Wie geht „gerechte Risikoverteilung“? – Immobilien-Projektanleihen behaupten sich gut im Markt – Kolumne von Ursula Querette und Hubert Becker, Instinctif Partners

Anleihen für Immobilienprojekte werden als Alternative zur Bankfinanzierung von Projektentwicklern eingesetzt. Dabei lautet oft die skeptische Frage von Investoren: Warum denn keine Bankfinanzierung? Und es folgt die schlichte These: Wenn keine Bank finanziert (oder finanzieren möchte) muss das Risiko sehr hoch sein und dementsprechend ein sehr hoher Kupon als Risikoprämie geboten werden. Oder aber: Wenn es keine Anleihefinanzierung gäbe, würde ein solches Projekt nicht verwirklicht werden. Mit anderen Worten: Anleiheinvestoren erhalten keine risikogerechten Rendite.

Die „Wahrheit“ ergibt sich am Markt

Die „Wahrheit“ einer „gerechten“ Risikoverteilung ergibt sich letztlich am Markt. Investoren beteiligen sich durchaus an Projektanleihen mit Kupons um die 6 %. Und die meist institutionellen Investoren sind nicht dumm. Offensichtlich muss man etwas differenzierter hinschauen.

Betrachtet man den Blickwinkel der Banken genauer, wird schnell klar, warum Projektfinanzierungen – vor allem im aktuellen Niedrigzinsumfeld – nicht im Fokus ihres Interesses stehen. Die Beurteilung von Projektrisiken, insbesondere von „Solitärprojekten“ mit Alleinstellungsmerkmalen gehört nicht zu den Kernkompetenzen der meisten Banken. Zu ihrem Geschäftsmodell passt eher Mengengeschäft in Standardobjekten und mit großen Immobilienentwicklern. Zudem finanzieren Banken in der Regel nur, wenn sie aufgrund der Beleihungsgrenze auf der sicheren Seite sind. Dafür nehmen sie dann vielleicht auch nur 3 % Zins oder aktuell sogar weniger. Dies löst aber nicht das Problem des Initiators, der die restliche Finanzierung mit Eigenkapital und teurem Mezzaninekapital abdecken müsste.

Die Lösung für erfolgreiche Immobilien-Projektanleihen liegt in einer genaueren Betrachtung der Risiken durch die Beteiligten. Voraussetzung ist eine entsprechende Immobilien-Kompetenz der Projektpartner (CF-Berater, Ratingagentur, Gutachter, Anwälte, Platzierungsbank, Kommunikationsagentur). Kritischer Erfolgsfaktor ist letztlich die Verlässlichkeit und Spezialkompetenz des Projektentwicklers – also des Emittenten. Diese muss ausreichend belegt, kommuniziert und seitens der Investoren im Rahmen der Roadshow hinterfragt werden. Sicherheiten runden die Einschätzung nur ab.

Der Anleger weiß, wofür sein Geld eingesetzt wird

Immobilien-Projektentwicklungen sind Spezialthemen. Die entsprechenden Anleiheprojekte ebenfalls. Anders als bei Anleihen, die z. B. Kapital für Expansion bereitstellen sollen, weiß der Investor bei Projektanleihen ganz genau, wofür sein Geld eingesetzt wird. Und da – wie eben erläutert – kreditgebende Banken solche Solitärprojekte meiden, hat der Investor dann tatsächlich die Chance, deren Position einzunehmen.

Der Verdacht, dass die Initiatoren sich mit geringem eigenem Risiko „unanständig hohe Margen“ einstreichen, ist eher unrealistisch. Auch die eingebundenen Berater haben einen Ruf zu verlieren. Gute Berater „quälen“ den Kunden mit den kritischen Themen und drängen auf echte Lösungen. Oft geht das zu Lasten der Marge, sichert aber letztlich den Erfolg der Anleihe.

Am Ende ist die Entscheidung für ein Investment immer auch eine Frage des Vertrauens. Das ist zum einen Stück „Systemvertrauen“ in einen Markt, z. B. auf der Basis von Regulierung, Marktstandards etc. Noch mehr aber ist es das Vertrauen in den Emittenten und die handelnden Menschen. Und dieses gilt es auch, durch eine saubere Kommunikation zu vermitteln und aufrecht zu erhalten.

Ursula Querette und Hubert Becker, Instinctif Partners

Vitae:

Dr. Hubert Becker, Director Instinctif Partners

Dr. Hubert Becker, Diplom-Kaufmann, war nach Stationen in der Unternehmensberatung und der Immobilienwirtschaft viele Jahre als Leiter Unternehmenskommunikation bei Versicherungskonzernen tätig. Aus dieser Zeit zählen neben der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit auch die interne Kommunikation und das Change-Management zu seinen Spezialgebieten. Seit 2001 lehrt er zudem als Honorarprofessor an der Rheinischen Fachhochschule in Köln. Bei Instinctif Partners ist er seit 2012 tätig und verantwortlich für die Branchen Versicherungen und Immobilien.

Ursula Querette, Managing Partner Instinctif Partners

Ursula Querette, Bankkauffrau und Diplom-Betriebswirtin, war nach Stationen bei der WestLB und Dresdner Kleinwort Benson für J.P.Morgan in Frankfurt und London tätig, bevor sie mehrere Jahre in Aachen und Shanghai für die AIXTRON SE arbeitete. 2010 wechselte sie zu Haubrok Investor Relations. Seit November 2012 ist die ausgewiesene Expertin in den Bereichen Investment Banking und Investor Relations für Instinctif Partners in München tätig. Als Mitglied der Geschäftsleitung verantwortet sie den Bereich Finanzmarkt & Investor Relations bei Instinctif Partners Deutschland sowie den Standort München.

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Foto: O Palsson / flickr

Portraitfotos: Instinctiv Partners

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