Anleihen-Barometer: FCR-Anleihe 2019/24 (A2TSB1) weiterhin „attraktiv“

Donnerstag, 1. Juni 2023

In einem aktuellen Anleihen-Barometer wird die 5,25%-Anleihe 2019/24 der FCR Immobilien AG (WKN A2TSB1) von den Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG weiterhin als „attraktiv“ eingestuft und mit 4 von 5 möglichen Sternen bewertet. Die KFM-Analysten heben besonders hervor, dass die FCR Immobilien AG im Laufe der Zeit mit einem resilientem Geschäftsmodell ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen konnte.

Die Fokussierung auf Handelsimmobilien und hier insbesondere auf Fachmärkte, Nahversorger und Drogeriemärkte erweist sich nach Meinung der Analysten als „vorteilhaft und widerstandsfähig“ gegenüber der verschärften wirtschaftlichen und geopolitischen Lage. Durch indexierte Mietverträge, weitere Erfolge im Asset Management und ein deutlich gewachsenes Immobilienportfolio konnten auch die gestiegenen Zinsen kompensiert werden. Aufgrund der vorausschauenden Maßnahmen und des robusten Geschäftsmodells sei es der FCR-Gruppe gelungen, in dieser Zeit weiter zu wachsen und das Geschäftsjahr 2022 sogar mit Bestwerten im operativen Geschäft abzuschließen, so die KFM-Analysten, die auch eine weitere Verbesserung der wirtschaftlichen Lage für realistisch erachten.

In Verbindung mit der Rendite in Höhe von 7,56% p.a. (auf Kursbasis von 98,10% am 01.06.2023 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis Endfälligkeit am 30.04.2024) wird die FCR-Anleihe 2019/24 (WKN A2TSB1) daher mit 4 von 5 möglichen Sternen bewertet.

FCR-Anleihe 2019/24 (A2TSB16)

ANLEIHE CHECK: Die im April 2019 emittierte nicht nachrangige und besicherte FCR-Anleihe 2019/24 (ISIN DE000A2TSB16) ist mit einem Zinskupon von 5,25% p.a. ausgestattet (Zinstermine sind halbjährlich am 30.04. und 30.10.) und hat eine fünfjährige Laufzeit bis zum 29.04.2024. Die Anleihe ist vollständig im Volumen von 30 Mio. Euro platziert.

Anleihebedingungen: Die Emittentin ist berechtigt, die noch ausstehenden Schuldverschreibungen insgesamt, nicht jedoch teilweise, jederzeit mit der entsprechender Frist zu kündigen, falls der Gesamtnennbetrag der ausstehenden Schuldverschreibungen unter 25% des ursprünglich begebenen Gesamtnennbetrags fällt. Die Anleihegläubiger besitzen ein außerordentliches Kündigungsrecht, insofern die Emittentin, finanzielle Verpflichtungen in Verbindung mit der Schuldverschreibung nicht fristgerecht (bis 20 Tage nach Fälligkeit) begleicht. Darüber hinaus besteht ein Kündigungsrecht („Put-Option“) im Falle eines Kontrollwechsels, sofern mindestens 30% des dann ausstehenden Gesamtnennbetrags diese Put-Option ausüben.

Entwicklung 2022

Im Geschäftsjahr 2022 konnte FCR die Vermietungsquote weiter verbessern. Diese liegt zum Bilanzstichtag bei 93,3 % (Vorjahr: 92,9 %). Wesentliche Gründe für die Verbesserung der Vermietungsquote liegen im aktiven Asset Management, das zahlreiche Neuvermietungen und Mietvertragsverlängerungen erfolgreich umgesetzt hat. Der WAULT konnte mit 5,2 Jahren (Vorjahr: 5,4 Jahre) weitgehend stabil gehalten werden. Zum Bilanzstichtag beträgt das Immobilienportfolio insgesamt 105 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von rund 500 Tsd. m².

Die Summe der Umsatzerlöse ist im Vergleich zum Vorjahr von 52,5 Mio. EUR auf 35,9 Mio. EUR gesunken. Grund hierfür waren die deutlich höheren Verkaufserlöse von Immobilien im Vorjahr (24,4 Mio. EUR), die 2022 nur 0,9 Mio. EUR betrugen. Die Umsatzerlöse aus der Vermietung, dem Kerngeschäft der FCR-Gruppe, konnten jedoch im Vergleich zum Vorjahr um 25% auf 35 Mio. EUR gesteigert werden (Vj.: 28,1 Mio. EUR). Wesentliche Gründe hierfür sind ein größeres Bestandsportfolio an Mietobjekten durch Zukäufe, die Reduzierung der Leerstandsquote sowie die Umsetzung von indexorientierten Mietverträgen. Aus diesen Gründen und aufgrund des Schwerpunktes auf konjunkturunabhängigen Mietern hat sich auch das Bewertungsergebnis aus Gutachten von unabhängigen, externen Immobiliengutachtern auf 9,9 Mio. EUR erhöht (Vj.: 4,8 Mio. EUR). Insgesamt erzielte die FCR-Immobilien-Gruppe ein Jahresüberschuss von 14,2 Mio. EUR (Vj.: 12,2 Mio. EUR). Der Leistungsindikator Funds from Operations stieg aufgrund der gestiegenen Umsatzerlöse aus der Vermietung und dem erhöhten Jahresüberschuss auf 9,4 Mio. EUR (Vj.: 7,1 Mio. EUR).

Aufgrund der Erweiterung des Bestandsportfolios erhöhte sich das langfristige Vermögen von 358,9 Mio. EUR auf 437,8 Mio. EUR. Aus diesem Grund erhöhten sich auch die langfristigen Bankdarlehen zur Finanzierung der Immobilien auf 207,9 Mio. EUR (Vj.: 171,1 Mio. EUR). Das Eigenkapital erhöhte sich um 10,8 Mio. EUR auf 118,8 Mio. EUR, wodurch sich eine Eigenkapitalquote von 25,2% ergibt (Vj.: 26,9%). Maßgeblich durch die Auszahlung für den Erwerb von Immobilien beeinflusst, betrug der Cashflow des Geschäftsjahres -9,3 Mio. EUR. Dadurch verringerten sich die liquiden Mittel von 14,8 Mio. EUR auf 5,5 Mio. EUR.

Ausblick 2023

Für das Jahr 2023 ist das Management trotz der wirtschaftlichen und geopolitischen Lage zuversichtlich. Der Markt und das Netzwerk der FCR ist intakt und es können weiter Objekte mit einer Ankaufsrendite von bis zu 11% erworben werden. Mit Blick auf das bestehendes Immobilienportfolio sowie auf das klare Ankaufsprofil geht das Management davon aus, dass sich die Vermietungsquote und WAULT auf Einzel- und Portfolioebene auf einem weiterhin sehr guten Niveau wie in 2022 befinden werden. Durch den verstärkten Einsatz der entwickelten Programme zur Prozessoptimierung wird die Produktivität auch im Geschäftsjahr 2023 weiter steigen. Aus diesem Grund wird ein leichter Anstieg des EBT und der FFO im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 erwartet.

INFO: Das vollständige KFM-Barometer zur FCR-Anleihe 2019/24 lesen Sie hier

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: FCR Immobilien AG (Symbolbild)

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