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Anleihen-Barometer: Neue 6,75%-Coreo-Anleihe (A289D7) im Analysten-Check – „Anleihe-Emission als Basis für Expansion“
Analyse der neuen Coreo-Anleihe – in ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer wird die derzeit in der Zeichnung befindliche 6,75%-Anleihe der Coreo AG (WKN A289D7) von den Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ mit 3,5 von 5 möglichen Sternen bewertet.
Begründet wird die Bewertung damit, dass die Coreo AG in ihrer noch kurzen Immobilientätigkeit bereits ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen konnte und das Management ein großes Netzwerk innerhalb der Branche ausgebildet hat. Zudem zeichne sich das Geschäftsmodell durch ein konsequentes Auswahlverfahren und festgelegte Investitionsbedingungen aus. Mit dem Fokus auf sog. Mittellagen und durch die Entwicklung und Arrondierung der einzelnen Immobilien innerhalb von Portfoliokäufen sei die Coreo AG in der Lage, gezielte Wertschöpfung zu generieren, so die Analysten.
Coreo-Anleihe 2020/25
ANLEIHE CHECK: Die aktuell emittierte, nicht nachrangige und unbesicherte Unternehmensanleihe der Coreo AG mit einem Emissionsvolumen von bis zu 30 Mio. Euro und einer Laufzeit von fünf Jahren bis zum 14.09.2025 ist mit einem Zinskupon von 6,75% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 15.03. und 15.09.) ausgestattet. Die Coreo-Anleihe kann noch bis zum 08.09.2020 gezeichnet werden. Die Emittentin beabsichtigt, den Emissionserlös zum weiteren Ausbau des Immobilienportfolios sowie zur vorzeitigen Ablösung der Options-Anleihe in Höhe von 15 Mio. Euro zu verwenden.
Anleihebdingungen: In den Anleihebedingungen sind keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin vorgesehen4. Die Emittentin verpflichtet sich in den Anleihebedingungen zu umfassender Transparenz. Darüber hinaus besteht während der Laufzeit der Anleihe die Verpflichtung der Emittentin, keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen, die 50% des Konzerngewinns (wie in der jeweiligen Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der Emittentin ausgewiesen) oder 50% des Bilanzgewinns (wie in dem jeweiligen Jahresabschluss nach HGB ausgewiesen) übersteigen.
INFO: Die Coreo AG mit Sitz in Frankfurt ist ein auf inländische Gewerbe- und Wohnimmobilien fokussierter Bestandsimmobilienentwickler. Im Rahmen einer substanziellen Wachstumsstrategie werden Investitionen in Immobilien mit besonderem Wertsteigerungspotenzial durch bestehende Entwicklungsmöglichkeiten, bevorzugt in Mittelzentren und mit einem Volumen von 5 bis 20 Mio. Euro, getätigt. Dabei fußt das Geschäftsmodell auf zwei Säulen. Zum einen auf die Weiterentwicklung von Gewerbe- und Wohnimmobilienbeständen.
Hinweis: Lesen Sie dazu auch das aktuelle Anleihen Finder Interview mit Coreo-CEO Marin Marinov
Immobilienportfolio
Zum 30.06.2020 verfügt die Coreo mit 14 Standorten über ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio mit einer vermietbaren Gesamtfläche von ca. 75.900 m². Hervorzuheben sei laut KFM-Analysten hierbei die Immobilienentwicklungen in Göttingen und das von der Commerzbank übernommene „Hydra-Portfolio“, welches demnach große Entwicklungspotentiale aufweise.
Zusätzlich besteht eine Beteiligung in Höhe von 10,1% an der Gewerbeimmobilie „St. Martin Tower“ in Frankfurt, mit einer vermietbaren Fläche von ca. 26.000 m². Durch den Ausbau und die sukzessive Umsetzung einer bislang weiterwachsenden Projektpipeline soll das mittelfristige Ziel, Bestandsimmobilien im Wert von 400 Mio. bis 500 Mio. Euro zu halten, erreicht werden.
Hinweis: Bis zur Änderung des Gesellschaftszwecks vom 31. Mai 2016 war das Unternehmen als Nanotechnologie-Beteiligungsgesellschaft unter dem Namen „Nanostart“ aktiv. Das frühere Nanotechnologieportfolio wurde zwischenzeitlich bis auf zwei Beteiligungen veräußert.
Finanzkennzahlen
Die Coreo AG konnte 2019 ihre Umsatzerlöse aus der Vermietung mit 2,9 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahr (2,2 Mio. Euro) steigern. Das Ergebnis vor Zinsen (EBIT) reduzierte sich mit 2,5 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahreswert von 4,9 Mio. Euro. Da das Vorjahresergebnis auch dem Ergebnis aus Veräußerungen von Immobilien geschuldet war (2,5 Mio. Euro im Jahr 2018 im Vergleich zu 1,4 Mio. Euro in 2019) und in 2018 sonstige betrieblichen Erträge in Höhe von 1,4 Mio. Euro (Vorjahr: 47.000 Euro) durch den Erstkonsolidierungsbeitrag der Coreo Göttingen generiert wurden, sehen die KFM-Experten in diesem Rückgang keine Beeinträchtigung des operativen Geschäftes. Die Analysten erwarten im Gegenteil durch die vorhandenen Entwicklungspotentiale für die Zukunft signifikante Mietsteigerungen und damit einhergehende Marktwert-steigerungen der Objekte.
Da der Konzernabschluss der Coreo AG nach IFRS erstellt wurde, werden sämtliche Objekte regelmäßig durch einen externen Gutachter bewertet. Dieser tatsächliche Wert fließt über die Gewinn- und Verlustrechnung dem Eigenkapital zu. Zum 31.12.2019 verfügt die Coreo AG über ein Eigenkapital in Höhe von 28,3 Mio. Euro, was einer Eigenkapitalquote von 42,6% entspricht. Dies stellt nach Meinung der KFM-Analysten ein „sehr gutes Niveau“ dar und bilde eine „gute Basis für den Expansionskurs“ der weiteren Geschäftsjahre.
Mit den Mitteln aus der Anleihe möchte die Gesellschaft ihr Gewerbe- und Wohnimmobilienportfolios weiter ausbauen und ihre Gesamtverbindlichkeiten umstrukturieren. Mit Emissionserlösen in Höhe von mindestens 15 Mio. Euro können Investitionen in Höhe von mindestens 45 Mio. Euro finanziert werden. Entsprechende Objekte hat das Unternehmen nach eigenen Angaben bereits identifiziert. Damit käme die Coreo AG ihrem Ziel, in den nächsten Jahren ein effizient bewirtschaftetes Immobilienportfolio in Höhe von ca. 400-500 Mio. Euro zu verwirklichen, einen großen Schritt näher.
Anleihen Finder Redaktion.
Foto: Coreo AG
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