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„Wir bieten eine Unternehmensanleihe mit dem Fokus auf Wohnimmobilien“ – Interview mit Hamed Faizi, Westfalia Real Estate GmbH
Die in Düsseldorf ansässige Westfalia Real Estate GmbH (WSTF) bietet seit dem 01.12.2017 ihre erste Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 10 Millionen Euro öffentlich an. Die WSTF-Anleihe 2017/22 (WKN A2GS27) wird jährlich mit 5,25% verzinst und läuft bis zum 01.12.2022. Im kommenden Jahr soll der Minibond an der Börse Frankfurt gelistet werden. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit Geschäftsführer Hamed Faizi über die Hintergründe der Emission gesprochen.
Anleihen Finder: Hallo Herr Faizi, Investoren wollen wissen, wofür sie ihr hartverdientes Geld einsetzen. Was genau macht die Westfalia Real Estate GmbH und wie verdient sie ihr Geld?
Hamed Faizi: Die Westfalia Real Estate GmbH ist ein interdisziplinäres Team, das sich zum Ziel gesetzt hat, ihren Investoren die besten Investitionsmöglichkeiten effizient und dennoch einfach zur Verfügung zu stellen. Dies bedeutet für alle Anleger die gesamte Wertschöpfungskette eines Investitionsprozesses so leicht wie möglich zu verpacken und alle anstehenden Aufgaben entlang dieser Prozesse nicht nur verantwortungsbewusst und nachhaltig zu übernehmen, sondern dabei stets nach dem maximalen Wert für alle Investoren zu streben.
Das Produkt der Westfalia Real Estate GmbH ist die WSTF Unternehmensanleihe, die für alle Investoren einen jährlichen Festzins in Höhe von 5,25% vorsieht. Wenn nun Investoren ihr hartverdientes Geld in die WSTF Unternehmensanleihe investieren, wird die Westfalia Real Estate GmbH im Auftrag der Investoren einzigartige Investitionsmöglichkeiten im Segment der Wohnimmobilien identifizieren, investieren und mittelfristig wertsteigernd veräußern. Unser Geschäftsmodell basiert hauptsächlich auf der wertsteigernden Veräußerung der Projektentwicklungen.
Anleihen Finder: Für welche Projekte/Objekte sollen die bis zu 10 Millionen Euro aus der ersten Anleihe-Emission genau verwendet werden?
Hamed Faizi: Die Westfalia Real Estate GmbH fokussiert sich primär auf Investitionen in Projektentwicklungen rund um Mehrfamilienhäuser und Neubauprojekte im Düsseldorfer, Wuppertaler und Kölner Umkreis. Es sind bereits eine Vielzahl attraktiver Immobilien in der Pipeline und wir befinden uns aktuell im fortgeschrittenen Auswahlprozess für die Zusammenstellung eines attraktiven Risk-Return-Profils unseres ersten Immobilienportfolios mit gewinnversprechenden und risikoaversen Immobilienprojekten.
„Risk-Return-Matrix“
Anleihen Finder: Nach welchen Kriterien suchen Sie dort ihre Objekte aus und inwieweit entwickeln Sie diese weiter? Bleiben Sie auch in Zukunft auf NRW beschränkt?
Hamed Faizi: Bei der Identifizierung und Auswahl der Immobilienprojekte ziehen wir stets das Prinzip einer Risk-Return-Matrix heran. Das bedeutet wir analysieren alle potentiellen Projektentwicklungen hauptsächlich aus zwei Perspektiven, nämlich der des Risikopotentials für unsere Investoren sowie der Wahrscheinlichkeit einer Mehrwertgenerierung für alle Stakeholder einschließlich unserer Investoren und der Westfalia Real Estate GmbH. Wir versuchen diesen Schritt so quantitativ wie möglich zu gestalten, um eine fundierte Basis für den anschließenden Entscheidungsprozess vorliegen zu haben. Es werden jedoch auch qualitative Kriterien herangezogen. Diese sind u.a. Netzwerk im Heimat-Bundesland NRW, Aussicht auf eine kostengünstige Projektentwicklung sowie Exklusivität der Lage.
„Primärer Fokus ist die Einsammlung von Anleihen-Geldern“
Anleihen Finder: Welche Finanzierungsbausteine nutzen Sie neben den Anleihe-Geldern? Warum ist die Begebung einer Anleihe in Ihrem Fall sinnvoll?
Hamed Faizi: Unser primärer Fokus ist die Einsammlung von Anleihen-Geldern, da eine Vielzahl diverser Vorteile damit verbunden ist. Im Baugewerbe sind Handlungsgeschwindigkeit, agiles Management und kurze Entscheidungswege essentiell für den Erfolg einer Unternehmensanleihe. Bei der Berücksichtigung anderer Finanzierungsbausteine sehen wir die Gefahr diese Vorteile nicht mehr gänzlich im Sinne der Investoren einsetzen zu können.
Anleihen Finder: Können Sie uns an einem Beispiel einen Projektablauf der WSTF (inklusive Umsätze und Gewinnmarge) schildern?
Hamed Faizi: Die Westfalia Real Estate GmbH zeichnet sich durch innovative Management-Ansätze aus. Diese erstrecken sich über alle Schritte entlang der Wertschöpfungskette. Durch unsere Expertise aus diversen Industrien und Start-Ups können wir auch bei einer Debütanleihe auf langjährige Expertise im Projektmanagement zurückgreifen. Grundsätzlich jedoch lässt sich der Alltag auf folgende Schritte runterbrechen: Wir erhalten täglich verschiedene Angebote von renommierten Maklern aus der Region, die wir mit unseren Analyse-Tools „screenen“. Zusätzlich versuchen wir selbst aktiv attraktive Objekte zu akquirieren. Anschließend werden die Kosten eines Umbaus oder Abrisses eines Neubaus anhand verschiedener Kriterien eingeschätzt. Dazu hilft selbstverständlich auch unsere Erfahrung aus vergangenen Wohnimmobilienprojekten. Im nächsten Schritt extrapolieren wir einen potentiellen Verkaufswert der Wohnimmobilie und zeigen unsere Kalkulationen einer engen Auswahl von exklusiven Maklern, um ihre individuellen Markterfahrungen als qualitative Komponente in unsere Analysen einfließen zu lassen. Informationen zu Umsätzen und Gewinnmargen behandeln wir als sensible Daten, die nur intern im Board-Team diskutiert werden.
Anleihen Finder: Wie sieht Ihre gegenwärtige Projekt-Pipeline aus?
Hamed Faizi: Wie zuvor erwähnt gibt es bereits eine Vielzahl an Projektentwicklungen in Aussicht, die sich bei uns intern aktuell im Selektionsprozess befinden. Dabei geht es konkret um Neubauprojekte und Wohnimmobilien in den Städten Düsseldorf, Köln und Wuppertal. Sobald die nächsten Entscheidungen vorliegen, werden alle Investoren als auch potentielle Anleger über die genaue Projekt-Pipeline informiert.
„Nach Marktetablierung ist weitere Anleihe vorgesehen“
Anleihen Finder: Sie bieten bei ihrer Debütanleihe einen Zinskupon von 5,25% p.a. Warum ist das Ihrer Meinung nach ein angemessener Kupon und mit welchen Mittel sollen der jährliche Kupon sowie das Gesamtvolumen der Anleihe in fünf Jahren getilgt werden?
Hamed Faizi: Der Zinskupon wurde deshalb auf eine Höhe von 5,25% p.a. festgelegt, als dass wir mit einer Debütanleihe selbstverständlich Investoren erst einmal auf die Westfalia Real Estate GmbH aufmerksam machen müssen. Für den Kauf, Umbau, Neubau und Verkauf der ausgewählten Projektentwicklung planen wir mit weniger als einem Jahr. Dies wird durch kurzen Entscheidungswegen und schnellen Handlungsmöglichkeiten tagtäglich unterstützt, sodass wir im Vergleich zum Wettbewerb um einiges agiler im Baugewerbe unterwegs sind. Nach erfolgreicher Marktpositionierung gehen wir nach aktuellem Stand davon aus, dass wir eine weitere Anleihe mit einem wohlmöglich geringeren Zinskupon aufsetzen werden.
„Kein Nachrang“
Anleihen Finder: Auf Ihrer Homepage sprechen Sie bezüglich des Anleihe-Investments von „Kapitalüberwachung, verringertem Risiko und keinem Nachrang“? Was genau meinen Sie damit?
Hamed Faizi: Auf unserer Website werben wir mit einem geschulten Management-Team, in dem jedes Mitglied in Rolle als Risikomanager jedes einzelne Investment verantwortet und so für einen reibungslosen Projektablauf verantwortlich ist. Die WSTF-Unternehmensanleihe ist im Vergleich zu anderen volatilen Finanzprodukten risikoaverser, vor allem wenn die Regionen Düsseldorf, Köln und Wuppertal als Investitionszielstandorte berücksichtigt werden.
Bezüglich des Nachrangs ist es bei vielen Unternehmensanleihen aus dem Immobiliensektor üblich, dass für die Investoren ein Nachrang in den AGBs „versteckt“ wird. Das bedeutet, dass bei einer möglichen Insolvenz die Anleger nachteilig behandelt werden und als letzte Stakeholder erst Anspruch auf ihre Investitionsgelder haben. Auf diese Klausel haben wir bewusst verzichtet und möchten diese wichtige Information den potentiellen Investoren transparent präsentieren.
Anleihen Finder: Wäre eine Überwachung der Emissionsmittel seitens eines Treuhänders nicht wesentlich sicherer für einen Anleger?
Hamed Faizi: Ihre Einschätzung ist aus der externen Perspektive natürlich verständlich. Nach tiefgründiger Überlegung und Gesprächen mit diversen Treuhändern sehen wir diese Rolle primär als zusätzlichen Kostenfaktor ohne eine wesentliche Qualitätsverbesserung erreichen zu können. Diese Rolle haben wir nun internalisiert und haben unser eigenes Managementteam zur Überwachung der Emissionsmittel aufgesetzt. Durch eine schlanke und effiziente Kostenstruktur können wir für unsere Investoren und potentiellen Anlegern bessere Margen realisieren.
Anleihen Finder: Wie und wo können potenzielle Anleger den WSTF-Bond zeichnen? Warum planen Sie die Notierung an der Börse erst im März 2018 und nicht schon sofort?
Hamed Faizi: Um volatile Kuponschwankungen zu vermeiden, ist die Notierung der WSTF-Unternehmensanleihe für das Frühjahr 2018 festgelegt. Die Zeichnung der Investorengelder erfolgt bereits seit dem 01.12.2017. Wenn nun größere Anleger in der Anfangszeit ihre Anteile veräußern, so kann dies einen negativen Einfluss auf den Kursverlauf unseres Bonds haben. Die einzigen Leidtragenden sind dann nur die anderen Investoren, da ein Preisverfall der Unternehmensanleihe die Konsequenz wäre. Um unsere Anleger zu schützen, planen wir also erst mit einer Notierung im Frühjahr 2018.
„Da sind wir konsequent opportunistisch unterwegs“
Anleihen Finder: Sie haben erst kürzlich Ihre Emissionsbank/Zahlstelle gewechselt. Warum war dieser Schritt notwendig?
Hamed Faizi: Dafür liegen zwei grundlegende Handlungsgründe vor: Erstens, wir haben bereits im Vorfeld mit der Zusammenarbeit mit mehr als nur einer Zahlstelle geplant, um das Risiko im Sinne der Investoren zu diversifizieren. Zweitens, wir hinterfragen stets den Status Quo und sobald wir eine Möglichkeit identifiziert haben mit besseren Konditionen für uns als auch für unsere Investoren operieren zu können, dann werden wir diese gezielt verfolgen und realisieren. In diesem Fall war es eben die Zusammenarbeit mit der Zahlstelle. In der KAS Bank N.V. sehen wir einen verlässlichen Partner, der uns nicht nur Kosteneinsparungen realisieren lässt, sondern auch Geschäfte auf Augenhöhe ermöglicht. Da sind wir konsequent opportunistisch unterwegs. Unsere Investoren werden uns dafür danken.
Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: Warum sollten sowohl private als auch institutionelle Investoren der Westfalia Real Estate GmbH Ihr Geld anvertrauen?
Hamed Faizi: Erstens, unser Expertise aus unterschiedlichen Industrien basiert auf der fundamentalen Priorisierung unserer Anleger bei allen Investitionsentscheidungen. So stellen wir sicher, dass alle Handlungsaktivitäten an unsere Anleger angelehnt sind und diese immer in den Vordergrund gestellt werden.
Zweitens, in Zeiten volatiler und risikofreudiger Investitionsmöglichkeiten (z.B. Kryptowährungen, Aktien, etc.) ist eine Unternehmensanleihe mit dem Fokus auf Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen eine im Vergleich vernünftigere Investitionsmöglichkeit.
Zu guter Letzt sehen wir in der Westfalia Real Estate GmbH einen seriösen und vertrauenswürdigen Geschäftspartner für alle Stakeholder inklusive Investoren und Makler. Wir operieren gewinnorientierend und am Ende des Tages erwarten das auch unsere Investoren von uns.
Anleihen Finder: Herr Faizi, besten Dank für das Gespräch.
Anleihen Finder Redaktion.
Fotos: Westfalia Real Estate GmbH
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