Anleihen-Barometer: RAMFORT-Anleihe (A3H2T4) in der Analyse

Dienstag, 7. Dezember 2021

In einem aktuellen Barometer-Update wird die 6,75%-Anleihe der RAMFORT GmbH von den Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG weiterhin als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ mit 3,5 von 5 möglichen Sternen bewertet.

Aufgrund der Fokussierung auf bereits zum Einkaufszeitpunkt der Immobilien vorliegende stabile, positive Cashflows, die sämtliche Zinszahlungen abdecken, schätzen die KFM-Analysten die Ausgangsbasis für die Umsetzung des Geschäftsmodells mit den geplanten Realisierungen der Wertsteigerungspotentiale als „gut“ ein. Das Geschäftsmodell von RAMFORT überzeuge zudem durch eine risikoaverse Strategie und eine solide Finanzierungsstruktur. Die RAMFORT GmbH betreibe ein rentables Geschäftsmodell mit einer stabilen Bilanzstruktur. Auch die Corona-Krise habe das Geschäftsmodell bisher nicht beeinflusst, so dass es in dieser Ausgestaltung als krisenfest eingestuft werden könne, so die Analysten.

6,75%-RAMFORT-Anleihe

ANLEIHE CHECK: Die fünfjährige Anleihe 2021/26 (WKN A3H2T4) der RAMFORT GmbH ist mit einem Zinskupon in Höhe von 6,75% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 15.03. und 15.09.) ausgestattet und hat ein Gesamtvolumen von bis zu 10 Mio. Euro (mit Aufstockungsoption). Die Anleihe wird im Open Market an der Frankfurter Börse gehandelt.

Anleihebedingungen: Die Anleihe ist nach Wahl der Emittentin ab 15.03.2023 zu 103%, ab 15.03.2024 zu 102% und ab 15.03.2025 zu 101% des Nennbetrages vorzeitig kündbar. Die Emittentin verpflichtet sich, die Ansprüche der Anleihegläubiger durch Buchgrundschulden auf im Eigentum der Emittentin oder Tochtergesellschaften der Emittentin stehenden Grundstücken zu Gunsten eines Treuhänders zu besichern.

RAMFORT-Immobilien

Die RAMFORT-Gruppe verfügt nach eigenen Angaben über Immobilien mit einem kumulierten Verkehrswert von 83,7 Mio. Euro, welcher inzwischen auf 92,6 Mio. Euro gesteigert werden konnte. Grund für diese Wertsteigerung sei die Erhöhung der kumulierten Jahres-Netto-Kaltmiete (JNKM) von ursprünglich 3,2 Mio. Euro auf inzwischen 4,0 Mio. Euro. Dem gegenüber stehen bei Vollplatzierung der Anleihe kumulierte Verbindlichkeiten in Höhe von 73,5 Mio. Euro.

Am 14.10.2020 hat die Emittentin den Erwerb des „Airport City Bremen“ Projektes mit rund 39.100 qm an Gewerbeflächen mit einem Leerstand von 29% für einen Gesamtkaufpreis inklusive Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 67,8 Mio. Euro beurkundet. In Bremen wurden die Otto-Lilienthal-Straße 16A, 22, 23 u. 23A und in Delmenhorst die Lange Straße 32 sowie in Unterschleißheim die Ohmstraße 1 in einer „Kaufpreistranche 1″ über 33,8 Mio. Euro erworben. Für diese Objekte wurden bereits Bankdarlehen über insgesamt 28,5 Mio. Euro und Mezzanine Darlehen in Höhe von 2,7 Mio. Euro zur Verfügung gestellt. Die Kaufpreise für die Tranche I sind bereits im Geschäftsjahr 2020 geflossen und der wirtschaftliche Übergang des Eigentums ist ebenfalls in 2020 erfolgt.

In einer „Kaufpreistranche 2″ wurden für rund 34,0 Mio. Euro in Bremen die Otto-Lilienthal-Straße 25, 27 u. 29 sowie das Hybrid-Objekt Otto-Lilienthal-Straße 19 / Flughafenallee 3 erworben. Für deren Finanzierung wurden weitere Bankdarlehen über 26 Mio. Euro abgeschlossen, um die sieben Monate nach Beurkundung fällige zweite Kaufpreistranche im Geschäftsjahr 2021 zu bezahlen.

Entwicklung 2021 und Ausblick

Mit den Mitteln der Anleihe wurden die Mitte Mai 2021 fälligen Restkaufpreise finanziert. Die Kaufpreiszahlungen und Eigentumsübergänge aus den zuvor genannten Kaufvorgängen über 67,8 Mio. Euro wurden vollständig umgesetzt. Der Blind-Pool-Charakter der Anleihe habe sich laut KFM-Analyse damit aufgelöst und es liege nun ein zinserwirtschaftendes Underlying vor.

Nach der Investorenpräsentation („Anleihe Pitch Deck“) verfügt die RAMFORT-Gruppe beim beurkundeten Immobilienvermögen und nach vollständigem Übergang des Eigentums im Ankaufszeitpunkt über eine gesamte Jahres-Netto-Kaltmiete (JNKM) in Höhe von 3,2 Mio. Euro. Diese konnte nach Angaben der Unternehmensführung im Jahr 2021 auf 4,0 Mio. Euro erhöht werden. Demnach ist die JNKM im Finanzierungsmix mit den vergleichsweise günstigeren Bankenfinanzierungen ausreichend, um die Finanzierungskosten in voller Höhe zu leisten und darüber hinaus bereits erste Tilgungsleistungen gegenüber den Banken zu erbringen. Zum Zeitpunkt der Aktualisierung dieses Barometers wurde der Leerstand durch erfolgreiche Neuvermietung um 7% auf nun 22% reduziert.

In Verbindung mit dem Wertsteigerungspotential durch weiteren Abbau des derzeitigen Leerstandes (22%), Wertsteigerungen durch die Umsetzung von Refurbishment-Maßnahmen sowie der zukünftigen Möglichkeit einer langfristigen Umfinanzierung mit verbesserten Beleihungswerten ergibt sich für die Analysten der KFM ein positives Potential für den weiteren Bestandsaufbau bei der RAMFORT-Gruppe. Zukünftig sollen auf Basis einer Vollvermietung insgesamt eine JNKM in Höhe von ca. 5,2 Mio. Euro erzielt und damit eine Erhöhung der Verkehrswerte auf ca. 112 Mio. Euro realisiert werden.

Hinweis: Das komplette KFM-Barometer zur RAMFORT-Anleihe finden Sie hier.

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: RAMFORT GmbH / Christian O. Bruch

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Unternehmensanleihe 2021/26 der RAMFORT GmbH