EYEMAXX-CEO Dr. Michael Müller: „Wir gehen fest von einer Vollplatzierung der neuen Anleihen aus“

Dienstag, 10. April 2018


Interview zur Anleihen-Emission. Die EYEMAXX Real Estate AG begibt eine weitere Unternehmensanleihe
dieses Mal mit einem Zinskupon in Höhe von 5,50 % p. a. Das Immobilien-Unternehmen bleibt dabei seiner Strategie treu und legt abermals einen kleinen Bond mit einem Gesamtvolumen von bis zu 30 Millionen Euro auf. Wir haben mit Dr. Michael Müller, dem Gründer und CEO von EYEMAXX über die aktuelle Anleihe-Emission gesprochen.

Anleihen Finder: Hallo Herr Dr. Müller, mit der EYEMAXX begibt sich eine der erfahrensten Emittentinnen erneut auf den KMU-Anleihen-Markt. Wird es Ihnen nicht langsam etwas langweilig, immer wieder neue Anleihen zu begeben?

Dr. Michael Müller: Nun, wir schaffen ja Abwechslung, indem wir auch fleißig Anleihen zurückzahlen. Das machen wir immer pünktlich und zuverlässig. Aktuell sind wir wieder als Emittent am Markt, denn wir haben weitere, lukrative Immobilienprojekte, die wir auf diese Weise mit finanzieren wollen. Insofern sind unsere Anleihebegebungen ja kein Selbstzweck, sondern haben ihre Basis im operativen und profitablen Wachstum von EYEMAXX.

Anleihen Finder: Im vergangenen Jahr hatte EYEMAXX eine Wandelanleihe emittiert. Warum haben Sie sich nun wieder für eine herkömmliche Anleihe entschieden? Welches Kalkül steckt dahinter?

Dr. Michael Müller: Wir legen großen Wert darauf, dass unsere Bilanz- und Finanzierungsstruktur ausgewogen ist. Entsprechend nutzen wir unterschiedliche Finanzierungsvehikel und kombinieren diese: Eigenkapital, Fremdkapital oder eben eher hybride Formen, wie Wandelanleihen. Die klassische Unternehmensanleihe passt jetzt wieder in diesen Finanzierungsmix, schließlich haben wir Ende 2017 ja auch eine solche Unternehmensanleihe zurückgezahlt.

Anleihen Finder: Für welches gegenwärtige EYEMAXX-Projekt sollen die neuen Anleihen-Mittel in Höhe von 30 Mio. Euro – neben der teilweisen Refinanzierung der Alt-Anleihe 2013/18 – im Besonderen verwendet werden? Welches Minimalplatzierungsziel müssen Sie für Ihre Vorhaben erreichen?

Dr. Michael Müller: Zunächst einmal vorab: Wir gehen fest von einer Vollplatzierung aus, ein Minimalziel gibt es nicht, auch weil wir – wie bereits erwähnt – über einen guten Mix aus Finanzierungsmöglichkeiten verfügen.  Wir wollen mit den Mitteln aus der neuen Anleihe einerseits ganz neue Entwicklungsprojekte finanzieren, sie auch für bereits gesicherte Projekte einsetzen und gegebenenfalls auch für den Ausbau unseres Bestandportfolios einsetzen – also für das weitere Wachstum von EYEMAXX.

Anleihen Finder: Erneut lassen Sie Privatanleger an Ihrem Unternehmenswachstum partizipieren. Warum haben Sie sich erneut für ein öffentliches Angebot entschieden? Und welche Vorteile erhalten die Gläubiger der Anleihe 2013/2018 beim Umtausch der Alt-Anleihen in neue Schuldverschreibungen?

„Sie haben EYEMAXX über die Jahre die Treue gehalten“

Dr. Michael Müller: Wir adressieren Privatanleger und institutionelle Anleger gleichermaßen. Ich sehe auch keinen Grund, warum wir private Anleger nicht auch berücksichtigen sollten? Sie haben EYEMAXX über die Jahre – auch als unser Unternehmen noch kleiner und unbekannter war – die Treue gehalten, das habe ich nicht vergessen. Deshalb können Anleger ab dem 19. April im Rahmen eines öffentlichen Angebots unsere neue EYEMAXX 2018/2023 Anleihe (ISIN DE000A2GSSP3) zeichnen. Wir bieten fünf Jahre lang 5,5 Prozent Zinsen p. a., die wir halbjährlich auszahlen.

Schon jetzt, und noch bis zum 16. April, können zudem Anleger, die unserer Anleihe 2013/2019 (ISIN DE000A1TM2T3) halten, diese in den neuen Bond tauschen. Sie erhalten wie die neuen Zeichner beim öffentlichen Angebot 5,5 Prozent Zinsen p. a. für fünf Jahre bei der neuen Anleihe, zusätzlich eine Sonderzahlung von 23,75 Euro pro getauschter Anleihe und noch die jeweils aufgelaufenen Stückzinsen. Sie sehen, die Antwort auf die Frage wird reichlich lang, wenn ich alle Vorteile aufzähle. Insofern meinen wir, dass wir hier für alte und neue Anleihebesitzer ein sehr attraktives Angebot machen.

Anleihen Finder: Zuletzt gab es einen publikumswirksamen „Spatenstich“ in Berlin. Wie sieht die aktuelle Projektpipeline der EYEMAXX Real Estate AG aus?

„Mittelrückflüsse und Gewinne vor Fälligkeit der neuen Anleihe“

Dr. Michael Müller: Dieser Spatenstich bei unserem Projekt „Sonnenhöfe“ in Berlin-Schönefeld zeigt, dass EYEMAXX mittlerweile ein sehr relevanter Player am deutschen Immobilienmarkt ist. Die Sonnenhöfe haben ein Projektvolumen von rd. 170 Mio. Euro. In der Nachbarschaft setzen wir mit den „Vivaldihöfen“ ein weiteres EYEMAXX-Projekt mit ebenfalls rd. 170 Millionen Euro um und in Mannheim aktuell mit dem „Postquadrat“ auch ein 170-Millionen-Euro-Projekt. Diese drei Großprojekte werden zwischen 2020 und 2022 fertig. Wir erwarten daraus hohe Mittelrückflüsse und Gewinne – also allesamt vor Fälligkeit der neuen Anleihe. Das waren jetzt nur ausgewählte Leuchtturmprojekte, insgesamt summiert sich unsere aktuelle Pipeline auf ca. eine dreiviertel Milliarde Euro. Und wir haben weitere attraktive Projekte vor der Flinte, wenn ich das so flapsig sagen darf, deshalb ja auch der neue Bond.


Quelle: EYEMAXX Real Estate AG, Postquadrat Mannheim

Anleihen Finder: Der aktuelle Zinskupon von 5,50 % p. a. ist mit Abstand der niedrigste bislang – werten Sie das als Belohnung für die erfolgreiche Arbeit der letzten Jahre?

Dr. Michael Müller: Genau so sehen wir das auch. Die Kupons unserer bisherigen Anleihen waren zwar immer deutlich höher, offenkundig sieht der Kapitalmarkt sie heute als zu hoch an. Denn unsere anderen Anleihen rentieren aktuell zwischen 4,5 und 5,5 Prozent. Wir fassen dies als Bestätigung für die sehr gute und profitable Entwicklung unseres Unternehmens und unseren Status als verlässlicher Emittent und Rückzahler auf.

Anleihen Finder: EYEMAXX ist gewiss ein verlässliches Unternehmen am Kapitalmarkt. Die Frage sei dennoch gestattet, wie es EYEMAXX schaffen wird, die mittlerweile sechste Unternehmensanleihe zu bedienen?

„Forward Sales“

Dr. Michael Müller: Wir haben ja bereits zwei Anleihen erfolgreich zurückgezahlt. Dabei sind die Mittelzuflüsse aus erfolgreichen Projektverkäufen natürlich ein wichtiger Faktor. Und ich habe ja gerade geschildert, dass wir alleine aus unseren Großprojekten in den Jahren 2020 bis 2022 ganz erhebliche Mittelrückflüsse erwarten, die wir zu einem erklecklichen Teil durch so genannte Forward Sales bereits eingeloggt haben.

„Deutlich steigende Gewinne und ein deutlich steigendes Eigenkapital“

Anleihen Finder: Investoren schauen für gewöhnlich auf Finanzkennzahlen. Was kann EYEMAXX im operativen Bereich da aktuell anbieten?

Dr. Michael Müller: Kurz gesagt: Deutlich steigende Gewinne und ein deutlich steigendes Eigenkapital. Etwas detaillierter lautet die Antwort dann: Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um über 39 Prozent auf 14,3 Mio. Euro erhöht und unser Eigenkapital um fast 32 Prozent auf 50,1 Mio. Euro. Damit konnten wir unsere Eigenkapitalquote zum Geschäftsjahresende auf 33,4 Prozent weiter steigern.

Anleihen Finder: Wie hoch ist EYEMAXX mit seinen zahlreichen Fremdkapitalmaßnahmen insgesamt verschuldet und wie gestaltet sich aktuell das Verhältnis von Nettoschulden zum Gewinn?

Dr. Michael Müller: Die Nettofinanzverschuldung von EYEMAXX lag zum vergangenen Geschäftsjahresende bei rd. 85 Mio. Euro. Dabei wäre auch noch zu berücksichtigen, dass hierin 25 Mio. Euro aus unseren Wandelanleihen enthalten sind und bei denen bin ich doch sehr zuversichtlich, dass diese in signifikantem Umsatz in Aktien und damit in Eigenkapital gewandelt werden.

Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: Warum sollten Anleger in EYEMAXX investieren?

Dr. Michael Müller: EYEMAXX bietet Anlegern Rendite auf solidem Fundament. Dieses Fundament besteht aus einem profitabel wachsenden operativen Immobiliengeschäft. Unsere Projektpipeline ist so strukturiert, dass die Cashflows und Gewinne aus unseren drei Großprojekten alle in den Jahren vor der Fälligkeit unserer neuen Anleihe realisiert werden sollen. Ein signifikanter Teil davon ist bereits durch Forward Sales gesichert und wir planen zudem die Steigerung unserer wiederkehrenden Mieteinnahmen aus unserem Bestand. Dass wir ein verlässlicher Partner für unsere Investoren sind, haben wir in den vergangenen Jahren als Emittent und pünktlicher Rückzahler von Anleihen unter Beweis gestellt. Vor diesem Hintergrund scheinen mir 5,5 % Zinsen p. a. bei halbjährlicher Zahlung ein attraktives Angebot zu sein.

Anleihen Finder: Herr Dr. Müller, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Titelfoto: EYEMAXX Real Estate AG

Foto 1 im Text: pixabay.com

Anleihen Finder Datenbank:

EYEMAXX Real Estate AG 2016/2021

EYEMAXX Real Estate AG 2014/2020

EYEMAXX Real Estate AG 2013/2019

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