„Das Konzept `bezahlbarer Wohnraum` ist eines der ganz großen Themen in Deutschland“ – Doppelinterview mit den REA-Geschäftsführern Ulrich Jehle und Jürgen Steinhauser

Die Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH (kurz: REA) bietet aktuell eine siebenjährige Anleihe 2018/25 in einem Volumen von bis zu 75 Millionen Euro an. Die Anleihe wird wie schon die vorherige Anleihe 2015/20 der Emittentin jährlich mit 3,75 Prozent verzinst. Seit Montag, den 29. Januar 2018, kann der neue Bond des Unternehmens gezeichnet werden. Die Anleihen Finder Redaktion hat bei Ulrich Jehle und Jürgen Steinhauser, den Geschäftsführern der REA, nachgefragt.

Anleihen Finder: Hallo Herr Jehle, hallo Herr Steinhauser, die Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH begibt einen Bond in Höhe von bis zu 75 Millionen Euro. Das sind satte 25 Millionen Euro mehr als beim ersten REA-Bond. In welche Projekte/Objekte soll das „frische Geld“ fließen?

Ulrich Jehle: Die Vorgänger-Anleihe war sehr schnell platziert. Da lag es nahe, die neue Anleihe im Volumen aufzustocken – so können wir die nächsten attraktiven Projekte, die wir angehen wollen, auch durchführen. Wir bleiben aber auch mit dem neuen Bond unserem Segment „bezahlbarer Wohnraum“ treu. Das ist unser Anspruch und nur in diesem Bereich wollen wir investieren – und sind dort ständig auf der Suche nach geeigneten Portfolios.

Anleihen Finder: Beim Kupon bleiben Sie sich ebenfalls treu. Für Anleger wird es erneut 3,75% p.a. geben. Welche Anleihe-Eckdaten haben sich im Vergleich zum ersten Bond, gerade auch mit Blick auf Covenants, geändert?

Jürgen Steinhauser: Wir haben uns dieses Mal für eine Laufzeit über 7 Jahre entschieden. Das erscheint uns sinnvoll, denn im Immobiliensektor, in dem wir unterwegs sind, denkt man in längeren Zeiträumen als beispielsweise in anderen Sektoren. Das ist ja auch logisch, denn der gesamte Prozess von der Suche nach attraktiven Objekten mit hohem Wertsteigerungspotenzial, über den Ankauf und die Neuausrichtung des Portfolios bis hin zur Abwicklung nimmt eine gewisse Zeit in Anspruch.

Mit Blick auf die Covenants sind wir sehr konservativ unterwegs: Aufgrund unseres hohen Eigenkapitaleinsatzes gibt es keine außergewöhnlichen Financial Covenants.

„Eine Anleihe gibt uns ideale Entscheidungsspielräume“

Anleihen Finder: Warum macht in Ihrer Situation eine erneute Anleihen-Emission Sinn? Haben Sie noch andere Finanzierungsquellen für ihre Immobilien-Projekte?

Ulrich Jehle: Grundsätzlich ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum enorm und sie nimmt weiter zu. Wir unterziehen aktuell mehrere große Projekte einer Eignungsprüfung. Natürlich könnten wir auch andere Finanzierungsquellen nutzen. Aber eine Anleihe gibt uns die für uns idealen Entscheidungsspielräume. Denn wir betreiben eine Cash/Call-Strategie: Sobald die Entscheidung zum Ankauf gefallen ist, werben wir über die Anleihe Kapital ein und können das Projekt de facto ohne Zeitverlust beginnen. Die neue Anleihe sichert uns hier die Flexibilität, schnell am Markt agieren zu können. Das spiegelt sich in der Regel in einem günstigen Ankaufspreis wider und kommt damit allen zugute. Um unser geplantes Wachstum für die nächsten Jahre zu realisieren, ist eine solide Finanzierungsstruktur, die uns die nötige Flexibilität garantiert, essentiell. Dafür ist die neue Anleihe in unseren Augen das ideale Instrument.

Parallel führen wir durch Abverkäufe in den bestehenden Portfolien Darlehen und die alte Anleiheemission Schritt für Schritt zurück. Idealerweise wollen wir ein Emissionsvolumen von insgesamt 75 Millionen Euro nicht überschreiten.

Anleihen Finder: Zur Historie – die REA wurde im November 2008 als Maritim Vertriebs GmbH gegründet. Der Geschäftsgegenstand war bis 2014 der Erwerb, das Halten und Verwalten sowie die Veräußerung von „Ein-Schiffsbeteiligungen“. Danach erfolgte der Transformationsprozess der Gesellschaft in die heutige Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH. Können Sie uns kurz erklären wie es zu dieser Entwicklung kam?

„Der Immobilienmarkt ist aus unserer Sicht deutlich stabiler“

Jürgen Steinhauser: Wir sind in der Tat 2008 zunächst mit Schiffsbeteiligungen gestartet, haben aber sehr schnell unser bereits damals vorhandenes Konzept, in Immobilienportfolios zu investieren, wieder aufgegriffen und den beschriebenen Strategieschwenk eingeläutet. Der Immobilienmarkt ist aus unserer Sicht deutlich stabiler und bietet zugleich ein hohes Wertsteigerungspotenzial. Wir verfügen insbesondere in dem Bereich „bezahlbarer Wohnraum“ über eine jahrelange fundierte Expertise und über ein gewisses Alleinstellungsmerkmal. Nachdem wir das erkannt hatten, haben wir sehr schnell Nägel mit Köpfen gemacht. Als die sechs Schiffe verkauft waren und absehbar war, dass dieses Engagement endet, haben wir ein früheres Konzept aufgegriffen und entsprechende Kontakte geknüpft. Den ersten Portfoliokauf haben wir schnell umsetzen können – was uns das Potenzial dieses vernachlässigten Segments deutlich vor Augen geführt hat. Heute ist es aus meiner Sicht keine Frage mehr, dass das genau die richtige Weichenstellung war.

Anleihen Finder: Sind alle Altlasten aus den Schiffsbeteiligungen getilgt oder müssen Sie diesbezüglich auch noch etwas „stemmen“?

Jürgen Steinhauser: Alle verbliebenen Engagements in KG-Schiffsbeteiligungen wurden bis zum Jahresende 2017 veräußert. Wir sind de facto in diesem Bereich nicht mehr engagiert

Anleihen Finder: Die REA fokussiert sich – wie Sie schon sagten – mittlerweile auf das Geschäftsfeld „bezahlbares Wohnen“. Sicherlich eine wichtige und zukunftsfähige Nische am Markt. Woraus ergibt sich hier die besondere Expertise von REA?

Ulrich Jehle: Unsere Stärke basiert auf einem tragfähigen Fundament mit mehreren Säulen: neben den eigenen Erfahrungen und der langjährigen Expertise gehört dazu auch ein erstklassiges Netzwerk. Das betrifft sowohl sehr gute Kontakte in Ankauf und Vertrieb als auch erfahrene Partner in der Sanierung und Bewirtschaftung unseres Portfolios.

„Sorgfältige Prüfung im Hinblick auf Mikro- und Makrostandort“

Anleihen Finder: Können Sie uns ein typisches Beispiel samt Ablauf eines REA-Projektes am Wohnimmobilienmarkt schildern?

Ulrich Jehle: Zunächst unterziehen wir jedes Portfolio, das uns von unseren Netzwerkpartnern angeboten wird, einer sorgfältigen Prüfung im Hinblick auf Mikro- und Makrostandort. Ort, Anbindung, Stadtteil. All das wird genau analysiert, auch unter Zuhilfenahme lokaler Gutachter. Ergibt diese Prüfung, dass eine nachhaltige Entwicklung realistisch ist, folgt der Ankauf des Portfolios. Wir beginnen schnellstmöglich mit den Sanierungsmaßnahmen, die den Wohnwert steigern, reduzieren Leerstände, installieren Haus- und Mietenverwaltung vor Ort, und arbeiten daran, eine nachhaltige Mieterstruktur zu schaffen. Grundsätzlich ist unser Anspruch, die Objekte langfristig zu halten, gegebenenfalls auch mithilfe der Aufnahme von Investoren.

„Der Cash-Flow ist langfristig sehr gut planbar“

Anleihen Finder: Finanzkennzahlen sind im Immobilienbereich nicht immer so einfach einzuordnen. Können Sie uns dennoch einen Einblick in Ihre aktuellen Zahlen und Planzahlen (Projektumsätze, Cash-Flow durch Veräußerung und Objekt-Management, Beleihungsauslauf) für die kommende Jahre gewähren?

Jürgen Steinhauser: Unsere Fremdkapitalquote innerhalb der Portfolien liegt im Durchschnitt in etwa bei 50 Prozent. Die Zinssätze bewegen sich aktuell zwischen 0,85 und 1,5 Prozent je nach Laufzeit des Darlehens. Über die Entwicklungszeit von etwa zwei Jahren verwenden wir nach Bedienung des Kapitaldienstes inklusive der Anleihezinsen den Großteil unseres Cash-Flows für die Sanierung und Entwicklung des Bestands. Der Cash-Flow ist langfristig sehr gut planbar, das wirkt sich positiv auf die Anleihezins-Sicherheit aus.

Anleihen Finder: Nochmal zurück zur Anleihe. Eine Überwachung der Emissionsmittel seitens eines Treuhänders wird es nicht geben – weshalb? Welche Sicherheiten bieten Sie ihren Gläubigern ansonsten?

Ulrich Jehle: Die REA ist an allen Projekt-GmbHs direkt beteiligt. Somit sind die Anleihegläubiger indirekt Miteigentümer der Immobilie selbst. Zudem werden alle Verträge über Notare erstellt, die Jahresabschlüsse über Wirtschaftsprüfer testiert.

Anleihen Finder: Warum planen Sie die Notierung an der Börse erst im Laufe des ersten Halbjahres 2018 und nicht schon sofort?

Jürgen Steinhauser: Wir arbeiten daran, die Notierung an einer Börse (voraussichtlich Hamburg) so schnell wie möglich zu realisieren.

Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: Warum sollten sowohl private als auch institutionelle Investoren die neue Anleihe der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH zeichnen?

Ulrich Jehle: Das Konzept „bezahlbarer Wohnraum“ ist eines der ganz großen Themen in Deutschland. Aufgrund der Versäumnisse im sozialen Wohnungsbau und wegen enormer Kosten im Neubau ist das ein Segment, das auch in Zukunft auf hohe und steigende Nachfrage stoßen wird, davon sind wir überzeugt. Mit der REA sind wir hier bestens positioniert. Einerseits bedienen wir mit unseren Portfolios die steigende Nachfrage in diesem Bereich. Auf der anderen Seite bieten wir Investoren die Möglichkeit, über das Anleiheinvestment nachhaltige und attraktive Renditen zu erzielen.

Jürgen Steinhauser: Unsere Portfolien funktionieren aufgrund des günstigen Einkaufs sogar mit so niedrigen Mieten, die bei Neubauaktivitäten nicht oder nur sehr sehr schwer zu realisieren sind. Aufgrund des Mangels an Wohnraum sind die Objekte sehr gut und schnell veräußerbar. Unser Portfolio und somit auch das Investment in die Anleihe sind hoch transparent. Darüber hinaus ist die Immobilie greifbar: Investoren, private ebenso wie institutionelle, können die Objekte selbst besichtigen, begehen und begutachten.

Anleihen Finder: Besten Dank für das Gespräch, Herr Jehle und Herr Steinhauser.