Herr Elender, Sie bewerben den „doppelten Schutz“ der Stern Immobilien-Anleihe – Inwiefern sind Anleger abgesichert?

Freitag, 10. Mai 2013


Noch ist die Unternehmensanleihe der Stern Immobilien AG in der Zeichnungsfrist. Die Anleihen Finder Redaktion sprach mit Ralf Elender (Foto), Vorstand der Stern Immobilien AG, über die Geschäftsaussichten des Immobilien-Unternehmens und die Hintergründe der Emission:

Anleihen Finder Redaktion: Sehr geehrter Herr Elender, können Sie uns bitte einen Einblick in das Geschäftsmodell und die -strategie der Stern Immobilien AG geben? Kurz: Wie verdienen Sie Geld?

Ralf Elender: Wir halten und veredeln Immobilien an nationalen und internationalen Top-Standorten. Unsere Zielregionen sind insbesondere der Großraum München, Kitzbühel und Umgebung sowie die türkische Metropole Istanbul. Im Fokus unserer Geschäftstätigkeit stehen die Wert- und Ertragsoptimierung und der anschließende Verkauf von hochwertigen Wohnobjekten, Geschäftshäusern sowie Grundstücken. Aufgrund unserer langjährigen Immobilienexpertise, intelligenter Wertschöpfungskonzepte und unseres hervorragenden Marktzugangs in unseren Zielmärkten generiert die Stern Immobilien AG überdurchschnittliche risikoadjustierte Renditen.

Anleihen Finder Redaktion: Bitte geben Sie uns einen Überblick über Ihre Immobilienprojekte in der jüngsten Zeit- über die, die noch in Planung sind, die schon erworben wurden und die, die bereits verkauft wurden, kurz: Bitte verraten Sie uns, was zurzeit in Ihrer Projektpipeline ist.

Ralf Elender: Sowohl im Großraum München als auch in Istanbul haben wir mehrere attraktive Projekte in der Pipeline. In München planen wir den Erwerb einer Immobilie im Stadtteil Lehel sowie die Entwicklung eines Gewerbegebiets im Süden von München. In Istanbul ist die Beteiligung an einer Projektgesellschaft zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklung geplant.

Anleihen Finder Redaktion: Sie investieren an so unterschiedlichen, internationalen Orten wie München, Kitzbühel und Istanbul. Wieso sind diese Regionen in Ihrem Fokus?

Ralf Elender: Alle drei Regionen sind Top-Standorte für Immobilien, an denen wir unsere intelligenten Wertschöpfungskonzepte umsetzen können. Und an allen drei Standorten verfügen wir über die notwendigen Marktkenntnisse und einen exzellenten Marktzugang vor Ort.

Anleihen Finder Redaktion: Welche Sicherheitsmaßnahmen haben Sie getroffen, um Ihren Geschäftsbetrieb vor Wechselkursrisiken zu schützen?

Ralf Elender: Der überwiegende Teil unserer Geschäftstätigkeit findet im Euro-Raum, d.h. München und in Kitzbühel und Umgebung, statt. Auch in Istanbul werden Immobiliengeschäfte alle in Euro oder US-Dollar abgewickelt. Vor diesem Hintergrund unterliegen wir keinem hohen Wechselkursrisiko, das einer teuren Absicherung bedarf.

Anleihen Finder Redaktion: Die Wettbewerbssituation an den Standorten Ihrer Projekte ist anspruchsvoll. Wieso werden Sie sich durchsetzen?

Ralf Elender: Unser Team verfügt nicht nur über eine langjährige Immobilienexpertise. Wir kennen darüber hinaus unsere Zielmärkte bestens und verfügen dort jeweils über einen hervorragenden Marktzugang vor Ort.

Anleihen Finder Redaktion: Laut Ratingbericht von Scope erkennt man eine rückgängige Entwicklung bei den operativen Cashflows. Was führte zu dieser Entwicklung?

Ralf Elender: Wie aus unserer Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2012 ersichtlich, haben wir unseren Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit, der in der Regel als operativer Cashflow bezeichnet wird, in 2012 deutlich auf 0,8 Mio. Euro verbessert. Unser tatsächlicher operativer Cashflow ist also deutlich positiv! Im Geschäftsjahr 2012 haben wir Investitionen in aussichtsreiche Immobilien getätigt. Dies hat plangemäß dazu geführt, dass sich unser Finanzmittelbestand auf 1,4 Mio. Euro Ende 2012 ermäßigt hat. Wir sind durchweg solide finanziert und erwarten für 2013 eine klare Besserung unseres Cashflows. Die Anleiheemission dient vor allem dazu, unsere attraktive Projektpipeline zu finanzieren. Auch ohne den erwarteten Mittelzufluss durch die Anleihe sind wir finanziell gut aufgestellt.

Anleihen Finder Redaktion: Bitte geben Sie uns ein kurzen Überblick über die Verbindlichkeiten des Unternehmens. Die Ratingagentur Scope hat laut ihrem Ratingbericht „eine deutliche Abschwächung der Finanzlage“ der Stern Immobilien AG von 2010 auf 2012 erkannt.

Ralf Elender: Zunächst einmal haben wir unser Konzern-Eigenkapital im Geschäftsjahr 2012 um 3,4 Mio. Euro auf 12,3 Mio. gesteigert und verfügen per Ultimo 2012 über eine für ein Immobilienunternehmen sehr solide Eigenkapitalquote von mehr als 30 Prozent. Und das bei einer konservativen Bilanzierung nach dem deutschen HGB.

Unsere Verbindlichkeiten konnten wir im Jahr 2012 von 27,8 Mio. Euro im Vorjahr auf 25,9 Mio. Euro abbauen. Der Großteil davon sind Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, die wir im Jahr 2012 von 20,3 Mio. Euro im Vorjahr auf 18,3 Mio. Euro reduziert haben. All unseren Verbindlichkeiten stehen extrem werthaltige Immobilien, Grundstücke und Immobilienprojekte gegenüber.

Anleihen Finder Redaktion: Schauen wir uns bitte Ihre Unternehmensanleihe genauer an. Wieso könnten Ihnen die Anleihe-Erlöse einen Vorsprung vor den Wettbewerbern verschaffen? An welchen Stellen werden Sie die Erlöse einsetzen?

Ralf Elender: Mit dem erwarteten Mittelzufluss sollen vor allem die oben beschriebenen attraktiven Projekte in München und in Istanbul finanziert werden. Derzeit gehen wir davon aus, dass von dem Nettoemissionserlös ca. 2/3 für Investitionen in Projekte in Deutschland und ca. 1/3 für Investitionen für Projekte in der Türkei verwendet werden. Durch den durch die Anleihe erwarteten Mittelzufluss sind wir bei der Finanzierung attraktiver Projekte flexibler und können schneller handeln. Dies stellt für uns durchaus einen Wettbewerbsvorteil dar.

Anleihen Finder Redaktion: Sie bewerben den „doppeltem Schutz“ Ihrer mittelständischen Anleihe. Wie funktioniert dieser im Detail?

Ralf Elender: Zum einen erfolgt eine Absicherung des Anspruchs der Rückzahlung der Anleihe in Höhe von 55 Prozent des Anleihevolumens durch verschiedene Sicherheiten. Darunter fallen die Verpfändung des 90 Prozent-Anteils des Tochterunternehmens Stern Real Estate AG und werthaltige Forderungen. Zum anderen bietet die Anleihe einen Inflationsschutz, der bei einem Anstieg der Verbraucherpreise greift.

Rückzahlungen von mehr als 100 Prozent am Ende der Laufzeit?

Anleihen Finder Redaktion: Als weiteres Argument für die Zeichnung Ihrer Unternehmensanleihe führen Sie an, dass durch den Inflationsschutz am Ende der Laufzeit der Mittelstandsanleihe Rückzahlungen von mehr als 100 Prozent möglich seien. Können Sie das unseren Lesern bitte kurz erklären?

Ralf Elender: Ab einer durchschnittlichen Teuerungsrate von mehr als 2 Prozent werden am Ende der Laufzeit der Anleihe mehr als 100 Prozent des Nennwerts zurückgezahlt. Entsprechend der Laufzeit der Anleihe ist dabei das arithmetische Mittel der Inflationsrate für fünf Jahre maßgeblich. Die maximale Rückzahlung am Ende der Laufzeit beträgt 105,5 Prozent des Nennwerts der Anleihe und wird ab einer durchschnittlichen Inflationsrate von 2,91 Prozent erreicht.

Anleihen Finder Redaktion: An welche Investorengruppe richtet sich Ihre Unternehmensanleihe vornehmlich – Sehen Sie eher private oder institutionelle Investoren als Ihre vornehmliche Zielgruppe an?

Ralf Elender: Unsere Mittelstandsanleihe kann zusammenfassend als Alternative zu einem direkten Immobilien-Investment in München betrachtet werden. Dies dürfte sowohl für private als auch für institutionelle Investoren interessant sein. Wir fokussieren beide Zielgruppen.

Anleihen Finder Redaktion: Können Sie uns zum Schluss bitte kurz einen Ausblick auf Ihre Geschäftserwartung in den nächsten Jahren geben?

Ralf Elender: Vor dem Hintergrund unseres attraktiven Bestands sowie unserer aussichtreichen Projektpipeline erwarten wir eine weitere positive Entwicklung im Geschäftsjahr 2013 und darüber hinaus.

Anleihen Finder Redaktion: Herr Elender, vielen Dank für das Gespräch!

Anleihen Finder Redaktion

Foto: Screenshot aus DAF-Video (oben), Jaume Meneses/flickr (Mitte)

Zum Thema:

Neuemission: Zeichnungsfrist für Anleihe der Stern Immobilien AG beginnt am 2. Mai – Zins: 6,25 %, Scope Rating „A-“, ab 23. Mai im Entry Standard und im M:access, Börse München

Anleihen Finder Datenbank:

Stern Immobilien AG 2013/2018

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