Anleihen-Barometer: Anleihen der FCR Immobilien AG weiterhin „attraktiv“

Montag, 24. August 2020

4 Sterne – in einem aktuellen KFM-Barometer-Update bewerten die Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG die beiden Mittelstandsanleihen 2018/23 (WKN A2G9G6) und 2019/24 (WKN A2TSB1) der FCR Immobilien AG weiterhin als „attraktiv“ und vergeben 4 von 5 möglichen Sternen.

Profitables Wachstum

Die FCR Immobilien AG habe in den vergangenen Jahren ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen können und auch das erste Halbjahr 2020 habe trotz der Corona-Krise gezeigt, dass die FCR ihr profitables Wachstum fortsetzen könne, so die Analysten. Durch die Rechnungslegungsumstellung auf IFRS wurden zudem alle stillen Reserven gehoben und für mehr Transparenz in der Bilanz gesorgt. In Verbindung mit der Rendite der beiden analysierten FCR-Anleihen seien diese weiterhin als „attraktiv“ einzustufen, so die Analysten.

INFO: Die FCR Immobilien AG mit Sitz in München hat sich als bundesweit aktiver Investor auf Einkaufs- und Fachmarktzentren spezialisiert und verfügt über einen erfolgreichen Track Rekord. Im Fokus der FCR Immobilien AG stehen Gewerbeimmobilien in aussichtsreichen Sekundärlagen, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Rendite-potenziale aufweisen.

6,00%-FCR-Anleihe 2018/23

ANLEIHE CHECK: Die im Februar 2018 emittierte Anleihe 2018/23 (ISIN DE000A2G9G64) der FCR Immobilien AG hat ein Volumen von bis zu 25 Mio. Euro und ist mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 20.02. und 20.08.) ausgestattet. Die Anleihe läuft bis zum 20.02.2023 und wird mit einer Mindeststückelung von 1.000 Euro an den Börsenplätzen Frankfurt, Stuttgart, München, Düsseldorf und Berlin gehandelt.

Anleihebedingungen: In den Anleihebedingungen sind keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin vorgesehen und verpflichtet sich darüber hinaus zu umfassender Transparenz. Die Anleihe ist durch Buchgrundschulden auf im Eigentum der Emittentin oder Tochtergesellschaften der Emittentin stehende Grundstücke besichert.

5,25%-FCR-Anleihe 2019/24

ANLEIHE CHECK: Die im April 2019 emittierte nicht nachrangige und besicherte FCR-Anleihe 2019/24 (ISIN DE000A2TSB16) ist mit einem Zinskupon von 5,25% p.a. ausgestattet (Zinstermin halbjährlich am 30.04. und 30.10.) und hat eine fünfjährige Laufzeit bis zum 29.04.2024. Im Rahmen der Emission wurden 30 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro platziert. Die Anleihe wird am Open Market (Freiverkehr) an der Börse Frankfurt gehandelt.

Anleihebedingungen: Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin sind auch bei dieser Anleihe nicht vorgesehen. In den Anleihebedingungen verpflichtet sich die Emittentin unter anderem zur Beibehaltung einer Mindest-Deckungsquote, welche dazu verpflichtet, mit dem bereinigten EBITDA stets 110% des Finanzergebnisses (Zinsen und andere Finanzierungsaufwendungen der Emittentin) abzudecken, einer Ausschüttungsbeschränkung und einer Transparenzverpflichtung. Darüber hinaus sind die Anleihegläubiger durch Buchgrundschulden abgesichert.

Immobilien-Portfolio

Die FCR Immobilien AG verfügt zum 30.06.2020 über 83 Immobilien mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 350.000 m² und einer Mietauslastung von 88%. Damit konnte das Immobilienportfolio im Vergleich zum Jahresanfang weiter ausgebaut werden, so wurden 2020 zehn Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 27.000 m² neu erworben sowie drei Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 4.000 m² verkauft. Die Bestandsimmobilien sorgen laut KFM-Analyse durch ihre wiederkehrenden Mieterlöse für einen stabilen Cashflow der Gesellschaft. Ankermieter der FCR sind internationale Handelsketten mit erstklassiger Bonität, wie zum Beispiel Norma, die EDEKA- und die REWE Gruppe.

„Wettbewerbsvorteil durch attraktives Netzwerk“

Nach Ansicht der KFM-Analysten hat sich die FCR Immobilien AG mit ihrem erfolgreichen Geschäftsmodell in den vergangenen Jahren ein attraktives Netzwerk aufgebaut, das dem Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil verschafft. Die Unternehmenszahlen entwickeln sich seit Jahren kontinuierlich positiv und konnten im Jahr 2019 an die Erfolge der Vorjahre mehr als überproportional anknüpfen. Durch dieses dynamische Wachstum wird die FCR Immobilien AG zusehends auch für institutionelle Investoren interessant, daher hat sich die Gesellschaft dazu entschieden, die Rechnungslegung vom deutschen HGB auf die internationale Rechnungslegung IFRS zu überführen.

Hinweis: Der Zeitpunkt des Übergangs ist der 01.01.2018, Vergleichszahlen aus dem Vorjahr wurden seitens der FCR Immobilien AG auf den IFRS-Standard zurückgerechnet. Es kann daher im Vergleich zu vorherigen KFM-Barometern zu Abweichungen der Unternehmenszahlen kommen.

Finanzkennzahlen

Die FCR Immobilien AG konnte im ersten Halbjahr 2020 ihre Umsatzerlöse, die hauptsächlich aus Vermietungen stammen, mit 13,8 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (9,6 Mio. Euro) um 44% weiter steigern. Das Ergebnis vor Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) reduzierte sich zwar mit 8,0 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahreswert von 9,3 Mio. Euro, da das Vorjahresergebnis auch der Wertänderung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien geschuldet war (8,3 Mio. Euro im 1. Halbjahr 2019 im Vergleich zu 0,9 Mio. Euro im 1. Halbjahr 2020), bewerten die Analysten den nur geringen Rückgang als weitere Stärkung des operativen Geschäftes.

Durch die Überführung der Rechnungslegung auf IFRS werden sämtliche Objekte regelmäßig durch einen externen Gutachter bewertet; dieser tatsächliche Wert fließt nun direkt in die Bilanz ein. Somit wurden sämtliche stillen Reserven gehoben und direkt dem Eigenkapital zugerechnet. Zum 30.06.2020 verfügt die FCR Immobilien AG über ein Eigenkapital in Höhe von 86,6 Mio. Euro, was einer Eigenkapitalquote von 25,7% entspricht. Dies stellt nach Analysten-Meinung ein sehr solides Niveau dar und bildet eine gute Basis für die weiteren Geschäftsjahre.

Corona-Krise und Nachholeffekte

Die Corona-Krise hat den bisherigen Geschäftsverlauf wenig beeinflusst, lediglich der An- und Verkauf von Bestandsobjekten der Gesellschaft kam im Corona-bedingten Lockdown im 2. Quartal 2020 zum Erliegen. FCR erwartet hierbei im 2. Halbjahr jedoch Nachholeffekte und plant aus dem Verkauf von Bestandsobjekten für das Gesamtjahr mit einem Umsatz von 30 bis 40 Mio. Euro, die An- und Verkaufs-Pipeline der Gesellschaft sei laut KFM-Experten weiterhin gut gefüllt.

Einen zusätzlichen Geschäftsschwerpunkt setzt FCR Immobilien ab August 2020 mit dem Vertrieb des „FCR-Intranets“, einer neuen ERP- (Enterprise-Resource-Planning) und CRM- (Customer-Relationship-Management) Software, die Unternehmen des Immobiliensektors mit Hilfe Künstlicher Intelligenz auf ganzheitlich unternehmerischer Ebene unterstützt, um schneller, effektiver und damit noch profitabler agieren zu können. Bei der FCR Immobilien AG ist diese Software bereits seit letztem Jahr im Einsatz.

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: FCR Immobilien AG

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Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2014/19 (getilgt)

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2016/21

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2018/23

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2019/24

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2020/25

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