„Bewegen uns in einem Spezialgebiet, das andere Bestandshalter kaum auf dem Radar haben“ – Interview mit BENO-Chef Florian Renner

Mittwoch, 18. November 2020

Die BENO Holding AG ist ein Immobilienbestandshalter mit Fokus auf das Segment Light Industrial. In dieser Nische ist der Wettbewerb niedrig und es lässt sich noch eine attraktive Marge erzielen. Außerdem ist die Mieter-Fluktuation deutlich niedriger als bei klassischen Gewerbe- und Büroimmobilien. BENO hat nun eine siebenjährige Anleihe 2020/27 (ISIN DE000A3H2XT2) mit einem Volumen von bis zu 30 Mio. Euro und einem Zinssatz von 5,30 % p.a. aufgelegt, um das weitere Wachstum zu finanzieren. Die Zeichnungsfrist an der Börse München läuft noch bis zum 27. November 2020. Das Geschäftsmodell und die Emissionsdetails erläutert BENO-Chef Florian Renner im Gespräch mit der Anleihen Finder Redaktion.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Renner, stellen Sie uns die BENO Holding AG kurz vor. Wie generiert BENO seine Einkünfte?

Florian Renner: Die BENO Gruppe generiert als ein Immobilienbestandshalter gut planbare Mieteinnahmen. Dabei sind wir mit Light Industrial Immobilien im deutschsprachigen Raum auf eine sehr attraktive Nische spezialisiert. BENO verfügt über deutliche Miet- und Wertsteigerungspotenziale in den kommenden Jahren. Durch konsequentes Property-Management sind wir in der Lage, Mieterträge, Mietlaufzeiten und Werte nachhaltig zu steigern. Die in den letzten Jahren stark gestiegenen Baukosten spielen uns dabei in die Hände. Denn für einen Neubau müssen Unternehmen Mieten ab 10 Euro je Quadratmeter Zahlen. Bei uns zahlen sie derzeit im Schnitt nur 3,35 Euro.

Anleihen Finder: Welche Art von Objekten fallen in die Assetklasse “Light Industrial“? Was macht diese attraktiver als andere?

„Das Spezial-Knowhow ist in unserem Segment eine zusätzliche Markteintrittsbarriere“

Florian Renner: Wir bewegen uns in einem Spezialgebiet, das andere Bestandshalter kaum auf dem Radar haben. Für uns sehr erfreulich. Denn in diesem Segment ist der Immobilienboom noch nicht angekommen und es lässt sich noch eine attraktive Spanne zwischen Objektrendite und Zinskosten erzielen. Diese Zeiten sind beispielsweise bei Wohn-, Büro- oder Logistikimmobilien vorbei. Das Spezial-Knowhow ist in unserem Segment eine zusätzliche Markteintrittsbarriere. Denn Light Industrial sind gemischte Gewerbeareale aus betriebsnotwendigen Produktions- und Lagerhallen sowie Verwaltungsgebäuden. Unsere Mieter kommen aus dem deutschen Mittelstand und sind in der Regel äußerst standorttreu, denn mit einer Produktionsstätte inklusive Maschinenpark kann man nicht so ohne Weiteres umziehen – im Gegensatz zu reinen Büros. Ein Umzug der Produktionsstätte ist erheblich teurer und komplexer. Vom Produktionsausfall während dieser Zeit ganz zu schweigen.

Anleihen Finder: Welche Faktoren müssen zusammenkommen, damit sich BENO für eine Immobilie entscheidet? Wann wird ein Objekt wieder verkauft?

Florian Renner: Grundsätzlich wollen wir wachsen, bestehende Standorte weiterentwickeln und neue Objekte kaufen. BENO ist seit zwölf Jahren in dieser Nische aktiv und hat einen strengen Auswahlprozess aus MUSS- und KANN-Kriterien entwickelt. Zu den MUSS-Kriterien gehört beispielsweise, dass weniger als 50 Prozent Büro- oder Verwaltungsflächen sind. Außerdem muss der Vermietungsstand über 60 Prozent liegen. Wenn der Preis stimmt, kommt ein gezielter Verkauf in Frage. Sehr attraktiv wird es für uns, wenn es zu gemeindlich angestoßenen Nutzungsänderungen – z.B. Wohnbau – kommt. Die Wertzuwächse bei solchen Umnutzungen sind erheblich.

Anleihen Finder: Wie groß und „schwer“ ist Ihr Gewerbeimmobilien-Portfolio derzeit? Wie groß soll es mittelfristig werden?

„Die Netto-Jahresmieten liegen derzeit bei insgesamt rund 5,4 Mio. Euro“

Florian Renner: Das BENO Portfolio ist breit diversifiziert und umfasst derzeit 11 Standorte mit 37 Mietern und einer Nutzfläche von rund 141.000 m2. Die Objekte hatten zum 31.12.2019 einen Verkehrswert von knapp 59 Mio. Euro. Die Netto-Jahresmieten liegen derzeit bei insgesamt rund 5,4 Mio. Euro. In den kommenden Jahren wollen wir das Portfolio weiter ausbauen und die Bilanzsumme im Konzern von rund 62 Mio. Euro Ende 2019 in Richtung 120 bis 150 Mio. Euro bringen. Dabei ist berücksichtigt, dass wir vielleicht auch mal das ein oder andere Objekt zu einem attraktiven Preis verkaufen.

Anleihen Finder: Nennen Sie uns doch bitte die Entwicklung weiterer Finanzkennzahlen (Umsatz, NAV, Eigenkapital, Verschuldung) in den letzten Jahren.

Florian Renner: Wir arbeiten seit Gründung profitabel und haben in dieser Zeit keine Ausschüttungen vorgenommen haben. Die vorhandenen Mittel wurden permanent zur Schuldenreduzierung eingesetzt oder investiert. Entsprechend haben wir wichtige Portfolio-Kennzahlen wie NAV und LTV kontinuierlich verbessert. Ende 2019 lag der Verschuldungsgrad (LTV) des Immobilienbestandes bei 48,2 % (Vj: 55,6 %) und der Net Asset Value bei 30,3 Mio. Euro (Vj: 23,0 Mio. Euro). Das Konzerneigenkapital ist in 2019 von 10,1 auf 16,5 Mio. Euro und die Eigenkapitalquote von 18,6 auf 26,7 % gestiegen. Dafür, dass auch während der Anleihelaufzeit Kapital in der Gruppe bleibt ist gesorgt. Unser Sicherheitenpaket sieht unter anderem vor, dass Dividenden nur bei einer Eigenkapitalquote von über 30 Prozent ausgeschüttet werden dürfen. Und wie gesagt, wir sehen derzeit attraktive Wachstumschancen.

Anleihen Finder: Nach einer Wandelanleihe in 2014 begeben Sie nun eine herkömmliche Unternehmensanleihe. Warum haben Sie sich als Finanzierungsbaustein nun für eine Anleihe entschieden und wofür sollen die Anleihemittel in Höhe von bis zu 30 Mio. Euro konkret genutzt werden?

Florian Renner: Nachdem unsere Aktie seit September 2020 an der Börse notiert, wollen wir unseren Finanzierungsmix durch die Anleihe nochmals erweitern. Einen wesentlichen Teil der Anleihe wollen wir für Wachstum nutzen. Wir planen, unser Portfolio in den kommenden drei Jahren erheblich zu erweitern. Daneben wollen wir die Wandelanleihe refinanzieren. Mit ihr haben wir uns in den vergangenen sechs Jahren als verlässlicher Emittent bewährt.

Anleihen Finder: Mit welchen Mitteln sollen die Anleihe-Zinsen halbjährlich an die Anleger ausgezahlt werden? Wie sieht Ihr Finanzierungs- und Tilgungsplan aus?

„Die Anleihe-Zinsen werden aus den Mieteinnahmen bezahlt“

Florian Renner: Die Zinsen werden aus den Mieteinnahmen bezahlt. Wie bereits erwähnt, hat BENO schon in den vergangenen Jahren kontinuierlich Gewinne für die Schuldentilgung und Wertsteigerung der Standorte genutzt. Dies werden wir auch in Zukunft tun. Daher sehe ich der Rückzahlung oder der Refinanzierung entspannt entgegen.

Anleihen Finder: Welche Sicherheiten bieten Sie Ihren Investoren?

„Dividendensperre und Barsicherheit“

Florian Renner: Wichtig für Anleger ist sicher die Dividendensperre bis zu einer Eigenkapitalquote von 30 % – aktuell liegt sie bei 26,7 %. Damit unterscheiden wir uns deutlich von anderen aktuellen Emissionen. Außerdem beinhaltet das Sicherheitenkonzept die Hinterlegung einer Barsicherheit in Höhe von 2,65 % des tatsächlichen Zeichnungsvolumens. Zudem ist der Verkauf von Immobilien nur möglich, wenn der Veräußerungspreis für die Immobilie höher als der Wert eines aktuellen Wertgutachtens abzüglich mitverkaufter Verbindlichkeiten ist.

Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: Warum sollten Anleger die neue BENO-Anleihe zeichnen?

Florian Renner: BENO erzielt gut planbare Mieteinnahmen. Mit der Spezialisierung auf die Bestandshaltung betriebsnotwendiger Immobilien besetzen wir eine sehr attraktive Nische und bieten Anlegern die Möglichkeit, innerhalb der Immobilienanleihen zu diversifizieren. Anders als in vielen anderen Immobiliensegmenten lassen sich mit Light Industrial noch attraktive Margen erzielen. Die Wertansätze der Immobilien im Bereich von durchschnittlich rund 420 EUR/m² sind ausgesprochen niedrig und versprechen noch viel Wertpotenzial. Daher sehen wir für die kommenden Jahre weitere Miet- und Wertsteigerungspotenziale und interessante Kaufmöglichkeiten. Wir haben uns zu einer Ausschüttungssperre bis zu einer EK-Quote von 30 Prozent verpflichtet und haben uns mit unserer bestehenden Wandelanleihe in den vergangenen Jahren als verlässlicher Emittent bewährt.

Anleihen Finder: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Renner.

Anleihen Finder Redaktion.

Alle Fotos: BENO Holding GmbH

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