Anleihen-Barometer: 4 Sterne für neue 6,25%-Stern Immobilien-Anleihe (A2G8WJ)

Donnerstag, 26. April 2018

In einem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer wird die neue 6,25%-Anleihe der Stern Immobilien AG (A2G8WJ) von den Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG als „attraktiv“ mit 4 von 5 möglichen Sternen bewertet.

Gründe für die gute Bewertung seien neben der hohen Anleihen-Rendite von 6,25% die zuletzt gemeldeten Immobilienverkäufe mit deutlichem Gewinn, die hieraus erwartete deutliche Verbesserung der Eigenkapitalquote der Emittentin, die sehr werthaltige Besicherung der Anleihe sowie der zu erwartende weitere Ausbaus von stillen Reserven.

Stern Immobilien-Anleihe 2018/23

ANLEIHEN CHECK: Die aktuell emittierte Anleihe 2018/23 der Stern Immobilien AG ist mit einem Zinskupon von 6,25% p.a. (Zinslauf ab 24.05.2018; Zinstermin jährlich am 24.05.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 23.05.2023. Im Rahmen der Anleiheemission, die einzelnen Anleihegläubigern der Anleihe 2013/18 im Rahmen einer Privatplatzierung zum Tausch angeboten wird, werden bis zu 15 Millionen Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro platziert. Der Emissionserlös dient Investitionen in bestehende und neue Immobilienprojekte bzw. der Optimierung von bestehenden Finanzierungen in der Stern Immobilien-Gruppe.

Sicherheiten: Die Stern Immobilien-Anleihe ist laut Anleihebedingungen durch Verpfändung der Unterbeteiligung an der 30%-igen Beteiligung der Stern Capital Management AG mit Sitz in Grünwald an der Bavaria Real Estate Development GmbH mit Sitz in Grünwald gesichert. Die Bavaria Real Estate Development GmbH ist die alleinige Kommanditistin der Bandura Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, die wiederum alleinige Eigentümerin der Immobilie Zamilastr. 27 in München ist. Die Sicherheit wird für die Anleihegläubiger durch einen Treuhänder verwaltet.

Kündigung: Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin ist laut den Anleihebedingungen zum 24.05.2020 zu 103%, zum 24.05.2021 zu 102% und zum 24.05.2022 zu 101% des Nennwerts vorgesehen.

INFO: Vom Umtauschangebot der Anleihe 2013/18 in die neue Anleihe 2018/23 wird auch der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A1W5T2) Gebrauch machen.

Erfolgreiche Immobilien-Verkäufe

Die im September 2017 veröffentlichten Zahlen für das erste Halbjahr 2017 zeigten einen Rückgang der Bilanzsumme auf 73,764 Mio. Euro (Vj. 77,888 Mio. Euro). Dies sei laut Analysten vor allem auf die Veräußerung des Projektes Isarblick in Grünwald sowie der Teilfläche des Projektes Zamilastraße in München zurückzuführen. Die Veräußerung des Projektes Parkblick in Grünwald entfiel auf das zweite Halbjahr 2017. Am 13. April 2018 meldete die Stern Immobilien AG die Veräußerung ihres Projektes in der Tulbeckstraße im Münchner Westend für einen zweistelligen Millionen-Euro-Betrag. Dabei habe das Unternehmen einen signifikanten Gewinn erzielt. Die beiden ehemals gewerblich genutzten Gebäudeteile (Vorder- und Rückgebäude) sollen in Wohnbebauung umgewandelt werden. Zudem wurde die Immobilie in Reith bei Kitzbühel mit einer Wohnnutzfläche von rund 400 Quadratmetern verkauft.

Im ersten Halbjahr 2017 erzielte die Stern Immobilien AG Umsatzerlöse von 9,395 Mio. Euro (Vj. 19,276 Mio. Euro). Diese resultieren im Wesentlichen aus den genannten Immobilienverkäufen. Das Halbjahresergebnis stieg deutlich auf 0,76 Mio. Euro (Vj. -1,6 Mio. Euro). Das Eigenkapital verbesserte sich um 4,398 Mio. Euro auf -1,208 Mio. Euro (Vj. -5,606 Mio. Euro). Nach Unternehmensangaben ist diese Unterdeckung durch stille Reserven in den Objekten mehr als gedeckt.

Anleihe-Refinanzierung zu 80% gedeckt

Die nach Angaben der Gesellschaft bestehenden stillen Reserven im Immobilienvermögen werden mit den gemeldeten Verkäufen in erheblichem Umfang aufgedeckt und durch laufende Projektveredelungen weiter ausgebaut. Durch den Verkauf des Projektes Tulbeckstraße in München sowie die Mittelrückflüsse aus dem Istanbuler Entwicklungsprojekt alleine sind nach Unternehmensangaben bereits 80% des Emissionsvolumens der Anleihe 13/18 mit einem ausstehenden Volumen von gut 17 Mio. Euro und Laufzeit bis 23.05.2018 gedeckt.

INFO: Die Stern Immobilien AG ist ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien im Münchner Raum. Das Geschäftsmodell basiert im Wesentlichen auf der wertsteigernden Entwicklung von Immobilienprojekten und dem anschließenden Verkauf. Die Bestandshaltung ist von untergeordneter Bedeutung. Bei den Objekten handelt es sich um hochwertige Wohn- und Geschäftshäuser, Wohnungen und Grundstücke.

Anleihen Finder Redaktion.

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Unternehmensanleihe der Stern Immobilien AG 2013/2018