Anleihen-Barometer: Diok-Anleihe 2018/23 (A2NBY2) im Analysten-Check

Donnerstag, 1. April 2021


In einem aktuellen Anleihen-Barometer bewerten die Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG die 6,00%-Anleihe der Diok RealEstate AG (WKN A2NBY2) als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ mit 3,5 von 5 möglichen Sternen. Die KFM-Experten stufen die Bewertung im Vergleich zum letzten Barometer im Juni 2019 damit um 0,5 Punkte herab.

Das Geschäftsmodell der Diok zeichne sich laut KFM-Analyse durch ein konsequentes Auswahlverfahren und festgelegte Investitionsbedingungen aus. Mit dem Fokus auf Sekundärstandorte und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial besetze die Diok RealEstate AG eine attraktive Nische im Immobiliensegment, die sich auch in der Corona-Krise als werthaltig beweise.

INFO: Die Diok RealEstate AG mit Sitz in Köln hat sich auf qualitativ hochwertige Büroimmobilien in guten bis sehr guten Mikrolagen an deutschen Sekundärstandorten und ausgewählten mittelgroßen Städten spezialisiert.

Diok RealEstate-Anleihe 2018/23

ANLEIHE CHECK: Die im Oktober 2018 emittierte unbesicherte und nicht nachrangige Unternehmensanleihe der Diok RealEstate AG mit einer Laufzeit bis 30.09.2023 ist mit einem Zinskupon in Höhe 6,00% p.a. (Zinstermin jährlich am 01.10.) ausgestattet. Die Anleihe hat eine Stückelung von 1.000 Euro pro Schuldverschreibung. Im Rahmen der Emission können nach Investitionsbedarf der Emittentin in mehreren Tranchen bis zu 250 Mio. Euro bei institutionellen Investoren im Rahmen von Private Placements platziert werden. Bisher wurde durch die Emission von zwei Tranchen ein Gesamtvolumen von 45 Mio. Euro platziert.

Anleihebedingungen: In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin ab 01.10.2021 zu 102% und ab 01.10.2022 zu 100% des Nennwerts vorgesehen. Liegt der Net LTV bei Kündigung über 75%, erhöht sich die Rückführung um 2,00%. Die Anleihe ist mit einer Ausschüttungsbeschränkung und einer Negativverpflichtung ausgestattet. Die Emittentin verpflichtet sich zu einem halbjährlichen Reporting und der Einhaltung von definierten Financial Covenants. Bei Verstößen erhöht sich der Kupon um 0,25%.

Nachhaltigkeit: Der Nachhaltigkeitsbeitrag der Diok Real Estate AG wird als neutral eingeschätzt. Das Unternehmen verstößt nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Die Diok Real Estate AG erzielt keine Umsätze mit Dienstleistungen mit positiver Nachhaltigkeitswirkung.

Dynamisches Wachstum

Auf Grund einer aktiven Transaktionspolitik konnte der Portfoliowert im Jahr 2019 mit rund 205,6 Millionen Euro (Vorjahr: 64,0 Mio. Euro) mehr als verdreifacht werden. Das Konzernergebnis nach IAS/IFRS vor Zinsen und Steuern (EBIT) für das Gesamtjahr 2019 beträgt 40,7 Mio. Euro nach 3,4 Mio. Euro im Vorjahr, was im Wesentlichen auf das Bewertungsergebnis des Immobilienbestandes zurückzuführen ist, der für das Geschäftsjahr 2019 mit 38,2 Mio. Euro angegeben wird (Vorjahr: 3,2 Mio. Euro). Das Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung vor Personal- und sonstigen Aufwendungen hat sich mit 5,4 Mio. Euro gegenüber der Vorperiode mit 1,3 Mio. Euro mehr als vervierfacht. Diese Ergebnissteigerung ist im Wesentlichen auf den starken Anstieg des Immobilienbestandes zurückzuführen, so die KFM-Analysten. Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit im Geschäftsjahr 2019 beläuft sich nach Zinszahlungen (netto) in Höhe von -6,4 Mio. Euro auf -3,8 Mio. Euro (Vj: -2,0 Mio. Euro), wobei hier unter anderem einmalige Finanzierungsnebenkosten in Höhe von ca. 2,3 Mio. Euro reflektiert sind.

Portfoliowert

Auf Grund der erst zum Ende des Geschäftsjahres 2019 zugegangenen Objekte und der damit nicht ganzjährig eingegangenen Mieten konnte das Ergebnis aus Immobilienbewirtschaftung im Jahr 2020 auf 9,6 Mio. Euro weiter gesteigert werden. Diese Ergebnissteigerung ist neben dem starken Anstieg des Immobilienbestandes auch auf die Reduzierung des Leerstandes auf 5,2% zurückzuführen. Der betriebliche Cashflow beläuft sich nach Zinszahlungen (netto) in Höhe von 7,8 Mio. Euro auf -1,5 Mio. Euro, hauptursächlich durch den Einmaleffekt einer geleisteten Anzahlung, die aufgrund eines nicht zu Stande gekommenen Ankaufs ausgebucht wurde.

Positiv auf den Cashflow sollte sich laut Analysten in Zukunft die verbesserte Finanzierungsstruktur der Diok auswirken; so konnten in den letzten zwölf Monaten Refinanzierungen abgeschlossen werden, die zu einer Zinsersparnis in Höhe von rund 1,3 Mio. Euro pro Jahr führen. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern belief sich auf 6,8 Mio. Euro, das Konzernergebnis ist mit 1,9 Mio. Euro leicht im negativen Bereich. Die Gründe für den Rückgang liegen hauptsächlich in den hohen Bewertungsergebnissen aus dem Jahr 2019 in Höhe von 38,2 Mio. Euro.

Diok verfügt zum 31.12.2020 mit 16 Standorten und einer vermietbaren Fläche von insgesamt etwa 118.000m ^ 2 über ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio mit einem Portfoliowert in Höhe von 206,3 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote des Konzerns nach IFRS betrug zum 31.12.2020 16,7%.

Corona-Krise

Die Corona-Krise hat den bisherigen Geschäftsverlauf der Gesellschaft wenig beeinflusst, so verzeichnete DIOK in ihren Büroflächen bisher keine Corona-bedingten Mietausfälle. Eine Mieterstruktur, die vornehmlich aus Zukunftsbranchen wie der Digitalisierungs-, Kommunikations-, Automatisierungs- und Pharmatechnik besteht, erweist sich hierbei als vorteilhaft. Die Werthaltigkeit des Portfolios zeigt sich auch in einem positiven Bewertungsergebnis in Höhe von 0,7 Mio. Euro für das Jahr 2020, während andere Immobiliengesellschaften der Branche, die nach IFRS bilanzieren, nach Einschätzung der KFM zum Teil Abschreibungen auf Grund der Corona-Krise in Kauf nehmen mussten.

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: pixabay.com (Symbolbild)

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