Falk Raudies, FCR Immobilien AG: „Zum Sicherheitspaket der Anleihe gehören auch Grundschulden“

Mittwoch, 7. Februar 2018


Die FCR Immobilien AG begibt eine 6,0%-Anleihe (ISIN DE000A2G9G64) mit einem Gesamtvolumen von bis zu 25 Millionen Euro. Die dritte FCR-Anleihe, mit Laufzeit bis zum 20.02.2023, kann voraussichtlich bis zum 16.02.2018 über die Börse Frankfurt gezeichnet werden. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit Falk Raudies, dem Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG über den dritten Bond des Münchner Immobilieninvestors gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Raudies, aktuell ist die dritte FCR-Anleihe in der Zeichnung. Dieses Mal möchte die FCR ganze 25 Millionen Euro einsammeln. Soll das Geld direkt in Käufe von weiteren Einzelhandelsobjekten fließen?

Falk Raudies: Ja, natürlich. Die FCR Immobilien AG ist in den vergangenen Jahren dynamisch gewachsen. Das Geld dient primär dem weiteren Ausbau des Immobilienportfolios, da uns unverändert sehr interessante Objekte aus unserem Netzwerk angeboten werden. Wir wollen also die sich bietenden Chancen weiter optimal nutzen.

Anleihen Finder: Ende 2017 lag der Wert des FCR-Immobilienportfolios bei rund 130 Millionen Euro. Über wie viele FCR-Objekte sprechen wir aktuell, wie viele sollen in 2018 hinzukommen und welchen Wert wird/soll das Immobilienportfolio am Ende des Jahres haben?

„Weitere 20 bis 30 Objekte im Blick“

Falk Raudies: Der Immobilienbestand zum Zeitpunkt der Erstellung des Wertpapierprospekts lag bei 41 Objekten im Bereich Einkaufs- und Fachmarktzentren. Dabei haben wir bundesweit investiert. Die vermietbare Fläche beträgt rund 140.000 m².  Wir wollen bis Ende des Jahres weitere 20 bis 30 Objekte erwerben.

Anleihen Finder: Erklären Sie potenziellen Investoren doch noch einmal kurz das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG. Womit verdient die FCR ihr Geld und warum sind Einkaufs- und Fachmarktzentren abseits von großen Metropolen solch lukrative Investitionsobjekte?

„Langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung“

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Investor. Unsere Objekte befinden sich bevorzugt an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. Diese Standorte weisen, so ist unsere Erfahrung, eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung auf als Primär-Standorte, bei denen sich Konjunkturzyklen erfahrungsgemäß stärker bemerkbar machen. Ein günstiger Einkauf, gerne aus Sondersituationen, sowie ein wertschaffendes Asset Management und die erfolgreiche Veräußerung optimierter Bestandsobjekte sind die Treiber unserer dynamischen Geschäftsentwicklung.

Anleihen Finder: Sie verfolgen nach eigenen Angaben eine klare Buy-/Hold- & Sell-Strategie. Allzu viele Verkäufe hat die FCR allerdings noch nicht vermeldet. Woran liegt das? Wie ist das Verhältnis von Miet- und Verkaufserlösen?

Falk Raudies: Das Verhältnis ändert sich von Jahr zu Jahr, aber 2016 erzielten wir z.B. einen Umsatz von 12,1 Mio. Euro, wovon rund 50 % bzw. 5,7 Mio. Euro auf Mieteinahmen entfielen. Der verbleibende Teil waren also Objektverkäufe und auch 2017 haben wir wieder erfolgreiche Veräußerungen getätigt. Unser Ziel ist es, ca. 2 bis 4 Objekte pro Jahr zu verkaufen, und das haben wir 2017 erreicht. Da wir wachsen, scheinen die erfolgreichen Veräußerungen nicht so wahrgenommen zu werden. Für 2018 haben wir uns 8 bis 10 Objekte vorgenommen.      

Anleihen Finder: Wann ist eine (Handels-)Immobilie für Sie interessant? Welche Kriterien müssen erfüllt sein?

„Spezialisiert auf Immobilien in Sondersituationen“

Falk Raudies: Wir kaufen deutschlandweit Einkaufs- und Fachmarktzentren an aussichtsreichen Sekundärstandorten. Hierzu gehören Innenstadtlagen und Stadtteilzentren von Städten ab 10.000 bis 15.000 Einwohnern, je nach Lage. Einzelobjekte haben in der Regel ein Investitionsvolumen von 1 bis 20 Mio. Euro, Portfolios auch gerne bis 50 Mio. Euro. Einen Großteil erwerben wir im Bereich 2 bis 5 Mio. Euro. In diesem Segment sind nur wenige Privatanleger aktiv und für die institutionellen Anleger sind diese Immobilien oft zu klein. Das macht sich natürlich beim Preis bemerkbar. Unsere Objekte verfügen dabei in der Regel über einen namhaften Ankermieter und im Einzelfall zudem noch über weitere Mieter aus dem Filialbereich. Spezialisiert sind wir auf Immobilien in Sondersituationen, die uns durch unser umfangreiches Netzwerk angeboten werden.

Anleihen Finder: Ihre zweite Anleihe (Volumen von 15 Mio. Euro), die im Jahr 2016 begeben wurde, ist seit Sommer 2017 ausplatziert. Sind Sie jetzt endgültig am Kapitalmarkt angekommen?

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG ist seit 2004 am Markt aktiv. Die vergangenen Jahre haben wir unseren Immobilienbestand weiter deutlich ausbauen können und da haben sich die Anleihen als ein attraktives Finanzierungsvehikel gezeigt. Aber auch die Anleger haben mit der FCR Immobilien AG in den vergangenen Jahren gutes Geld verdient. Ich denke, es ist eine klassische Win-win-Situation.

Anleihen Finder: Der Kapitalmarkt ist kein Selbstläufer. Wie haben Sie es geschafft, von Investoren und Anlegern (besser) wahrgenommen zu werden?

„Kommunikation mit dem Kapitalmarkt deutlich ausgebaut“

Falk Raudies: Wir haben unsere Kommunikation mit dem Kapitalmarkt deutlich ausgebaut. Zusammen mit der guten operativen Entwicklung der vergangenen Jahre konnten wir so die Wahrnehmung verbessern und das Vertrauen zahlreicher weiterer Investoren gewinnen. Für uns ist das Ansporn, auch in Zukunft den Kontakt mit dem Kapitalmarkt intensiv zu pflegen. 

Anleihen Finder: Der Zinskupon bei den FCR-Anleihen ist kontinuierlich gesunken. Nach 8,0 % und 7,1 % bieten Sie den Anlegern beim dritten Bond nun 6,0 % p.a. Wäre da nach der Entwicklung der letzten Jahre nicht noch „etwas mehr drin“ (geringerer Kupon) gewesen?

Falk Raudies: Dies ist immer eine Abwägungsfrage. Natürlich hätten wir mit dem Kupon noch nach unten gehen können, beispielsweise auf eine „5“ vor dem Komma. Aber nach gründlicher Marktsondierung haben wir uns für eine 6,0 % Anleihe entschieden, da wir davon ausgehen, dass dies das interessanteste Paket für Investoren ist.

Anleihen Finder:  Welche Sicherheiten bieten Sie ihren Anlegern beim neuen Bond? Welche Funktion übernimmt der im Prospekt beschriebene unabhängige Treuhänder?

Falk Raudies: Zum Sicherheitspaket der Anleihe gehören auch Grundschulden, die auf den Immobilien der FCR eingetragen werden. Diese Eintragung erfolgt zugunsten eines Treuhänders, der praktisch die Verwaltung und Überwachung für die Anleihegläubiger übernimmt. Zudem haben wir noch weitere Schutzrechte für die Anleihegläubiger mit aufgenommen. Hierzu gehören u.a. ein Kündigungsrecht im Fall des Kontrollwechsels sowie eine Ausschüttungssperre von 50 %.

Anleihen Finder: Die Anleihe wird an der Deutschen Börse in Frankfurt notieren, allerdings nicht im neuen Segment Scale. Was spricht (in Ihrem Fall) gegen eine Aufnahme in diesem Segment?

Falk Raudies: Uns ist wichtig, dass die Anleger wissen, dass es eine Börsennotierung geben wird. Wir haben in der Vergangenheit ja schon offen mit dem Kapitalmarkt kommuniziert und wollen dies auch weiter tun. Eine Notierung der Anleihe im Scale ist eine Option.

Anleihen Finder: Mit einer weiteren Anleihe steigt die Verschuldung. Können Sie uns aussagekräftige Finanzkennzahlen der FCR darlegen? Welchen Cash-Flow müssen Sie zukünftig generieren, um Zinszahlungen und Tilgungen zu gewährleisten?

„Ich möchte hier betonen, dass wir nach HGB bilanzieren“

Falk Raudies: Ich hatte ja schon angeführt, dass die Ist-Nettomietrendite unseres Immobilienbestandes Ende 2016 bei 14,2 % p.a. auf Basis der Buchwerte lag und wir Ende 2017 auch nicht weit von diesem Wert abgewichen sein dürften. Ich möchte hier betonen, dass wir nach HGB bilanzieren. Wertzuwächse unserer Immobilien, z.B. durch unser aktives Asset Management, werden also erst realisiert, wenn wir diese Objekte verkaufen. Nicht realisierte Wertzuwächse weisen wir daher über die Bilanz nicht aus. Würden wir unsere Immobilien beispielsweise um 20 Mio. Euro aufwerten, läge unsere EK-Quote bei über 50 %.

Anleihen Finder Redaktion: Thema Börsengang – ist es nach wie vor das Ziel, die FCR Immobilien AG an die Börse zu bringen? Wenn ja, wann soll dies geschehen?

Falk Raudies: Wir haben mit unseren Anleihen gute Erfahrungen an der Börse gemacht und ja, auch erklärt, dass ein Börsengang eine Option für uns ist. Mehr kann ich an dieser Stelle leider noch nicht sagen.

„Attraktiver Zins und grundbuchliche Absicherung“

Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: Warum sollten sowohl private als auch institutionelle Investoren die neue 6,00 %-Anleihe der FCR Immobilien AG zeichnen?

Falk Raudies: In unseren Anzeigen sprechen wir von „Besten Perspektiven“. Das trifft es, denke ich, ganz gut. Wir haben einen attraktiven Zins von 6,0 % mit einem umfangreichen Sicherungspaket, zu dem auch eine grundbuchliche Absicherung gehört, kombiniert. So können sowohl institutionelle Investoren als auch Privatanleger von den interessanten Renditen im Bereich Handelsimmobilien profitieren. Außerdem ist zukünftig ein täglicher Handel durch die Notierung an der Börse Frankfurt möglich. Ich bin mit dem Zeichnungsstart sehr zufrieden. Wir haben schon von einigen großen Investoren Kaufaufträge erhalten, aber auch von vielen Privatanlegern.

Anleihen Finder: Besten Dank für das Gespräch, Herr Raudies.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: FCR Immobilien AG

Anleihen Finder Datenbank

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2014/19

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2016/21

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