Anleihen-Barometer: 4 Sterne für Anleihen der FCR Immobilien AG

Freitag, 12. April 2019

In ihrem aktuellen Anleihen-Barometer bewerten die Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG die neue 5,25%-Anleihe 2019/24 der FCR Immobilien AG (WKN A2TSB1) als „attraktiv“ mit 4 von 5 möglichen Sternen. Zudem wird auch die vorherige 6,00%-Anleihe 2018/23 der FCR Immobilien AG (WKN A2G9G6) von den Analysten weiterhin mit 4 Sternen bewertet.

Laut KFM-Analyse konnte die FCR Immobilien AG in den vergangenen Jahren ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio mit vorhandenen stillen Reserven aufbauen. Im Jahr 2018 wurde eine überproportionale Ergebnisausweitung erreicht und zudem wurde die Aktie der FCR Immobilien AG erfolgreich im Segment Scale an der Börse Frankfurt aufgenommen. Im Gesamtpaket mit der attraktiven Anleihen-Rendite ergebe sich so die Bewertung von jeweils 4 Sternen für beide Minibonds.

Neue 5,25%-FCR-Anleihe

ANLEIHE CHECK: Die aktuell emittierte nicht nachrangige und besicherte Mittelstandsanleihe der FCR Immobilien AG ist mit einem Zinskupon von 5,25% p.a. ausgestattet (Zinstermin halbjährlich am 30.04. und 30.10.) und hat eine fünfjährige Laufzeit vom 30.04.2019 bis zum 29.04.2024. Im Rahmen der Emission werden bis zu 30 Millionen Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro zur Zeichnung angeboten. Die Anleihe soll nach Abschluss der Zeichnungsphase am Open Market (Freiverkehr) an der Börse Frankfurt zum Handel aufgenommen werden.

Anleihebedingungen: Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin sind in den Anleihebedingungen nicht vorgesehen. In den Anleihebedingungen verpflichtet sich die Emittentin unter anderem zur Beibehaltung einer Mindest-Deckungsquote, einer Ausschüttungsbeschränkung und einer Transparenzverpflichtung. Darüber hinaus sind die Anleihegläubiger durch eine noch zu bestellende Buchgrundschuld abgesichert.

Dynamisches und anhaltendes Wachstum

Mit ihrem erfolgreichen Geschäftsmodell habe sich die FCR Immobilien AG in den vergangenen Jahren ein attraktives Netzwerk aufgebaut, das dem Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil verschafft, so die Analysten. Die Unternehmenszahlen entwickeln sich seit Jahren kontinuierlich positiv und konnten im Jahr 2018 an die Erfolge der Vorjahre mehr als überproportional anknüpfen. FCR Immobilien AG erzielt für das Geschäftsjahr 2018 (vorläufige Zahlen) einen Umsatz von 37,0 Mio. Euro, was einer Steigerung von über 125% zum Vorjahr (16,4 Mio. Euro) entspricht. Das Ergebnis vor Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) erreichte 2018 mit 10,1 Mio. Euro eine Verdoppelung gegenüber dem Vorjahreswert von 4,9 Mio. Euro. Der sogenannte branchenspezifische FFO (Funds From Operations) betrug 5,1 Mio. Euro nach 2,1 Mio. Euro im Vorjahr. Zu der erfreulichen Entwicklung haben deutlich höhere Mieteinnahmen im Zuge des Portfolioausbaus sowie das aktive Asset Management beigetragen. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich derzeit auf ca. 15 Mio. Euro. Für das Jahr 2019 vermeldet die Gesellschaft bereits Verkäufe von drei Fachmärkten bzw. Einkaufszentren mit einem Gewinn von rund 10 Mio. Euro.

Signifikante stille Reserven

Die FCR Immobilien AG bilanziert nach HGB. Wertzuwächse bei den Bestandsimmobilien werden nach HGB erst dann im Ergebnis berücksichtigt, wenn die Objekte mit Gewinn verkauft wurden. Bis dahin sind diese als stille Reserven nicht in der Bilanz ersichtlich. Aktuell umfasst das breit diversifizierte Immobilienportfolio der FCR-Gruppe 57 Immobilien, die sich bevorzugt in kleineren und mittelgroßen Städten und Gemeinden befinden. Von diesen insgesamt 57 Immobilien hält die Emittentin drei Immobilien im Direktbesitz, die restlichen 54 Immobilien werden von eigenen GmbH & Co. KG’s gehalten, die sich zu 100% im Besitz der FCR Immobilien AG befinden. Zum 31.12.2018 verfügt die FCR Immobilien AG nach vorläufigen Zahlen über ein Eigenkapital in Höhe von rd. 8 Mio. Euro (Vj. 6,91 Mio. Euro). Die Eigenkapitalquote der FCR Immobilien-Gruppe verringert sich wachstumsbedingt im Jahr 2018 voraussichtlich von rd. 8,6% auf 4,5%. Die Bilanzsumme zum 31.12.2018 wird sich laut vorläufigen Zahlen mit 180 Mio. Euro (Vj. 80,2 Mio. Euro) mehr als verdoppeln.

Mit der erfolgreichen Vermarktung der Immobilien dürften nach Einschätzung der KFM-Analysten zukünftig die stillen Reserven gehoben und damit das Eigenkapital gesteigert werden. Die FCR Immobilien AG konnte Anfang November 2018 erfolgreich das Listing der Aktien im Segment Scale an der Börse Frankfurt abschließen. Eine anschließende Kapitalerhöhung im März 2019 sorgte für eine weitere Stärkung des Eigenkapitals um 3,3 Mio. Euro. Mit diesem Schritt eröffne sich die FCR Immobilien AG laut Analyse die Möglichkeit, das Wachstum zusätzlich mit Eigenkapital abzusichern.

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: FCR Immobilien AG

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Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2014/19