Anleihen-Barometer: REA-Anleihe 2018/25 (A2G9G8) erhält weiterhin 3 Sterne

Dienstag, 25. Mai 2021


In einem neuen Mittelstandsanleihen-Barometer bewerten die Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG die 3,75%-Anleihe 2018/25 der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH (WKN A2G9G8) weiterhin als „durchschnittlich attraktiv“ mit 3 von 5 Sternen.

Die aus Gläubigersicht besonders relevanten Zinszahlungen seien durch die Mieteinnahmen vollständig gedeckt. Zusätzlich sei bei einer weiteren erfolgreichen Umsetzung des Geschäftsmodells die Verbesserung des Beleihungsauslaufs geplant. Die Gesellschaft plane kurz- bis mittelfristig bereits übernommene Immobilienbestände nach erfolgreicher Revitalisierung unter anderem an die WR Wohnraum AG zu veräußern, um eine zeitnahe Aufdeckung von stillen Reserven bilanziell abzubilden, so die KFM-Analysten in ihrem Fazit. Die freiwerdenden Mittel sollen in neue Immobilien investiert werden. Für die verkauften Immobilien übernimmt die REA Gruppe das Asset-Management und erzielt in der Zukunft nachhaltige Erlöse.

REA-Anleihe 2018/25

ANLEIHE CKECK: Die nicht nachrangige und nicht besicherte Mittelstandsanleihe der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH ist mit einem Zinskupon von 3,75% p.a. (Zinstermin jährlich am 31.01.) ausgestattet und hat eine Laufzeit vom 31.01.2018 bis 31.01.2025. Die Anleihe, die an der Börse Hamburg notiert, hat ein Emissionsvolumen von bis zu 75 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro.

Anleihebedingungen: In den Anleihebedingungen ist eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Emittentin und für die Anleihegläubiger ab dem 01.01.2024 zu 100% des Nennwerts vorgesehen. In den Anleihebedingungen ist darüber hinaus eine Ausschüttungsbeschränkung verankert. Die Mittel aus der Anleiheemission werden im Wesentlichen für den Erwerb, die Modernisierung und den anschließenden Verkauf von Wohnimmobilien in attraktiven Standorten unter 100.000 Einwohner verwendet.

REA Gruppe

Die REA Gruppe erwirbt in der Regel Wohnungsbestände von Kommunen sowie von öffentlichen und privaten Wohnungsgesellschaften. Erworben werden Immobilieneinheiten in Paketgrößen von 250 bis 500 Einheiten je Standort1. Durch gezielte Maßnahmen wie Vor-Ort-Service für die Mieter, Sanierung der Leerstände sowie optische und technische Aufwertung der Immobilien verbessert die REA Gruppe langfristig die Wohn- und Gebäudequalität sowie das Mietklima, verringert die Leerstände und die Fluktuation. Nach erfolgreicher Revitalisierung werden die Wohnungsbestände an langfristig orientierte Investoren veräußert. Die REA Gruppe übernimmt dabei für die veräußerten Immobilien in der Regel das Asset Management.

Entsprechend des langfristigen Investitionsansatzes hat sich die REA Gruppe laut einer Pressemitteilung vom 25.11.2020 einem Nachhaltigkeitsrating durch imug | rating unterworfen und wurde als „sehr positiv“ eingeschätzt. Nach Einschätzung der KFM verbreitert die REA Gruppe hierdurch ihre Finanzierungsmöglichkeiten, indem sie sich als Produktlieferant für geprüfte und nachhaltige Investments empfiehlt.

Die REA Gruppe hat ihre Ursprünge im Geschäftsfeld der Schiffsbeteiligungen und transformierte sich ab 2014 zu der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH mit dem heutigen Geschäftsgegenstand „nachhaltiges, solides und bezahlbares Wohnen“. Die letzten Veräußerungen der Schiffsbeteiligungen waren mit Verlusten verbunden, folgten aber unserer Einschätzung nach konsequent der neuen strategischen Ausrichtung der Gesellschaft.

WR Wohnraum AG

Am 30.06.2020 wurde die WR Wohnraum AG gegründet, deren Aktien im Freiverkehr der Börse München notiert sind. Diese Gesellschaft könnte nach Auffassung der KFM-Analysten bei entsprechender Eigenkapitalausstattung die komplett wertgesteigerten Immobilienportfolien mit bedeutsam günstigeren Endfinanzierungskonditionen versehen als es im Kerngeschäft der REA Gruppe mit den projektbedingt höheren Volatilitäten durch den Abbau des Sanierungsstaus und der Herbeifühung der Vollvermietung möglich wäre. Die Analysten gehen davon aus, dass hierdurch ein vom temporären Marktumfeld unabhängiger Exitkanal aufgebaut wurde. Laut Analyse gelingt es der REA Gruppe hierdurch, neben den günstigeren Endfinanzierungskonditionen auch weiterhin von Wertsteigerungen innerhalb der Immobilie zu profitieren. Vor diesem Hintergrund ist laut KFM-Experten auch die pünktlich zum 30.12.2020 erfolgte Rückzahlung der REA-Anleihe 2015/20 mit einem Emissionsvolumen in Höhe von 50 Mio. Euro zu sehen.

Ausblick

Die bislang erzielten Ergebnisse der REA Gruppe belegen laut Analyse der KFM, dass der Transformationsprozess zur Immobilienbeteiligungsgesellschaft und zum Immobilien-Asset-Management mit dem Fokus auf bezahlbares Wohnen erfolgreich gelungen ist. Zukünftig wird nach Meinung der Anaylsten das Immobiliengeschäft zunehmend weiter getrennt werden; in weniger volatile, risikoarmere Immobilienbestandsverwaltungsgeschäft der WR Wohnraum AG und in das höher volatile, etwas risikoreichere Immobilienprojektgeschäft der REA Gruppe. Durch den Verkauf der fertig entwickelten Immobilien an die WR Wohnraum AG ergibt sich nach Auffassung der KFM neben den zuvor genannten Vorteilen noch der weitere Vorteil, dass der in dieser Konstellation unseres Erachtens überwiegende Nachteil der HGB Bilanzierung mit dem Verbot der Abbildung von Wertsteigerungen oberhalb der Herstellungskosten abgemildert wird. Diese liquiditätsmäßige Realisation der stillen Reserven könnte nach KFM-Einschätzung bei der Interpretation und Beurteilung der durch das alte Geschäftsmodell der Schiffsbeteiligungen verzerrten Finanzzahlen der Emittentin sowie ihrer Bonität helfen.

Anleihen Finder Redaktion.

Titelbild: pixabay.com

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