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EYEMAXX-Anleihe 2016/21 bekommt fünf GBC-Falken – „Stark überdurchschnittlich attraktiv“
Einstufung von GBC AG zu EYEMAXX Real Estate AG
Unternehmen: EYEMAXX Real Estate AG
ISIN: DE000A2AAKQ9
Anlass der Studie: Research Comment
Empfehlung: stark überdurchschnittlich attraktiv
Analyst: Cosmin Filker
Planmäßige Rückführung der ersten EYEMAXX-Anleihe (2011/2016) ist erfolgt, Anleihe 2016/2021 aktuell sehr interessantes Investment
Gutes Beispiel für erfolgreiche Refinanzierungsstrategie Die EYEMAXX Real Estate AG hat mit der am 26.07.2016 erfolgten planmäßigen Rückführung der im Jahr 2011 emittierten 7,5%-Unternehmensanleihe für positiven Newsflow am Markt für mittelständische Unternehmensanleihen gesorgt. Das ausstehende Volumen der voll besicherten Anleihe belief sich zum Rückzahlungszeitpunkt auf 10,70 Mio. EUR. Die Rückzahlung wurde dabei vornehmlich durch die im März 2016 begebene ebenfalls voll besicherte 7,0 %-Unternehmensanleihe (WKN: A2AAKQ) abgedeckt. In unseren Augen ist dies ein gutes Beispiel einer erfolgreichen und durchdachten Refinanzierungsstrategie.
Investororientierte Ausstattung der 2016/2021-Anleihe Ein wichtiger Aspekt dieser Strategie ist die investororientierte Ausstattung der jüngsten Unternehmensanleihe, mit einer umfangreichen Sicherungskomponente. Gemäß Wertpapierprospekt wird jeder Euro Emissionserlös mit einer Grundbuchsicherung von 116,4 % des Verkehrswertes der Sicherungsliegenschaften sowie zusätzlich einer notariellen Abtretung der Mieterlöse der besicherten erstrangigen Immobilien unterlegt. Neben dieser im Marktvergleich umfangreichen Sicherung der Anleihemittel bietet die EYEMAXX-Anleihe zudem einen hohen Kupon von jährlich 7,0 % bei halbjährlicher Auszahlung.
EYEMAXX überzeugt mit operativer Entwicklung Zusätzlich dazu überzeugt die EYEMAXX Real Estate AG auch von operativer Seite. Die Gesellschaft, deren Fokus auf der Entwicklung von Wohn- und Pflegeimmobilien in Deutschland und Österreich, sowie auf der Projektentwicklung mit dem Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien (Fachmarktzentren, Logistikimmobilien, Taylormade Solutions) in Österreich, Deutschland und in der SEE/CEE-Region liegt, verzeichnete im ersten Halbjahr 2015/2016 sowohl auf Umsatz- als auch Ergebnisseite hohe Wachstumsraten.Bei der Gesamtleistung wurde mit 8,32 Mio. EUR (VJ: 5,74 Mio. EUR) ein neuer Rekordwert erreicht. Besonders stark entwickelten sich die Projektgesellschaften, die einen deutlichen Anstieg des Beteiligungsergebnisses bedeuten. Ausgehend von der erhöhten Ertragssituation verbesserte sich das EBIT auf 3,44 Mio. EUR (VJ: 2,67 Mio. EUR), was auf Basis eines ersten Halbjahres ebenfalls einem neuen Rekordwert gleichkommt. Hiervon ausgehend weist die EYEMAXX zum Halbjahr 2015/2016 einen für Immobilienunternehmen hohen EBIT-Zinsdeckungsgrad in Höhe von 1,7 (VJ: 1,5) auf.
Die Grundlage für diese Entwicklung ist die rege Transaktionstätigkeit der Gesellschaft. So wurden im laufenden Geschäftsjahr 2015/16 bereits zwei fertige Fachmarktprojekte in Polen (MY BOX Olawa und MY BOX Namslau) für insgesamt rund 7,0 Mio. EUR veräußert. Darüber hinaus war die EYEMAXX erneut in der Lage, bereits vor Projektfertigstellung, im Rahmen so genannter Forward Sales, zwei deutsche Projekte (Medizinzentrum ‚Thomasium‘ in Leipzig; Pflegeheim und Wohnen Klein-Lengden) und das Fachmarktzentrum MY BOX Brandys bei Prag mit einem Projektvolumen von insgesamt 36 Mio. EUR zu veräußern.
Weiteres Gewinnwachstum mit Mannheimer Projekt in Sicht Auch die künftige Entwicklung dürfte von weiterem Umsatz- und Ergebniswachstum geprägt sein. Die Basis ist die umfangreiche Projektpipeline, welche in den vergangenen Monaten nochmals deutlich ausgeweitet wurde. Mit der Unterfertigung des notariellen Kaufvertrags des Projektes ‚Postquadrat‘ in Mannheim hat die EYEMAXX dabei das größte Projekt der Unternehmensgeschichte gesichert. Innerhalb eines 20.000 qm großen Areals sollen ab dem dritten Quartal 2016 Wohnimmobilien, Gewerbeeinheiten sowie zwei Hotels mit einem Projektvolumen von insgesamt 160 Mio. EUR entstehen. Bis zum Jahr 2019 soll dieses Projekt zusammen mit dem namhaften österreichischen Joint Venture Partner Johann Kowar (ehemaliger Gründer der conwert AG) mit einem Anteil von jeweils 50 %, unter der Federführung der EYEMAXX, umgesetzt werden. Weitere Projekte wie etwa ein Wohnprojekt in Wien mit einem Projektvolumen in Höhe von 27,0 Mio. EUR konnten ebenfalls gesichert werden, so dass die Projektpipeline auf deutlich über 390 Mio. EUR angewachsen ist.
Positive Entwicklung der Zinsdeckungsgrade erwartet Wichtige Finanzierungsbausteine sind die Anleihemittel, Bankkredite, Co- Investoren aber auch der zwischenzeitliche Abverkauf von fertiggestellten oder von im Bau befindlichen Projekten. Ausgehend hiervon dürfte die Gesamtleistung sukzessive auf über 20,0 Mio. EUR (2017/2018e) ansteigen, bei einer grundsätzlich hohen Rentabilität. Wir rechnen mit EBIT- Margenniveaus, welche oberhalb der 60%-Schwelle liegen und damit mit einem EBIT im zweistelligen Millionen-Bereich. Die nach der erfolgten Anleiherückzahlung nun niedrigeren Zinsaufwendungen sollten problemlos zu entrichten sein. Beim EBIT-Zinsdeckungsgrad gehen wir von einem Wert oberhalb von 2,5 (2017/2018e) aus.
Höchstnote 5 GBC-Falken
Wir stufen dabei insbesondere die zuletzt emittierte 7,0%- Unternehmensanleihe aufgrund des umfangreichen Sicherungskonzeptes sowie unter Einbezug des Creditreform-Anleiheratings von BBB (Investment-Grade) als ’stark überdurchschnittlich attraktiv‘ ein und vergeben die Höchstpunktzahl von 5 GBC-Falken.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/14183.pdf
GBC AG
Foto: Sascha Kohlmann / flickr
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Guten Tag liebes Anleihen-Finder-Team!
Was ist bitte „stark überdurchschnittlich attraktiv“ für die eyemaxx Anleihe 2016/2021 ? So etwas wie die Note 0,9 auf dem Zeugnis? Oder nur die überquellende Fantasie eines Rating-Institutes? Ich kann damit nichts anfangen. Die meisten Argumente beziehen sich auf die Vergangenheit und es bleibt für mich die Frage, warum bei einer erstrangig und erstklassig besicherten Anleihe 7% Zinsen gezahlt werden?
Hallo lieber Herr Orth,
das Wording stammt von der GBC AG und wir haben dies lediglich als Pressemitteilung übernommen.
Es ist bereits die fünfte Anleihe des Unternehmens (eine getilgt) und der bislang niedrigste Kupon.
In der im Artikel beigefügten Verlinkung zur Studie finden Sie noch weitere Details zum Unternehmen.
Viele Grüße
Ihr Anleihen Finder-Team