Hahn AG: Rating-Agentur sollte Anleihenkonstruktion und Besicherung verstehen

Donnerstag, 6. September 2012

Die Anleihen Finder Redaktion sprach mit Michael Hahn, dem Vorstandsvorsitzenden und Hauptaktionär der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG unter anderem darüber, wie das Unternehmen die Wende geschafft hat und warum sie von einer Ratingagentur bewertet wurde, die durch unbeauftragte Ratings von Mittelstandsanleihen in die Schlagzeilen kam:

Anleihen Finder Redaktion: Sehr geehrter Herr Hahn, mit einem verwalteten Volumen von EUR 2,28 Mrd. und einer Firmengeschichte von über 30 Jahren ist die Hahn Gruppe eine Größe im deutschen Immobiliensektor. Können Sie unseren Lesern bitte einen tieferen Einblick in Ihr Geschäftsmodell, Investitionsziele/- märkte (evtl. mit Angabe von Referenz-Transaktionen) sowie Ihre Firmenhistorie geben?

Michael Hahn: Die Hahn Gruppe konzipiert und verwaltet seit über 30 Jahren erfolgreich Immobilienfonds und Immobilienvermögen für private und institutionelle Anleger. Wir haben als vielfach ausgezeichnetes Emissionshaus mit positiver Leistungsbilanz bereits rund 170 geschlossene Immobilienfonds emittiert. Dazu managen wir zwei Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren. Der klare Fokus liegt stets auf der Immobilienart „großflächige Einzelhandelsimmobilien“ und zwar ausschließlich in Deutschland. Das günstige Rendite-Risiko-Verhältnis von großflächigen Einzelhandelsimmobilien mit bonitätsstarken Mietern äußert sich in der hohen Vermietungsquote von 98 Prozent sowie den langfristig gesicherten Miet-Cashflows des verwalteten Immobilienvermögens.

Anleihen Finder Redaktion: Ein Blick in die Entwicklung der Ertragslage Ihrer Gruppe zeigt, dass die Umsatzerlöse seit 2009 (EUR 92,4 Mio.) auf EUR 69,6 Mio. signifikant zurückgegangen sind. Was waren die Gründe dafür?

Michael Hahn: Die Umsatzerlöse vermitteln nur einen unvollständigen Einblick in unsere Geschäftsentwicklung. So enthalten die Umsatzerlöse teilweise auch die Verkaufspreise für die Immobilien, die wir als Fonds neu konzipieren und dann im Privatkundengeschäft als geschlossene Immobilienfonds platzieren. Da nun aber nicht jede Immobilientransaktion, abhängig von der Ausgestaltung, bilanziell wirksam ist, können sich trotz stabiler Platzierungsergebnisse größere Umsatzschwankungen ergeben. So lag beispielsweise das platzierte Eigenkapital im Privatkundengeschäft in den Jahren 2009 bis 2011 in der engen Bandbreite von EUR 33 bis 36 Mio.

Anleihen Finder Redaktion: Transaktionsbereinigt ergibt sich ein stabileres Bild. Wie sehen Ihre Pläne für weitere Immobilienverkäufe aus? Sind ähnliche Verkaufserlöse auch für die kommenden Jahre zu erwarten?

Michael Hahn: Wir investieren regelmäßig jedes Jahr rund EUR 150-200 Mio. in Immobilienobjekte. Die angekauften Immobilien werden dann nach der Konzeptionsphase als geschlossene Fonds oder im Rahmen unserer Asset-Management-Mandate direkt in institutionelle Fonds eingebracht. Wichtig ist aber auch die Feststellung: unsere Einkommensquelle sind die Managementerlöse aus dem Asset-, Fonds- und Property Management. Immobilientransaktionen liegen dem nur zum Teil zugrunde.

Anleihen Finder Redaktion: Auf Ebene des ausgewiesenen Konzernergebnisses kann nur im Jahr 2011 ein Gewinn in Höhe von EUR 1,0 Mio. verzeichnet werden. Was sind die Gründe, weshalb diese negative Serie nun gebrochen sein sollte? Wie sind hierzu Ihre Prognosen?

Michael Hahn: Grundsätzlich waren wir mit dem Geschäftsverlauf des Jahres 2011 durchaus zufrieden. Nach drei schwierigeren Jahren der Neuausrichtung und organisatorischen Veränderungen, in denen Belastungsfaktoren verarbeitet und Risiken minimiert wurden, sind wir in die Gewinnzone zurückgekehrt. Wir erwarten, dass dieses eine nachhaltige Entwicklung ist. Die Gewinnprognose aus dem Geschäftsbericht 2011 liegt bei EUR 2 bis 3 Mio. nach Steuern für den Konzern.

„Wir haben Verbindlichkeiten zurückgeführt“

Anleihen Finder Redaktion: Gegenüber dem Eindruck der GuV ist die Veränderung in der Vermögenslage positiv zu erwähnen. Die Verbindlichkeiten konnten massiv gesenkt werden und gleichzeitig das Eigenkapital erhöht werden, wodurch sich eine Eigenkapitalquote von deutlich über 30 Prozent ergeben hat. Wie konnte dies erreicht werden und was können die Anleger in diesem Punkt zukünftig noch erwarten?

Michael Hahn: Wir haben im letzten Jahr eine Kapitalerhöhung mit einem Bruttoemissionserlös von rund EUR 5,5 Mio. durchgeführt. Außerdem haben wir das Vorratsvermögen abgebaut und Verbindlichkeiten zurückgeführt. Zum Ende des ersten Halbjahrs lag die Eigenkapitalquote bei 34,5 Prozent. Da rund EUR 10,7 Mio. aus dem beabsichtigten Emissionserlös für die Umfinanzierung eingesetzt werden, wird sich die Eigenkapitalquote auch nach der Anleiheemission in einem für unser Geschäftsmodell komfortablen Bereich bewegen.

Anleihen Finder Redaktion: Bei der im Prospekt abgebildeten Aufzählung der zu berücksichtigenden Risiken fällt das Thema Rechtsstreitigkeit bzw. fehlende Entlastung zweier ehemaliger Vorstände auf. Welche Konsequenzen können sich daraus ergeben? Sind dafür, wenn notwendig, Rückstellungen gebildet worden? Wann erwarten Sie eine Lösung dieses Punktes?

Michael Hahn: Dies ist ein Sachverhalt, der überwiegend Chancen beinhaltet. Hintergrund ist die mögliche Verletzung von Geschäftsführungsverpflichtungen durch zwei ehemalige Vorstände. Die Gesellschaft hat Gehaltszahlungen eingestellt, da sie Forderungen auf Schadensersatz wegen der Verletzung der Geschäftsführungspflichten geltend macht. Die Schadensersatzzahlungen übersteigen die ausgesetzten Gehaltszahlungen um ein Vielfaches.

Anleihen Finder: Kommen wir nun zu Ihrer Anleihe über EUR 20 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren und 6,25 Prozent Zinsen p.a. Welche Mittelverwendung haben Sie bei der Festlegung des Anleihe-Nominals zugrunde gelegt? Was passiert, wenn das genannte Mindestvolumen von EUR 12,0 Mio. im Rahmen der Platzierung nicht eingesammelt werden kann?

Michael Hahn: Wie gesagt sind EUR 10,7 Mio. für die Ablösung von Darlehen vorgesehen. Darlehen für Spezialfondsanteile, die wir als Sicherheit für die Anleihegläubiger einbringen werden. Die verbleibenden Mittel sollen insbesondere für die Ankaufsfinanzierung im Privatkundengeschäft eingesetzt werden. Der Mittelbedarf im Fondsgeschäft resultiert aus der kurz- bis mittelfristigen Ankaufsfinanzierung von Immobilien, Grundstücken und Anteilen an Objektgesellschaften, die nach erfolgter Konzeption in privaten Fondsvehikeln als Pluswertfonds oder auch Privatplatzierungen platziert werden sollen. Wenn das Mindestvolumen von EUR 12 Mio. nicht erreicht würde – wovon ich unter dem Eindruck der uns vorliegenden Interessensbekundungen von Investoren überhaupt nicht ausgehe – fände die Emission nicht statt.

Anleihen Finder Redaktion: Wie stellen Sie sicher, dass Sie ausreichend geeignete Objekte für Investments finden? Insbesondere vor dem Hintergrund des stetig steigenden Interesses in „Betongold“ und damit einhergehender anziehender Immobilienpreise.

Michael Hahn: Wir haben ein sehr gut aufgestelltes Akquisitionsteam mit einem über Jahrzehnte etablierten Netzwerk zu Inhabern von Handelsimmobilien. Das erlaubt uns den Zugang zu attraktiven Off-Market Deals. Auch profitieren wir davon, dass viele Immobilieneigentümer aus den unterschiedlichsten Gründen großen Wert darauf legen, dass ihre Immobilie auf einen erfahren Asset Manager übergeht, der die erfolgreiche weitere Entwicklung des Objekts sicherstellt.

„Wir wollten unsere Bankenunabhängigkeit vergrößern“

Anleihen Finder Redaktion: Sie haben sich in der Vergangenheit hauptsächlich durch (Bank-) Kredite und Fondsemissionen refinanziert. Warum dieses Mal durch eine Anleihe, zumal die Konditionen Ihrer langlaufenden Verbindlichkeiten laut Wertpapierprospekt geringer ausfallen als die der Anleihe?

Michael Hahn: Für die Gesellschaft stellt die Anleihe eine neue, flexible und attraktive Möglichkeit der Fremdfinanzierung dar. Mit den aus der Emission zufließenden Mitteln wollen wir also auch unsere Bankenunabhängigkeit vergrößern. Mit der Verzinsung von 6,25 Prozent ist – angesichts der für die Anleihe zugrunde gelegten Sicherheiten – sicher eine attraktive Verzinsung für die Anleger gefunden worden.

Anleihen Finder: Die Anleihe wird als besichertes Wertpapier bezeichnet. Können Sie uns bitte den Mechanismus, z.B. Rolle des Treuhänders RWP aus Essen, und die Sicherheiten genauer erläutern?

Michael Hahn: Die als Sicherheit unterlegten Beteiligungen im Gesamtwert von EUR 21,3 Mio. beinhalten Immobilien-Spezialfonds und Objektgesellschaften, die hochwertige Einzelhandelsimmobilien mit hohen Vermietungsquoten und mietvertraglich gesicherten Ausschüttungen halten. Mit der erfolgreichen Emission gehen die Sicherheiten in die Verwaltung des Treuhänders über. Dieser erhält auch die Ausschüttungen aus den Sicherheiten, die ihm zusätzlich für die Bedienung der Zinsverpflichtungen verpfändet wurden. Mit den aktuellen Werten ergibt sich daraus folgendes Bild. Die Rückzahlung der Anleihe ist zu 105 Prozent besichert und auch die Bedienung der Zinsverpflichtungen ist zu über 105 Prozent besichert, da die prognostizierten Ausschüttungen aus den Sicherheiten die Zinslast der Anleihe übersteigen.

Anleihen Finder: Was waren die Gründe dafür, die Bewertung der Sicherheiten selbst zu schätzen und nicht durch einen unabhängigen Dritten durchführen zu lassen?

Michael Hahn: Das stimmt so nicht. Größtenteils greifen wir auf externe Schätzungen zurück. Rund EUR 19 Mio. der eingebrachten Sicherheiten wurden extern bewertet. Nur bei sechs Immobilien-Objektgesellschaften im Gesamtwert von ca. EUR 2,3 Mio. haben wir interne Bewertungen herangezogen. Auch hier war die Datenlage aber sehr gut, da es sich um Anteile an existierenden geschlossenen Immobilienfonds mit einem regelmäßigen Reporting handelt.

Anleihen Finder Redaktion: Durch den Einsatz der Sicherheiten konnten Sie ein Investment Grade Rating von A- der Scope Credit Rating GmbH erzielen. Diese Ratingagentur hat jüngst durch unbeauftragte Ratings von Mittelstandsanleihen auf sich aufmerksam gemacht. Weshalb ist Ihre Wahl auf diese Agentur gefallen?

Michael Hahn: Wichtig war uns, dass die beauftragte Rating Agentur die Anleihenkonstruktion und die Besicherung versteht und demzufolge einen auch für Dritte verständlichen Ratingbericht verfassen kann. Scope hat große Expertise in der Analyse von Investmentfonds. Da unser Sicherheitenpaket für die Hahn-Anleihe ebenfalls aus Investmentfonds besteht, lag die Auswahl von Scope deshalb nahe.

Anleihen Finder Redaktion: Herr Hahn, im Rahmen der Platzierung reservieren Sie im „Friends and Family Programm“ EUR 1,0 Mio. für Ihre Mitarbeiter, Lieferanten etc. als Instrument der Bindung an Ihr Unternehmen. Gibt es schon erste Indikationen über die Resonanz aus den eigenen Reihen?

Michael Hahn: Ja, die gibt es. Und sie sind sehr positiv.

Anleihen Finder Redaktion: Vielen Dank für das sehr offene Gespräch.

 Kurzvita von Michael Hahn

– Seit 2011 Vorstandsvorsitzender, Verantwortlich für Strategie, Fonds Management für Privatkunden, Zentralfunktionen
– 2006-2011 HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG, Aufsichtsratsvorsitzender
– 1990-2006 HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG, Vorstandsvorsitzender
– 1982-1990 Administra Immobilien Verwaltungsgesellschaft mbH, Geschäftsführender Gesellschafter
-1976-1982 Freier Vermögensberater
– 1971-1974 Staatl. geprüfter Betriebswirt
– 1948 Geboren in Stendal

Anleihen Finder Redaktion

Foto: Hahn AG

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