„Die Turbulenzen an den Börsen haben einen Run auf Sachwerte ausgelöst“, Wolfgang Sedelmayer, Vorstand von Wienwert.
 

Börse Express: Sie bezeichnen sich im Segment Vorsorge- und Anlegerwohnungen in Stilaltbauten als Wiener Marktführer. Von welcher Grösse sprechen wir da?

Wolfgang Sedelmayer: Wir konzentrieren uns auf Wiener Stilhäuser, also klassische Immobilien, die vor 1915 errichtet wurden, weil diese eine sehr gute Bausubstanz haben und das Bild Wiens architektonisch geprägt haben. Hier liegt unsere Kernkompetenz. In diesem Segment entwickeln wir jährlich rund 300 Wohnungen. 

Börse Express: Im börsenotierten Aktienbereich würden Sie Wienwert mit wem vergleichen?

Wolfgang Sedelmayer: Wienwert Immobilien hat über beide Vorstände eine langjährige Erfahrung im Immobilien-Bereich. Am ehesten kann man das Geschäftsmodell mit Conwert vergleichen, wobei wir uns ausschliesslich auf den Wiener Immobilienmarkt konzentrieren, was einige Risikofaktoren ausschliesst.

Börse Express: Sie emittieren gerade eine Anleihe. Warum ohne Bank-Unterstützung?

Wolfgang Sedelmayer: Wir haben die Erfahrung gemacht, dass die Abwicklung so einfacher und unkomplizierter ist. Ausserdem bringt die Zeichnung direkt beim Emittenten dem Anleger einen zusätzlichen Vorteil: Er spart bei uns die Verkaufsspesen.

Börse Express: Wofür gibt der Anleger genau sein Geld? Was wird damit gemacht?

Wolfgang Sedelmayer: Das Geld des Anlegers wird ausschliesslich in neue Immobilien-Projekte investiert. Wienwert kauft mit diesem Geld geeignete Häuser mit hohem Wertsteigerungspotenzial, entwickelt die Flächen und verkauft die einzelnen Wohnungen.

Börse Express: Wie ist er abgesichert?

Wolfgang Sedelmayer: Der Anleger ist dreifach abgesichert, was sicher eine Besonderheit ist. Erstens wird die Auszahlung der von den Anlegern in die Wienwert Immobilien Finanz AG investierten Gelder über einen Treuhänder, den Wiener Anwalt Michael Gabler, abgewickelt. Er überwacht die zweckgebundene Verwendung der Gelder und gibt sie ausschliesslich - das ist entscheidend - für den Ankauf und die Finanzierung von Immobilien frei. Zweitens soll der Treuhänder bei jedem aus der Wienwert-Anleihe finanzierten Erwerb von Immobilien durch die einzelnen Projektgesellschaften angemessene grundbücherliche Sicherheiten erhalten. Und drittens soll zu jedem erworbenen Objekt ein Verkehrswertgutachten erstellt werden, das von einem gerichtlich beeideten, unabhängigen Sachverständigen erarbeitet wird und die Möglichkeit gibt, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen.

Börse Express: Schuldner ist wer?

Wolfgang Sedelmayer: Schuldner ist die Wienwert Immobilien Finanz AG, unter deren Dach auch die einzelnen Immobilienprojekte abgewickelt werden.

Börse Express: Im Falle  es Konkurses des Schuldners heisst das was genau?

Wolfgang Sedelmayer: Wienwert kauft überwiegend bereits fertige Immobilien, ein umfassendes Baurisiko entfällt also. Je nach Vermietungsgrad erzielen die Häuser bereits unmittelbar nach dem Kauf eine Rendite zwischen 3,5 und 6,5  Prozent nur aus der laufenden Vermietung. Der Konkursfall ist also sehr, sehr unwahrscheinlich.

Börse Express: Wie beurteilen Sie das Preisniveau in Wien? Gibt es Anzeichen einer Blase?

Wolfgang Sedelmayer: Absolut nicht. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren in Wien kontinuierlich gestiegen, aber nie sprunghaft. Das liegt unter anderem daran, dass durch die gesetzliche Deckelung der Mieten Wien für internationale Immobilien-Spekulanten wenig interessant erschien. Dadurch hat es keinerlei Übertreibungen bei den Preisen gegeben. Im Gegenteil: Im Vergleich mit europäischen Grossstädten wie München oder Barcelona ist das Preisniveau sehr niedrig. Es gibt also reichlich Luft nach oben. Darüber hinaus verfügt der Wiener Markt über eine sehr hohe Eigenkapitalbasis mit zusätzlich strengen Kreditrichtlinien der Banken, wodurch keine Kredit- und Preisblase entsteht.

Börse Express: Ist das Thema Sachwert derzeit ein gefragtes?

Wolfgang Sedelmayer: Die Turbulenzen an den Finanzmärkten haben einen regelrechten Run auf Sachwerte ausgelöst. Wir spüren das ganz deutlich an der Nachfrage nach Wohnungen. Bemerkenswert ist, dass bei vielen Immobilien-Investoren nicht mehr nur der Vorsorgeaspekt, sondern die Suche nach einer krisensicheren Veranlagung im Vordergrund steht. Rund die Hälfte aller Anleger finanziert derzeit den Kauf ihrer Wienwert-Wohnung zu hundert Prozent mit Eigenkapital. Für Wienwert erschliesst sich damit eine völlig neue, finanzstarke Zielgruppe.

Börse Express: Sie zahlen auf die Nullkupon-Anleihe 8,0 Prozent Zinsen und rechnen in den kommenden Jahren mit einem durchschnittlichem Ertrag von 4,5 Prozent. Wie geht sich das aus?

Wolfgang Sedelmayer:  Wir optimieren das Anleihekapital mit Fremdkapital von Banken. Daraus ergibt sich ein attraktiver Durchschnitts-Zinssatz von 4,4 Prozent, den wir allein aus den laufenden Mieteinnahmen der Häuser abdecken können. Der Erlös aus dem Verkauf der Vorsorgewohnungen ist da noch nicht mitgerechnet.

Börse Express: Die anderen Fremdkapitalzinsen müssen aber auch beglichen werden, auch wenn Sie da mit sehr geringen 3,0 Prozent rechnen. Warum verwenden Sie dann nicht nur Bankkredite?

Wolfgang Sedelmayer: Es ist kein Geheimnis, dass die Banken derzeit sehr restriktiv bei der Finanzierung von Projekten sind und sehr hohe Eigenkapitalquoten fordern. Mit unseren Anleihen verschaffen wir uns Unabhängigkeit von den Banken.

Börse Express: Was bedeutet der 3-Prozent-Bonus in Ihrem Werbefolder?

Wolfgang Sedelmayer: Das ist ein besonderes Angebot für alle Anleger, die ihr Kapital nach Ablauf der Anleihe in fünf Jahren in einer Wienwert-Vorsorgewohnung anlegen möchten. Wer sich dafür entscheidet, bekommt Sonder-Konditionen eingeräumt, nämlich einen Bonus von drei Prozent auf den gezeichneten Nominalbetrag der Anleihe. Dieser Bonus wird vom Kaufpreis der Wienwert-Wohnung abgezogen. Einzige Voraussetzung ist natürlich die Verfügbarkeit entsprechender Objekte.

Börse Express: Summa summarum – warum sollte der Anleger Ihnen Geld geben?

Wolfgang Sedelmayer: Die Anleihen richten sich an Anleger, die von der guten Entwicklung des Wiener Immobilienmarktes profitieren wollen, hohe Zinsen lukrieren möchten, aber ihr Kapital nur kurzfristig binden wollen. Und die Wert auf eine mehrfache Absicherung ihres Investments legen. Das sind mehrere gute Gründe, unsere  Anleihen-Angebote zu zeichnen.

Interview: Robert Gillinger, Börsen Express

Weitere Informationen finden Sie auf www.wienwert.at