	7,1
EPRA -Leerstandsquote (in %) *	14,7	13,1
WALT (in Jahren)	4,4	4,6
* ohne als Projektentwicklung klassifizierte Immobilien