WGF AG – Düsseldorfer Immobilienhandels- und Investmenthaus auf Erfolgskurs

(13.02.2010) 2003 wurde die WGF Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG in Düsseldorf gegründet. Im sechsten Jahr seiner Firmengeschichte hat das Unternehmen aktuell eine Gesamtemission von rund einer Viertelmilliarde Euro platziert. Damit ist der einstige Pionier auf dem Gebiet deutscher Hypothekenanleihen zum deutschen Marktführer in dieser Anlageklasse aufgestiegen. Die Perspektiven für die WGF AG im Jahre 2010 sind klar: Der Wachstumskurs wird weiter fortgesetzt, um die Marktführerschaft zu sichern und die Expansion in neue Geschäftsfelder vorzubereiten. Anleihen Finder sprach mit WGF-Chef Pino Sergio über die Chancen und Risiken im deutschen Immobilienmarkt und die Perspektiven der WGF AG.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Sergio, mit der letzten EUR 100 Mio. Anleiheemission im Herbst 2009 zur Finanzierung neuer  Immobilieninvestitionen zeigt die WGF AG einen gesunden Appetit auf Wachstum. Wie schätzen Sie die Entwicklung des  Immobilienmarktes - insbesondere für die von der WGF AG besetzte Nische - in den kommenden Jahren ein und warum wird die WGF AG erfolgreich sein?

Pino Sergio: Gute Einstiegschancen gibt es derzeit vor allem für Investoren, die nicht auf Bankfinanzierung angewiesen sind und besonders schnell und flexibel agieren können. Dazu zählen wir uns. Viele andere Marktteilnehmer sind momentan gezwungen, Portfolien zu verkaufen, da sie Bankkredite nicht mehr bedienen können bzw. der Einsatz von weiteren Geldmitteln zu teuer wäre.  Dies eröffnet uns aktuell günstige Optionen. Die derzeitigen Marktbedingungen erlauben es uns, Objekte in guten Lagen mit  Einstandsrenditen zwischen 8,0% und 11,5% zu erwerben. Die Immobilienpreise werden nach Einschätzung verschiedener Marktinstitute in der nächsten Zeit noch weiter fallen, wenn auch etwas moderater als bislang.

Unser Geschäftsmodell sieht den Ankauf von Liegenschaften vor, die durch Leerstandsabbau sowie Modernisierung eine deutliche Wertsteigerung erfahren können. Schwerpunktmäßig suchen wir Wohnimmobilien. Wir konzentrieren uns hier auf eine Nische, die uns von Mitbewerbern differenziert. Nicht allein der günstige Einkauf macht uns erfolgreich, sondern auch das darauf folgende Asset- und  Immobilienmanagement unserer Unternehmensgruppe und Partner. Damit optimieren wir die Mieterträge nachhaltig und  gewährleisten den Anlegern dauerhaft Festzinsen von 6,35% p.a. Die später erzielbaren Verkaufspreise generieren wir dann zu einem optimalen Zeitpunkt, wenn die Preise ihren Turn Around erreichen. Diese Flexibilität in Kauf und Verkauf machen uns  erfolgreich, ebenso unsere Immobilien- und Finanzexpertise.

Anleihen Finder: Ende Dezember verkündigte die WGF AG den Erwerb des achtgrößten Immobilienportfolios, das in 2009 erworben wurde. Ist das ein Beispiel für Ihre Strategie? Müssen diese großen Investments nicht auch mit konkreten Emissionen unterlegt werden?

Pino Sergio: Ja, dies ist ein gutes Beispiel für unsere derzeitige Flexibilität und Kaufstrategie. Der Deal betrifft ein Immobilienportfolio der Schweizer Corestate Gruppe mit 1.879 Wohnungen und 95 Gewerbeeinheiten im Volumen von rund 100 Millionen Euro. Wir unterlegen mit den Objekten unsere bereits Anfang Oktober auf den Markt gebrachte WGF 6,35 %  Hypothekenanleihe (WKN WGFH05). Die Gesamtfläche des Portfolios beläuft sich auf 139.000 Quadratmeter. Die  Vermietungsquote liegt bei 98 Prozent. Die Immobilien liegen zum größten Teil in Nordrhein-Westfalen.

Anleihen Finder: Mitte 2009 hatten Sie das Umsatzziel von EUR 70 Mio. für 2009 ausgegeben und eine solide Ergebnisentwicklung prognostiziert. Voraussetzung dafür ist nach unserem Verständnis insbesondere die Möglichkeit, Bestandsobjekte zu adäquaten Preisen zu veräußern. Bestand diese Möglichkeit im 2. Halbjahr 2009 und konnte die WGF ihre Ziele vorläufig erreichen?

Pino Sergio: Unser prognostiziertes EBIT (Anm. d. Redaktion: Ergebnis vor Zinsen und Steuern) für 2009 werden wir aller Voraussicht einhalten können. Die finalen Ergebnisse werden wir im März veröffentlichen. Sicherlich war das vergangene Jahr
ein schwieriges Marktumfeld für Immobilienverkäufe zu guten Preisen. Aber es ist dennoch gelungen, kleinere Immobilienprojekte
zu veräußern. Auch sind wir nicht allein auf Verkäufe angewiesen. Unser Geschäftsmodell zielt auch auf die Aufwertung der Mieteinnahmen ab, die auch bei Halten der Immobilien zu verbessertem Umsatz führen.

Anleihen Finder: Wir entnehmen dem Emissionsprospekt ihrer jüngsten Anleihe, dass die WGF AG mit der deboka Deutsche Grund und Boden Kapital AG eine Tochtergesellschaft gegründet hat, um geschlossene Immobilienfonds zu strukturieren und zu platzieren. Dies soll ein zusätzlicher Verkaufskanal für Bestandsimmobilien der WGF AG sein. Wann rechnen Sie mit ersten Platzierungserfolgen?

Pino Sergio: Die deboka wurde mit dem Ziel ins Leben gerufen, bislang noch ungenutzte Potenziale entlang der  Wertschöpfungskette rund um die Immobilie abzudecken, z.B. für Core-Immobilien in absoluten Top-Lagen mit  Renditeerwartungen von 4-5%. Diese Art der Immobilien und die Zielgruppe, die mit diesem Fonds adressiert wird, ist Bestandteil des Geschäftsmodells der deboka. Wir erweitern hiermit unsere Produktpalette und wollen zudem neue Anlegergruppen erschließen. Es geht um mehr, als nur einen weiteren Verkaufskanal für unsere Immobilien zu erschließen. Die in den Fonds enthaltenen Objekte sind anderer Art als bislang bei unseren Anleihen. So stehen institutionelle Investoren und vermögende  Anleger im Fokus der Fonds-Aktivitäten, während es bei den Hypothekenanleihen bis vor kurzem schwerpunktmäßig Privatanleger  waren.

Mit der fünften neuen Anleihe zielen wir noch stärker als bisher auch auf Institutionelle ab. Konkret sind wir mit einem ersten Private Placement der deboka im Gesamtvolumen von ca. 20 Mio. EUR mit einem Pflegeimmobilienfonds am Start und befinden uns kurz vor der Platzierung bei Retail-Investoren.

Anleihen Finder: Die WGF AG wurde von der Ratingagentur Creditreform Rating AG in 2007 und 2008 mit einem BBB-  (überdurchschnittlich gute Bonität) bewertet, hingegen wurden die Anleihen der WGF AG zuletzt mit der etwas schwächeren Note BB bewertet. Woran liegt das Ihrer Einschätzung nach und was wird die WGF unternehmen, um die jüngste Emission wieder inden „BBB-Bereich“ anzuheben?

Pino Sergio: Für unsere jüngste Hypothekenanleihe (WGFH05) erwartet die Creditreform Rating bereits eine Ratingnote von BBB- (Investmentgrade), nachdem sie im Vorfeld die Kalkulationsmodelle des Portfolioerwerbs geprüft hatte. Eine Ratinghochstufung dieser jüngsten Anleihen erfolgt naturgemäß etwas zeitversetzt, da die Ratingagentur sicher gehen muss, dass sich die ja erst im Dezember aufgelegte Anleihe entsprechend der zugrunde gelegten Prämissen bewährt. Das im Vergleich zum Produktrating für  den Anleger noch wichtigere Unternehmensrating stimmt uns zufrieden, ebenso aber das naturgemäß zeitversetzte Rating unserer Produkte.

Das Unternehmensrating gibt Aufschluss darüber, wie sich die Finanzflüsse des Unternehmens insgesamt gestalten oder welche Kompetenz das Management für die Betreuung der Emission vorzuweisen hat. Erst danach beurteilt die Creditreform  Rating AG die spezifische Ausgestaltung des Finanzinstrumentes, also solche Komponenten wie die Besicherungsmechanismen oder die integrierten Investorenrechte.

Anleihen Finder: Der Emissionsprospekt verpflichtet den Emittenten auf verschiedenste Arten von Risiken hinzuweisen, die zu einer Schädigung der Vermögensinteressen der Anleger führen könnten. Die Eintrittswahrscheinlichkeit der im Prospekt genannten Risiken ist sicherlich sehr unterschiedlich zu bewerten, ebenso wie die potenziellen Schäden im Fall des Eintritts. Was halten Sie persönlich für die größten Risiken für die WGF AG in den kommenden Jahren und wie werden Sie diesen begegnen?

Pino Sergio: Jede Anlageform, auch Hypothekenanleihen der WGF, ist mit Risiken behaftet. Wichtige Risken federn wir durch Sicherungsmechanismen gezielt ab und wappnen uns und unsere Anleger dadurch. Wäre ich davon nicht überzeugt, könnte ich das Geschäftsmodell nicht umsetzen. Gerne erläutere ich, wie wir den Risiken begegnen: Für den Fall, dass die WGF AG dem Anleger Zinsen nicht bezahlt oder am Ende der Laufzeit das eingezahlte Kapital nicht zurückzahlt, weil sie in eine wirtschaftliche Schieflage gerät, wurde eine Sicherungskonstruktion zu Gunsten der Anleger eingerichtet.

In einer wirtschaftlichen Schieflage der WGF hätte ein Treuhänder die Pflicht, die Immobilien aus dem Vermögen der WGF AG abzusondern. Die Mieteinnahmen sowie der Veräußerungspreis stünden den Anleihegläubigern im Rahmen der Zwangsverwertung ebenso zur Verfügung. Diese erstrangige  Grundbuchbesicherung der Anleger ist gleichzeitig eine Besonderheit der WGF Hypothekenanleihen, die herkömmliche Anleihen nicht vorweisen. Zum Einen haftet die gesamte Vermögensmasse der WGF AG für Zins- und Rückzahlungsansprüche der Anleger, und zum Anderen stellen eben die Immobilien, auf die den Anlegern erstrangige Grundpfandrechte eingetragen werden, eine zusätzliche Sicherheit dar.

Die Sicherheit der WGF 6,35 % Hypothekenanleihe steht und fällt mit der Qualität der erworbenen Immobilien. Würde sich die WGF AG bei der Wahl der Immobilien vergreifen, wäre dies ein Problem. Wir investieren in Immobilien, die ein Wertsteigerungspotenzial aufweisen, und verfügen über ausgewiesene  Immobilien- und Lokalmarktexperten. Im ersten Schritt werden die Lage der Immobilie und das Preis-Leistungs-Verhältnis beurteilt. Zusätzlich fertigt das Unternehmen eine umfangreiche Objektstudie an. Werden im Ergebnis dieser Objektstudie festgelegte Kennziffern eingehalten, dann entscheidet ein Expertengremium über den Erwerb der Immobilien. Der Beschluss muss Veräußerungseinstimmig sein.

Im Anschluss muss ein vereidigter und öffentlich bestellter Gutachter dem Wert der Immobilien feststellen. Ein Mittelverwendungskontrolleur überwacht die Einhaltung der Investitionskriterien zum Erwerb einer Immobilie. Eingeworbene Gelder werden zunächst auf einem Sonderkonto hinterlegt und an einen unabhängigen Mittelverwendungskontrolleur abgetreten. Bei Emissionsbeginn stehen die Immobilien im Einzelfall noch nicht fest, man spricht deshalb von einem sog. „Blindpool“. Erst nach Platzierung der Anleihe im Markt erwirbt die WGF AG solide deutsche Immobilienobjekte gemäß den definierten Investitionskriterien.

Ein weiteres Risiko können Kursschwankungen im Börsenhandel sein. Bislang bewegten sich unsere Kurse allerdings stets nah um die 100%, so dass Anleger, die ihre Anleihestücke vor Ablauf der Laufzeit verkaufen wollten, auch flexibel an ihr Anlagegeld kamen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Sergio, haben Sie herzlichen Dank für die gewährten Einblicke und Ihre sehr differenzierten Aussagen. Wir wünschen Ihnen und der WGF AG weiterhin viel Erfolg bei der Platzierung der aktuellen Anleihe- und Genussrechts-Emissionen und der weiteren Umsetzung Ihrer Investitionsstrategie.

Zur Person

Pino Sergio, Vorstands-Vorsitzender und Hauptaktionär der WGF ist seit fast 20 Jahren erfolgreich im Immobiliensektor tätig. Er ist die innovative Kraft der WGF und verantwortet das Kerngeschäft, den Immobilienhandel. Bevor in 2003 die WGF gründete, war er Geschäftsführer zweier Immobiliengesellschaften.

ct