Anleihen-Barometer: Spitzenbewertung für neue 5,50%-Noratis-Anleihe (A3H2TV)

Die Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG bewerten die neue 5,50%-Anleihe der Noratis AG (WKN: A3H2TV) in einem aktuellen Anleihen-Barometer als „attraktiv (positiver Ausblick)“ mit starken 4,5 von 5 möglichen Sternen.

Laut KFM-Analysten seien die aus Gläubigersicht besonders relevanten Zinszahlungen durch den operativen Cashflow des Unternehmens gedeckt. Zudem sei bei einer weiteren erfolgreichen Umsetzung des risikoarmen Geschäftsmodells von einer weiter ansteigenden Unabhängigkeit von Immobilienverkaufsaktivitäten auszugehen, was das Noratis-Geschäftsmodell noch krisenrobuster mache. In Verbindung mit der Rendite von 5,50% p.a. sei die neue Noratis-Anleihe daher „attraktiv“ mit positivem Ausblick.

Noratis-Anleihe 2020/25

ANLEIHE CHECK: Die derzeit angeboten Mittelstandsanleihe der Noratis AG (ISIN: DE000A3H2TV6) ist mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 11.11.) ausgestattet und hat eine Laufzeit vom 11.11.2020 bis zum 11.11.2025. Im Rahmen der Emission plant Noratis ein Emissionsvolumen von bis zu 50 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro zu platzieren. Nach der Emission soll die Anleihe im Freiverkehr der Börse Frankfurt gehandelt werden.

Anleihebedingungen: In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin ab dem 11.11.2023 zu 102% und ab dem 11.11.2024 zu 101% des Nennwerts vorgesehen. Die Emittentin verpflichtet sich in den Anleihebedingungen zu einer Dividendenbeschränkung (max. 50% des Bilanzgewinns). Bei einem Verstoß gegen diese Beschränkung erhöht sich der Kupon für die folgende Zinsperiode um 0,50 Prozentpunkte.

Bestandsentwickler von Wohnimmobilien

Die Noratis AG gehört zu den führenden Bestandsentwicklern von Wohnimmobilien in Deutschland. Noratis investiert insbesondere in die Aufwertung von Quartieren und Siedlungen in Mittel- und Kleinstädten sowie in Randlagen von Ballungsgebieten. Im Fokus stehen dabei technische und kaufmännische Entwicklungsmaßnahmen durch intensives Asset Management, die sowohl den Objektwert steigern als auch das Wohnklima nachhaltig verbessern. Nach erfolgreicher Entwicklung bleiben die Objekte im Bestand oder werden mittelfristig an Investoren bzw. im Einzelvertrieb an bestehende Mieter, Kapitalanleger und Selbstnutzer veräußert. Das Geschäftsmodell basiert auf dem laufend hohen Angebot an Bestandswohnungen mit Renovierungsbedarf und der robusten Nachfrage nach attraktivem Wohnraum, der gleichzeitig bezahlbar ist.

Finanzkennzahlen

Zum Halbjahres-Konzernabschluss 30.06.2020 konnte die Noratis AG ihren Immobilienbestand über die Jahre hinweg kontinuierlich auf 2.530 Wohneinheiten (2.407 zum 31.12.2019) bzw. 253,5 Mio. Euro Immobilienwert (238,8 zum 31.12.2019) erhöhen. Dementsprechend erhöhten sich zum Halbjahresabschluss 2020 auch die Mieteinnahmen auf 8,0 Mio. Euro (12,9 Mio. Euro für das gesamte Geschäftsjahr 2019). Nach KFM-Einschätzung ist damit eine vollständige Finanzierung der Zinsen für die zum 30.06.2020 ausgewiesenen 200,6 Mio. Euro Bankverbindlichkeiten sowie eine zu ca. 74%-ige Abdeckung sämtlicher operativen Kosten durch Mieteinnahmen gewährleistet.

Durch den seit Jahren andauernden Immobilienbestandsaufbau und die Zinsdifferenz aus Mietrendite und Gesamfinanzierungs-Zinsen befreit sich die Noratis AG laut KFM-Anaylse zunehmend von dem Zwang zum Jahresende durch Immobilienverkäufe stille Reserven aufdecken zu müssen. Der Vorstand der Noratis AG plant nach seinen Aussagen im Halbjahresabschluss 2020 für den Rest des Jahres eine weitere Forcierung des strategischen Bestandsaufbaus bei den Immobilien bei gleichzeitiger vorübergehender Drosselung der Verkaufsaktivitäten. Dementsprechend dürfte laut KFM der Gesamtumsatz zum Jahresende 2020 im Vergleich zum Vorjahr deutlich niedriger sein und sich der Immobilienbestand der Noratis AG weiterhin stark erhöhen.

Historie

Die Gesellschaft wurde im Jahr 2002 als Noratis GmbH gegründet, begann die operative Tätigkeit als Bestandsentwickler im Jahr 2012 und ist am 02.07.2017 im Wege eines Rechtsformwandels zur Noratis AG umgewandelt worden. Die Noratis AG ist kontinuierlich gewachsen und deren börsennotierte Aktien befinden sich mit Stand September 2020 zu 46,4% in Streubesitz, zu 5,9%% im Minderheitenanteil des CEO Herrn Bugarski und zu 47,7% im Besitz der Merz Real Estate GmbH & Co. KG (Teil der Merz Gruppe), die im März 2020 durch direkten Anteilserwerb von 29,4% der Aktien größter Aktionär wurde.

Eigenkapitalerhöhungen

Die Noratis AG hat nach dem Einstieg der Merz Gruppe zur Stärkung ihrer Eigenkapitalbasis und zur Wachstumsfinanzierung bereits zwei Eigenkapitalerhöhungen durchgeführt und plant noch weitere Eigenkapitalerhöhungen. Insgesamt hat sich die Merz Gruppe im Rahmen einer Investoren- und Festbezugsvereinbarung verpflichtet, bis zum Ende des Jahres 2024 50 Mio. Euro Eigenkapital zur Verfügung zu stellen, von denen im Rahmen der letzten beiden Kapitalerhöhungen bereits 14 Mio. Euro investiert wurden. Diese Zusagen stellen nach Meinung der KFM-Experten ein überdurchschnittliches Commitment der Gesellschafter dar.

Zum Halbjahresabschluss 30.06.2020 ist ein Eigenkapital in Höhe von 60,2 Mio. Euro bzw. eine Eigenkapitalquote von 22,6% ausgewiesen. Hierdurch wird nach Einschätzung der KFM-Analysten das geplante weitere Wachstum mit den immobilientypischen hohen Investitionsvolumina abgesichert.

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: Noratis AG

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