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Anleihen-Barometer: Stern Immobilien-Anleihe „attraktiv“ – Hohe Rendite aufgrund von aktuell niedrigem Kurswert
In ihrem aktuellen Anleihen-Barometer bezeichnet die KFM Deutsche Mittelstand AG die Anleihe der Stern Immobilien AG (WKN: A1TM8Z) aufgrund des derzeitigen Kursrückgangs auf 81,5 Prozent und der dadurch deutlich gestiegenen Rendite als „attraktiv“ und stuft die Anleihe mit vier von fünf möglichen Sternen ein.
Aufgrund der gemeldeten Verkäufe in 2016 und der stillen Reserven im Portfolio, der aber auch sehr niedrigen Eigenkapitalquote im Konzern in Verbindung mit der überdurchschnittlich attraktiven Rendite von 20,33 Prozent p.a. (auf Kursbasis von 81,50 Prozent am 19.09.2016) sei die 6,25-prozentige Stern Immobilien-Anleihe als Investment „attraktiv“, so die KFM.
Besicherte Anleihe
ANLEIHE CHECK: Die im Mai 2013 emittierte Unternehmensanleihe der Stern Immobilien AG ist mit einem Zinskupon von 6,25% p.a. (Zinstermin jährlich 23.05.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 23.05.2018. Das maximale Emissionsvolumen beträgt 20 Millionen Euro. Im Rahmen der Anleiheemission wurden im Jahr 2013 insgesamt 14 Millionen Euro platziert, die im Jahr 2014 um 3,25 Millionen Euro und im März 2016 um weitere 0,2 Millionen Euro auf 17,45 Millionen Euro aufgestockt wurden.
Sicherheit: Die Stern Immobilien-Anleihe ist laut Wertpapierprospekt neben verpfändeten Forderungen an Tochtergesellschaften auch mit 90.000 Aktien der Stern Real Estate AG (entspricht 90 Prozent der Anteile) besichert. In der Stern Real Estate AG sind drei als Bestandsimmobilien gehaltene Objekte in München und Bamberg gebündelt.
Der Emissionserlös dient für Investitionen in bestehende und neue Immobilienprojekte bzw. die Umstrukturierung von bestehenden Finanzierungen in der Stern Immobilien-Gruppe. Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin ist laut den Anleihebedingungen nicht vorgesehen.
Ergebnisentwicklung
Das Geschäftsmodell der Stern Immobilien AG basiert im Wesentlichen auf der wertsteigernden Entwicklung von Immobilienprojekten; die Bestandshaltung ist von untergeordneter Bedeutung. Die Ergebnis- und Liquiditätsentwicklung ist sowohl geschäftsmodellbedingt als auch größenbedingt überdurchschnittlich volatil, berichtet die KFM in ihrem Barometer.
Zahlen: Im Jahr 2015 erzielte die Stern Immobilien AG Umsatzerlöse von 7,7 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahr 2014 haben sich die Umsatzerlöse von 8,9 Millionen Euro um etwa 14 Prozent reduziert. Analog zur Umsatzentwicklung hat sich der Verlust von 2,6 Millionen Euro in 2014 zu einem Verlust von 2,9 Millionen Euro im Jahr 2015 ausgeweitet.
Stille Reserven
Das Eigenkapital beträgt zum 31.12.2015 aufgrund der Verlustsituation minus 3,4 Millionen Euro. Es bestehen nach Angaben der Gesellschaft stille Reserven im Immobilienvermögen, deren Aufdeckung zu einer Erhöhung des Eigenkapitals führen würde. Ebenso ist der durch den Großaktionär teilweise gestundete Dividendenanspruch als Beleg für das Vertrauen in die weiterhin positive Entwicklung des Unternehmens zu werten.
Positive Entwicklung in 2016
Im ersten Halbjahr 2016 gelang der Stern Immobilien der erfolgreiche Verkauf der Objekte Herzogpark und Steinheilstraße in München. Laut Unternehmensmitteilung konnte ein mittlerer bzw. hoher einstelliger Millionenbetrag als Verkaufspreis bzw. jeweils ein signifikanter Gewinn realisiert werden. Aufgrund der gemeldeten Verkäufe ist im Jahr 2016 von einer positiven Ertrags- und Liquiditätsentwicklung sowie einem steigenden Eigenkapital auszugehen, meldet die KFM.
Immobilien im Raum München
INFO: Die Stern Immobilien AG fokussiert sich auf die Entwicklung von Wohnimmobilien in anerkannten Spitzen-Standorten, insbesondere dem Münchner Raum. Durch die Standortfokussierung weist das Unternehmen zwar eine erhöhte Abhängigkeit von der Entwicklung des Münchner Immobilienmarktes auf. Aus der Erfahrung in der Vergangenheit profitiert jedoch das Unternehmen vielmehr von dem überdurchschnittlich hohen Wertsteigerungspotenzial dieses lokalen Marktes. Das Portfolio umfasste in den letzten Jahren etwa 10 bis 15 Objekte.
Hinweis: Lesen Sie hier das vollständige Anleihen-Barometer.
Foto: Neal Fowler
Anleihen Finder Datenbank
Unternehmensanleihe der Stern Immobilien AG 2013/2018
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