Anleihen-Barometer: Noratis-Anleihe 2020/25 (A3H2TV) weiter mit sehr guter Bewertung

Montag, 11. April 2022


In einem aktuellen Anleihen-Barometer bewerten die Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG die 5,50%-Anleihe 2020/25 der Noratis AG (WKN A3H2TV) weiterhin als „attraktiv mit positivem Ausblick“ und vergeben 4,5 von 5 möglichen Sternen.

Die Noratis AG agiere in der stabilen und risikoarmen Branche der Wohnbestandsimmobilien. Die risikoaverse Strategie durch Kombination aus Bestandshaltung und Projektentwicklung ergänze diese Stabilität. Es bestehen zum einen planbare und laufende Mieteinnahmen, zum anderen werden durch die Projektentwicklung überdurchschnittliche Renditen erwirtschaftet, so die KFM-Analysten. Des Weiteren werde vom Unternehmen eine nachhaltige Strategie verfolgt, dessen Ziel nicht nur kurzfristige Gewinne aus Immobilienverkäufe seien, sondern langfristige und stabile Rentabilität mit den planbaren Mieteinnahmen. Durch die Umstellung der Rechnungslegung auf IFRS biete die Noratis AG zudem eine größere Transparenz, eine bessere Vergleichbarkeit und sei attraktiver für internationale Investoren, analysieren die KFM-Experten, die in Verbindung mit der Rendite in Höhe von 4,49% p.a. (auf Kursbasis von 103,25% am 07.04.2022 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis Endfälligkeit am 11.11.2025) starke 4,5 von 5 möglichen Sternen für die Noratis-Anleihe 2020/25 vergeben.

Hinweis: Lesen Sie dazu auch das aktuelle Anleihen Finder-Interview mit Noratis-CFO André Speth: „2021 war ein sehr erfolgreiches Jahr für Noratis“

Noratis-Anleihe 2020/25

ANLEIHE CHECK: Die Anleihe 2020/25 der Noratis AG (ISIN: DE000A3H2TV6) ist mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 11.11.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 11.11.2025. Die Anleihe, die im Freiverkehr der Börse Frankfurt gehandelt wird, hat ein Maximalvolumen von 50 Mio. Euro von denen etwa 30 Mio. Euro am Kapitalmarkt platziert sind.

Anleihebedingungen: In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin ab dem 11.11.2023 zu 102% und ab dem 11.11.2024 zu 101% des Nennwerts vorgesehen. Die Emittentin verpflichtet sich in den Anleihebedingungen zu einer Dividendenbeschränkung (max. 50% des Bilanzgewinns). Bei einem Verstoß gegen diese Beschränkung erhöht sich der Kupon für die folgende Zinsperiode um 0,50 Prozentpunkte.

Geschäftsjahr 2020

Das operative Geschäft der Noratis-Gruppe verlief laut KFM-Analyse trotz der Covid-19-Pandemie relativ stabil. Wohnimmobilien sind von der Krise kaum betroffen. Die pandemiebedingten Mietausfälle bzw. Risiken aus Mietforderungen sind gering und waren für den Geschäftsverlauf von untergeordneter Bedeutung. Bedeutend im Geschäftsjahr 2020 war der Einstieg der Merz Real Estate GmbH & Co.KG als neuer Ankeraktionär, die das geplante Wachstum des Konzerns auch finanziell unterstützen wird. So hat sich Merz verpflichtet, im Rahmen einer Investoren- und Festbezugsvereinbarung insgesamt bis zu 50 Mio. Euro Eigenkapital zu investieren. Diese Vereinbarung läuft bis Ende des Geschäftsjahres 2024 und wurde in 2019/2020 im Rahmen der beiden durchgeführten Kapitalerhöhungen bereits teilweise genutzt. Infolgedessen konnte die Gesellschaft die für die Finanzierung von neuen Immobilien erforderlichen Verkäufe im Geschäftsjahr 2020 auf die Folgejahre verschieben. Die Noratis AG hat den Konzernabschluss 2020 erstmalig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt, um die Transparenz und die Vergleichbarkeit zu erhöhen.

Im Geschäftsjahr 2020 wurde ein Konzernumsatz von 28,7 Mio. Euro (Vorjahr 75,9 Mio. Euro) erwirtschaftet. Aufgrund der geplanten Verschiebung von Immobilienverkäufen in die Folgejahre sind die Erlöse aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien gegenüber dem Vorjahr um 51,0 Mio. Euro auf 12,0 Mio. Euro gesunken. Durch den geringen Verkauf und den Zukauf neuer Immobilien ergibt sich eine deutliche Steigerung bei den Erlösen aus der Vermietung, die den Rückgang der Veräußerungserlösen jedoch nicht ausgleichen konnte. Die Mieterlöse sind um 28,8 % auf 16,7 Mio. Euro gestiegen. Das operative Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) ist dadurch um 48,1 % auf 8,2 Mio. Euro zurückgegangen. Ein weiterer Grund ist die Steigerung der Personalkosten um 0,9 Mio. Euro, welche sich durch den Ausbau des Personals aufgrund des höheren Immobilienbestandes ergab. Der Finanzmittelbestand zum 31.12.2020 betrug 31,0 Mio. Euro (Vorjahr 7,0 Mio. Euro), welche sich maßgeblich durch zwei Kapitalerhöhungen und der Ausgabe der Anleihe erhöhte. Durch die Kapitalerhöhungen und die Ausgabe der Anleihe hat sich die Passiva (Mittelherkunft) erhöht. Dem stehen die Zukäufe und Investitionen in Vorratsimmobilien und einem Anstieg der Zahlungsmittel auf der Aktiva (Mittelverwendung) gegenüber. Dadurch hat sich die Bilanzsumme gegenüber dem Vorjahr um 41,0 % auf 367,6 Mio. EUR erhöht. Durch die zuvor genannte Eigenkapitalerhöhung konnte die Eigenkapitalquote trotz der gestiegenen Bilanzsumme auf über 20 % gehalten werden.
 

Entwicklung 2021 und Ausblick

Auch im Jahr 2021 verlief das operative Geschäft der Noratis-Gruppe laut KFM-Experten weiterhin stabil. Die Nachfrage an Wohnimmobilien sei nach wie vor hoch, was sich in den hohen Preissteigerungen widerspiegele. Die Umsatzerlöse konnten im 1. Halbjahr 2021 deutlich gesteigert werden. Besonders die Erlöse aus den Verkäufen von Immobilien stiegen um 43,6 Mio. Euro auf 49,6 Mio. Euro. Dies resultiert aus der Verschiebung von Verkäufen aus dem Vorjahr auf die Folgejahre, was durch die Kapitalerhöhung im Jahr 2020 ermöglicht wurde. Trotz der Verkäufe konnte der Immobilienbestand durch mehr Zukäufe ausgebaut werden. Insgesamt ist der Bestand der Vorratsimmobilien um 31,5 Mio. Euro auf 365,0 Mio. Euro (inkl. Anzahlungen & Erbpachtverträge) angestiegen. Der vom Unternehmen intern ermittelte Marktwert der Immobilien beträgt zum 30. Juni 2021 rund 401 Mio. Euro und liegt damit um 42 Mio. Euro über dem aktuellen Buchwert von 359 Mio. Euro. Bedingt durch die deutlich gestiegenen Verkäufe der Vorratsimmobilien ist das EBIT um 8,8 Mio. Euro auf 13,3 Mio. Euro gestiegen. Zum 30. Juni 2021 ist der Finanzmittelbestand um 23,0 Mio. Euro auf 8,0 Mio. Euro gesunken. Primärer Grund für den Rückgang war laut KFM-Analysten der hohe Eigenanteil bei der Finanzierung von neuen Vorratsimmobilien.

Die Noratis AG beabsichtigt wie bereits in den Vorjahren das Volumen an Vorratsimmobilien zu steigern. Dies wird zu einer weiteren Zunahme bei den Mieterlösen führen. Die für 2021 prognostizierte Erhöhung der Verkaufserlöse und die damit verbundene Steigerung von EBIT und EBT sind im 1. Halbjahr 2021 größtenteils schon umgesetzt. Des Weiteren soll der Bekanntheitsgrad des Konzerns am Markt weiter erhöht werden, um den Zugang zu möglichen Verkäufern von Portfolios über das erreichte Maß zu verbessern. Es ist geplant, den Personalbestand abhängig vom erzielten Einkaufserfolg und dem daraus resultierenden Nettozuwachs des Vorratsvermögens weiter auszubauen. Im Fokus stehen dabei die langfristige Bindung und Entwicklung von Mitarbeitern.

INFO: Hier finden Sie das komplette KFM-Barometer zur Noratis-Anleihe 2020/25

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: Noratis AG

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Unternehmensanleihe der Noratis AG 2020/2025

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