Anleihen-Barometer: Real Equity-Anleihe (A2YN1S) erhält 4 Sterne

Dienstag, 4. Februar 2020


In einem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer bewerten die Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG die 6,00%-Anleihe der Real Equity GmbH (WKN A2YN1S) als „attraktiv“ mit 4 von 5 möglichen Sternen.

Laut den Anleihen-Experten partizipieren mit der Anleihe Investoren an den Mieteinnahmen einer modernen und neuen Immobilie in der besten Lage von Offenbach. Die langfristig abgeschlossenen Mietverträge und die Sicherheiten der Emittentin bilden demnach eine äußerst solide Basis für die künftigen Zinszahlungen. Zudem stehe mit dem geschäftsführenden Gesellschafter der Gruppe ein erfahrener Top-Manager zur Verfügung, daher werde die 6,00%-Real Equity-Anleihe mit 4 Sternen bewertet.

Real Equity-Anleihe 2019/24

ANLEIHE CHECK: Die aktuell emittierte unbesicherte Unternehmensanleihe der Real Equity GmbH mit einer Laufzeit von fünf Jahren bis zum 10.12.2024 ist mit einem Zinskupon in Höhe von 6,00% p.a. (Zinstermine halbjährlich am 10.06. und 10.12.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission werden bis zu 10 Mio. Euro mit einer Mindestorder von 100.000 Euro und einer Stückelung von 1.000 Euro platziert. Die Emission kann nicht aufgestockt werden.

Anleihebedingungen: Der Emissionserlös soll insbesondere zur Refinanzierung verwendet werden. In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin ab dem 01.01.2022 zu 102,5%, ab dem 01.01.2023 zu 101,5% und ab dem 01.01.2024 zu 101% des Nennwertes vorgesehen. In den Anleihebedingungen ist außerdem unter anderem eine Transparenzverpflichtung vorgesehen. Darüber hinaus sind die Anleihegläubiger durch eine persönliche Garantie des Alleingesellschafters der beiden Gesellschaften, Herrn Dr. Andreas Blaschkowski, in Höhe von 5,0 Mio. Euro abgesichert.

Real Equity GmbH

Die Real Equity GmbH wurde im Jahr 2014 von Dr. Andreas Blaschkowski, dem ehemaligen Sprecher des Vorstands der Drees & Sommer AG, dem größten Bauprojektmanagement- und Immobilienberatungs-Unternehmen in Kontinentaleuropa, mit einem betreuten jährlichen Bauvolumen von 6 Mrd. Euro und einem jährlichen Transaktionsvolumen im Spitzenjahr von 20 Mrd. Euro, gegründet. Zunächst erwarb die Real Equity mit dem Unico und dem Projekt Cronstettenstraße zwei Immobilien in Frankfurt. Im Anschluss erfolgten die Akquisitionen des Portfolios Solid und der Liegenschaft Rathaus Plaza in Offenbach, LogiPark in Unna (Projektierung). Dabei wurde die Immobilie Rathaus Plaza in Offenbach im Jahr 2016 in die Projekt- und ‚Ein-Objekt‘-Gesellschaft Real Equity Project GmbH eingebracht. Mittlerweile treibt die hessische Unternehmensgruppe mit zehn Mitarbeitern die europaweite Expansion voran – mit Objekten in den Metropolregionen Kopenhagen, Haguenau und zukünftig auch in Barcelona, Madrid, Valencia, Bilbao, Vigo, Lissabon und Sofia.

Immobilienbestand

Mit dem Erwerb der Immobilie Rathaus Plaza in Offenbach hat die Real Equity das „Multi-Tenant-Objekt“ in den vergangenen drei Jahren zu einer modernen High Street-Immobilie im Zentrum von Offenbach entwickelt und umgebaut. Das 5-geschossige Geschäftshaus mit einer 60 Meter breiten Fassade wird am 30.04.2020 eröffnet. Unabhängige Immobiliengutachter kommen in ihrer Analyse zu einem Wert von 56,6 Mio. Euro für die über 10.000 qm große Immobilie, die sowohl Einzelhandelsflächen als auch Büroflächen enthält. Die Immobilie befindet sich in der stark frequentierten Hauptfußgängerzone der mit ca. 136.000 Einwohnern und unmittelbar an Frankfurt angrenzenden hessischen „B-Stadt“. Im vergangenen Jahr verzeichnete die Stadt Offenbach die zweitgrößte Wachstumsrate in Hessen. Offenbach befindet sich im Wandel von einer Industrie- zur Dienstleistungsstadt und ist als Wohn- und Pendlerstadt attraktiv. Die Bevölkerungsprognose geht von einer positiven Einwohnerentwicklung bis zum Jahr 2030 aus.

Bereits heute sind 80% der Flächen langfristig an renommierte Adressen zu marktüblichen Preisen vermietet. Dies bedeutet laut KFM-Analyse eine aktuelle Jahres-Ist-Miete in Höhe von 1,6 Mio. Euro und einen „WALT“ von 10,8 Jahren. Bei Vollvermietung steigert sich die kalkulierte Jahresnettomiete auf bis zu ca. 2,2 Mio. Euro. Die beiden Hauptmieter des Objektes sind „Netto“ mit einem Mietvertrag über 15 Jahre und „Regus“ mit einem Vertrag mit 11 Jahren Laufzeit. Weitere Mieter sind z.B. die Frankfurter Sparkasse, Ernsting´s Family und ein Damen-Fitness-Studio. Die Grundstücksgröße beläuft sich auf ca. 3.000 qm, die Mietverhältnisse verteilen sich auf Einzelhandel mit 75% und Büro mit 25% der vermietbaren Flächen (10.000 qm).

Die Strategie der Gesellschaft sieht vor, das Objekt aufgrund der zu erwartenden Wert- und Preissteigerung in den nächsten Jahren zunächst im Bestand zu halten. Eine Veräußerung ist nach Ertragssteigerung der Immobilie und längerer Haltezeit geplant.

Projektfinanzierung

Im Zuge der Fertigstellung des Projektes wird die Finanzierung auf eine Langfristfinanzierung umgestellt. Dazu dient auch die Begebung der besprochenen Anleihe mit einem Volumen von bis zu 10 Mio. Euro. Den „Senior Loan“ wird eine Deutsche Versicherung mit einem Fremdkapital in Höhe von 35 Mio. Euro stellen. Das Eigenkapital beläuft sich auf 11 Mio. Euro. Auf Basis des Wertgutachtens errechnet sich ein LTV (loan to value) von 62% und eine Eigenmittelquote in Höhe von 19%. Mit dem Zufluss aus der Anleihe wird u.a. die bestehende Projektentwicklungsfinanzierung abgelöst. Das Risikoprofil der Anleihe ergibt sich ausschließlich aus den Mieterfolgen und dem „Cash Flow“ aus der Immobilie Rathaus Plaza Offenbach.

Auf Basis des bis heute erzielten Mieterlöses in Höhe von 1,6 Mio. Euro, abzüglich aller Kosten sowie Zahlungen von Zinsen und Tilgung für die beiden Finanzierungen (Darlehen „Senior Loan“ und Anleihe) verbleibt dem Unternehmen im Jahr 2021 ein positiver „Cash Flow“ in Höhe von 105 TEuro, in 2022 in Höhe von 364 TEuro ansteigend bis zu einer Höhe von 548 TEuro im Jahr 2024. Lediglich im Jahr 2020 wird der „Cash Flow“ wegen des Übergabetermins im Frühjahr und mietfreier Zeiten für einige Mieter vorübergehend negativ sein. Allerdings sichert die Emittentin den Investoren die Zinszahlung für das Jahr 2020 aus dem operativen Betrieb zu.

Anleihen Finder Redaktion.

Titelfoto: pixabay.com

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