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Herr Zochert, Herr Krimmling, inwiefern stimmt bei Ihnen das Verhältnis von Rendite und Risiko? – Interview zur Anleihen-Neuemission mit den Machern der KSW Immobilien GmbH & Co. KG
Die KSW Immobilien GmbH & Co. KG begibt eine fünfjährige 25-Millionen-Euro-Anleihe mit einem jährlichen Zinskupon von 6,5 Prozent. Die Anleihen-Millionen sollen für den Bau des Hotel- und Restaurantprojekts “Kosmos-Ensemble” in Leipzig verwendet werden. Die Zeichnungsfrist für die KSW Immobilien-Anleihe beginnt morgen, am Dienstag, dem 23. September 2014.
Die Anleihen Finder Redaktion fragte bei Jörg Zochert und Holger Krimmling, den KSW-Managern nach, um mehr über die Hintergründe der Neuemission zu erfahren:
Anleihen Finder Redaktion: Sehr geehrter Herr Zochert, sehr geehrter Herr Krimmling, Kritiker betonen bei Immobilien-Projektanleihen, die sich wie Ihre auf einzelne Bauvorhaben beziehen, das Ausmaß der Risiken, dem ein großes Bauprojekt ausgesetzt ist. Aus Ihrer Vorgeschichte ergibt sich, dass Sie Erfahrung mit solchen Projekten am Standort ihres neuen Hotel- und Restaurant-Projektes haben. Inwiefern können Ihnen Anleihe-Gläubiger ein solches Großprojekt anvertrauen?
Jörg Zochert und Holger Krimmling: Wir verfügen über langjährige Erfahrung in Bezug auf die Bauträger- und Sanierungstätigkeit für den Verkauf und die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien. Die KSW Gruppe hat mehr als 200.000 qm Fläche primär in Leipzig saniert bzw. neu erstellt und innerhalb der letzten 10 Jahre Immobilienprojekte im Wert von ca. € 200 Mio. erfolgreich realisiert. Dabei haben wir alle Projekte im vorgesehenen Kosten- und Zeitrahmen abgeschlossen. Die KSW Gruppe verfügt auch bereits über entsprechende Expertise im Bereich Hotelprojektentwicklungen. So haben wir im Jahr 2010 in Dranske auf Rügen ein exklusives 4 Sterne Apartmenthotel mit 63 Zimmern/ Apartments von jeweils ca. 25 bis 55 qm errichtet, welches seit 2011 in Betrieb ist. Auch hier war die Grundlage eine historische Bausubstanz, wobei wir es beim dem Meliá-Hotelprojekt mit einer sehr prachtvollen Fassade zu tun haben, die wir im neoklassizistischen Stil rekonstruieren werden.
„Umfangreiches Sicherheitenkonzept“
Anleihen Finder Redaktion: Ein weiterer Kritikpunkt ist, dass Anleihe-Gläubiger bei großen Immobilien-Projekten eher eine Art von Wagniskapitalgeber seien, die aber mit relativ wenig Zinsen belohnt würden. Anleihe-Gläubiger würden auch die Rolle der Banken übernehmen, wenn die Banken schon nicht mehr für eine Finanzierung bereitstehen würden. Inwiefern stimmt bei Ihnen das Verhältnis von Rendite und Risiko?
Jörg Zochert und Holger Krimmling: Bei der von der KSW Immobilien GmbH & Co. KG begebenen 6,5 Prozent Anleihe wird das Risiko des Anleihe-Gläubigers durch mehrere Komponenten eingegrenzt. Zum einen liegt ein umfangreiches Sicherheitenkonzept vor. Zum anderen sind die gesamten geplanten Gestehungskosten bereits nach erfolgreicher Anleihebegebung vorhanden. Außerdem haben wir mit der Sol Meliá Deutschland GmbH einen Pachtvertrag über 20,5 Jahre für das Hotel abgeschlossen. Die Zinsansprüche der Zeichner können bereits im dritten Anleihejahr aus den Pachterträgen für das Hotel und die Restaurants, für welche wir in fortgeschrittenen Mietverhandlungen stehen, bedient werden. Um diese Zeit bis zu den Miet-/Pachteinnahmen zu überbrücken, werden außerdem zwei Jahreskupons bei einem Treuhänder hinterlegt. Zudem begeben wir die Anleihe zu einem Zeitpunkt in welchem die Baugenehmigung bereits vorliegt. Die Voraussetzungen für eine plangemäße Umsetzung des Projektes sind damit bereits heute gegeben.
Anleihen Finder Redaktion: Bei den Eckdaten Ihres Anleihen-Angebotes fallen das Rating, das Besicherungskonzept und der langfristige Mietvertrag mit der Sol Meliá Deutschland GmbH auf. Können Sie diese Punkte für unsere Leser bitte kurz beleuchten?
Jörg Zochert und Holger Krimmling: Die 6,5 Prozent-Anleihe der KSW Immobilien GmbH & Co. KG wurde am 08. September von der Creditreform AG mit dem Anleiherating „BBB-“ (Investment Grade) bewertet. Die Emission weist damit eine „stark befriedigende Güte“ auf.
„Treuhänder überwacht“
Was das Besicherungskonzept angeht, so werden die Ansprüche der Anleihegläubiger unter anderem durch eine erstrangige Grundschuld von bis zu € 25 Mio. besichert. Außerdem wird ein Treuhänder die Verwendung sämtlicher Mittel, insbesondere aus der Anleihe, den Miet- und Pachteinnahmen sowie auch den Erlös aus dem Verkauf überwachen. Die Emittentin tritt ihm gegenüber zugunsten der Anleihegläubiger u.a. sämtliche Hotel-/ und Restaurantpachtansprüche, Versicherungs- und Bauansprüche sowie Ansprüche aus dem Verkauf ab. Darüber hinaus werden die Zinsen für die Zinszahlungen der ersten beiden Jahre ebenfalls auf ein Treuhandkonto einbezahlt und zurückgehalten werden. Schließlich werden von der KSW Immobilien GmbH & Co. KG übliche Anleihe-Covenants wie „Change of Control, Aufstockungsverbot, Ausschüttungssperre und Negativerklärung“ eingeräumt.
Pachtvertrag mit der Sol Meliá Deutschland GmbH
Für den Investor ist das wichtigste Highlight sicherlich der langfristige Pachtvertrag mit der Sol Meliá Deutschland GmbH, der für einen Zeitraum von 20,5 Jahren abgeschlossen wurde. Es handelt sich hier um einen Pachtvertrag mit festen Pachteinnahmen, der innerhalb der ersten drei Jahre eine Staffelung der Pacht und danach eine Indexierung vorsieht. Darüber hinaus liegt uns zu dem Pachtvertrag noch eine harte Patronatserklärung der Muttergesellschaft Meliá Hotels International S.A. vor.
Anleihen Finder Redaktion: Wir haben bei der Vorbereitung des Interviews den Eindruck gewonnen, dass Ihre Herangehensweise und Ihr Engagement darauf abzielen könnten, längerfristig am Kapitalmarkt als zuverlässiger Emittent auftreten zu wollen. Inwiefern ist der Eindruck richtig?
Jörg Zochert und Holger Krimmling: Die Begebung einer Anleihe stellt durchaus eine von mehreren Optionen auch für weitere evtl. anstehende Projektfinanzie-rungen dar.
Anleihen Finder Redaktion: Herr Zochert, Herr Krimmling, vielen Dank für das Gespräch!
Kurzlebensläufe:
Holger Krimmling
- Jahrgang 1968
- Seit 1992 im Immobiliensektor tätig
- 1993-2003 Geschäftsführer bei einem Leipziger Wohnungsbauunternehmen
- 2003 Gründung der KSW-Gruppe. Geschäftsführender Gesellschafter
Jörg Zochert
- Jahrgang 1967
- Langjährige Tätigkeit in der Projektentwicklung von Wohnanlagen und Sanierung von Denkmalschutzobjekten
- Umfassende Vertriebserfahrung
- Seit 2007 verantwortlich für Finanzen, Vertriebsentwicklung, Projektentwicklung und Öffentlichkeitsarbeit bei der KSW-Gruppe
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Anleihen Finder Redaktion. Das Interview führte Christoph Morisse.
Fotos: KSW Immobilien GmbH & Co. KG
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