Anleihen-Barometer: Diok-Anleihe 2018/23 (A2NBY2) weiterhin mit 3,5 Sternen bewertet – „Richtige Schritte eingeleitet“

Donnerstag, 18. August 2022


Analyse-Update – in einem aktuellen Anleihen-Barometer bewerten die Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG die 6,00%-Anleihe 2018/23 der Diok RealEstate AG (WKN A2NBY2) weiterhin als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ und vergeben 3,5 von 5 möglichen Sternen.

Das Diok-Geschäftsmodell überzeugt die Analysten durch „eine klare strategische, risikoaverse Ausrichtung, deren Zukunftsfähigkeit unbestritten ist“. Die Widerstandsfähigkeit müsse sich laut Analysten vor dem Hintergrund der seit Jahrzehnten in Deutschland nicht mehr gekannten, unterschiedlichen externen Herausforderungen und Einflussfaktoren (Zinserhöhung, Energiewende, Lieferketten-Problematik, Inflation, Ukraine-Krieg) allerdings noch zeigen. Nach der ertragswirtschaftlichen Entwicklung der letzten beiden Jahre wurden im ersten Halbjahr 2022 von den persönlich überzeugenden, und nach Analysten-Auffassung kompetenten und erfahrenen Vorständen, richtige Schritte für eine ertragswirtschaftliche Gesundung und das geplante Wachstum umgesetzt. Deren Ergebnisse dürften sich mit dem nächsten Jahresabschluss zeigen, vermuten die KFM-Anleihe-Experten. In Verbindung mit der Rendite in Höhe von 14,49% p.a. (auf Kursbasis von 91,65% am 17.08.2022 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis Endfälligkeit am 01.10.2023) erhält die Diok-Anleihe 2018/23 somit weiterhin 3,5 Sterne von den KFM-Analysten.

Diok RealEstate-Anleihe 2018/23

ANLEIHE CHECK: Die im Oktober 2018 begebene Unternehmensanleihe der Diok RealEstate AG mit Laufzeit bis zum 30.09.2023 ist mit einem Zinskupon in Höhe 6,00% p.a. (Zinstermin jährlich am 01.10.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission können nach Investitionsbedarf der Emittentin in mehreren Tranchen bis zu 250 Mio. Euro bei institutionellen Investoren im Rahmen von Private Placements platziert werden. Bisher wurde durch die Emission von zwei Tranchen ein Gesamtvolumen von 45 Mio. Euro platziert.

Anleihebedingungen: In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin ab 01.10.2021 zu 102% und ab 01.10.2022 zu 100% des Nennwerts vorgesehen. Liegt der Net LTV bei Kündigung über 75%, erhöht sich die Rückführung um 2,00%. Die Anleihe ist mit einer Ausschüttungsbeschränkung und einer Negativverpflichtung ausgestattet. Die Emittentin verpflichtet sich zu einem halbjährlichen Reporting und der Einhaltung von definierten Financial Covenants. Bei Verstößen erhöht sich der Kupon um 0,25%.

Entwicklung 2022

Der Konzern ist nach Auffassung der KFM-Analysten für weitere Akquisitionen auf die Gewährung von Krediten bzw. die Ausgabe weiterer Anleihen angewiesen. Ebenso sind bei auslaufenden Krediten eine Verlängerung bzw. Refinanzierung dieser Kredite nötig.

Im Juni 2022 wurden 49,9% des bestehenden Aktienkapitals der Diok Real Estate AG an ein internationales Konsortium von Privatinvestoren unter Führung der Londoner Alvarium Investments (globaler Vermögensverwaltungs- und Asset-Manager mit 220 Mitarbeitern und 28 Partnern an 14 Standorten in 10 Ländern, die 22 Mrd. US-Dollar verwalten) veräußert. Im Rahmen der Transaktion ist geplant, dass die neuen Anteilseigner einen erheblichen Teil der bestehenden Verbindlichkeiten der Gesellschaft refinanzieren, um den Verschuldungsgrad der Emittentin zu senken. Darüber hinaus will die Diok ihren Expansionskurs beschleunigen und sich auf Wissenschaftsparks konzentrieren. Neben der Verlängerung der Verträge der bisherigen beiden Vorstände Markus Drews und Daniel Grosch hat die Diok Herrn Prof. Dr. Ralf Nöcker (Inhaber von 64 Investments (einem 2008 gegründeten Schweizer Unternehmen für Immobilienfinanzierung und Wealth-Management) und Immobilienexperte mit Track Record von mehr als 30 Transaktionen im Gesamtvolumen von über 5,5 Mrd. EUR) in den Vorstand berufen.

Dazu passend hat die Emittentin ebenfalls im Juni 2022 einen Anteil von 89,9% an der Objektgesellschaft, die den Campteq Innovation Campus (Griesheim, 13.600 qm vermietbare Fläche, die zu ca. 60% vermietet ist) besitzt, außerbörslich über ihr Netzwerk erworben. Damit hat sie ihre Strategie, Immobilien im Bereich Wissenschaft und Technologie zu erwerben, fortgesetzt. Zusammen mit dem bereits bestehenden Portfolio, erhöht die Akquise den Wert des von der Diok gehaltenen Immobilienbestandes auf mehr als 227 Millionen Euro. Die Mieterbasis der neu erworbenen Liegenschaft wird dominiert durch bonitätsstarke Mieter aus der Biotechnologie und Logistikindustrie. Für den Ankauf wurde eine Finanzierung (Zinssatz < 2,0% für 10 Jahre) durch eine lokale Bank bereitgestellt und zusammen mit dem neuen Aktionär Alvarium Investments und 64 Investments finanziert. 

INFO: Der Bericht über das erste Halbjahr 2022 soll voraussichtlich im September oder Oktober veröffentlicht werden.

Portfolio

Im Juli umfasste das Portfolio 16 Immobilien mit einem kumulierten Bruttovermögenswert (Gross Asset Value, GAV) von 229.000 TEUR. Über das aktuelle Portfolio hinaus, arbeitet das Unternehmen an einer Pipeline potentieller Akquisitionsziele von über 1 Mrd. EUR. Aktuell beinhaltet die kurzfristige Pipeline sechs Immobilien mit 313.000 TEUR GAV, die sehr wahrscheinlich kurzfristig umsetzbar sind. Durch den neuen Partner Alvarium kann die Projekt-Pipeline aufgrund des erfolgreichen Geschäftsmodells sehr schnell wachsen.

Hinweis: Lesen Sie hier das komplette KFM-Anleihen-Barometer zur Diok-Anleihe 2018/23

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: pixabay.com (Symbolbild)

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