Exporo platziert Immobilienanleihe zur Finanzierung der „Villa Berlin“

Freitag, 13. April 2018


Gastbeitrag und Analyse von Robert Fanderl.
Die Exporo Berlin GmbH (Emittentin) bietet eine variabel verzinsliche Anleihe mit einer Laufzeit bis zum 28. Februar 2023 zur Zeichnung an. Die Höhe der Zinsen ist variabel und maßgeblich von einem Überschuss der Mieterlöse über die Kosten der Immobilie abhängig. Prognostiziert werden vier Prozent pro Jahr. Das Emissionsvolumen beträgt 2,1 Millionen Euro, die Mindestzeichnung 1.000 Euro. Ein Agio wird nicht erhoben. Die Exporo Berlin GmbH wurde am 23. Mai 2017 mit einem Stammkapital von 25.000 Euro gegründet. Die Emittentin ist ein 100%iges Tochterunternehmen der Exporo AG, Hamburg. Die Exporo AG betreibt die Crowdinvesting-Plattform www.exporo.de.

Investitionsobjekt: Das Objekt “Villa Berlin” ist ein repräsentatives Gebäude aus dem Jahre 1913. Der Innenausbau ist gemäß den Informationsunterlagen für die Crowd in einem dem Alter und der Nutzung entsprechenden Zustand und weist nur Mängel oder Schäden in kleinerem Umfang auf. Die Sanitärräume wurden in den letzten 30 Jahren allerdings nicht vollumfänglich renoviert. Ferner bedarf das Dach mittelfristig einer Sanierung. Die Immobilie wurde kurz vor einer Zwangsversteigerung für 3,2 Millionen Euro im Oktober 2017 von der Emittentin erworben. Verkäufer war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Ein im Juni 2017 erstelltes Verkehrswertgutachten weist einen Sachwert von 3,89 Millionen Euro aus.

Standort: Der Bezirk Steglitz-Zehlendorf mit seinen nahezu 300.000 Einwohnern liegt im Berliner Südwesten und stellt flächenmäßig den drittgrößten Bezirk Berlins dar. Es handelt sich um den einkommensstärksten Bezirk der Bundeshauptstadt. Insbesondere sein westlicher Teil ist geprägt von exklusiven Villen und noblen Einfamilienhäusern.

HINWEIS: Mehr zur Anleihe und zum Investitions-Objekt finden Sie hier.

Vermietung: Die Immobilie wird als Wohn- und Gewerbeimmobilie genutzt. Sie ist zum Datum des Prospekts vollständig an einen gewerblichen Mieter vermietet. Mieter des Objektes ist ein Gesellschafter der Verkäuferin. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von fünf Jahren plus Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre. Die gesamte Miete für die Laufzeit von fünf Jahren wurde bereits vom Kaufpreis einbehalten und auf ein Treuhandkonto eingezahlt. Insoweit ergibt sich für die nächsten fünf Jahre kein Mietausfallsrisiko. Nach Ablauf der fünf Jahre ist allerdings unklar, ob sich der Mieter und ehemalige Miteigentümer des Mietobjektes, eine Anschlussvermietung leisten beziehungsweise eine entsprechende Bonität vorweisen kann. Eine Neuvermietung könnte trotz der Exklusivität des Objektes, durchaus schwierig werden, dürfte doch die Zielgruppe für solche Objekte eher überschaubar sein.

Investition und Finanzierung: Das Investitionsvolumen beträgt knapp 3,65 Millionen Euro. Es wird mit dem 2,1 Millionen Euro Anleihekapital und einem Bankdarlehen in Höhe von 1,55 Millionen Euro finanziert. Der Kaufpreis für die Immobilie beträgt 3,2 Millionen Euro. Ferner fallen Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar) in Höhe von 0,23 Millionen Euro an. Die gesamten Anschaffungskosten betragen demnach 3,43 Millionen Euro. Bezogen auf das Investitionsvolumen ergibt das eine gute Investitionsquote von etwa 94 Prozent. Die Nebenkosten der Kapitalanlage umfassen die Strukturierungs- und die Vorfinanzierungskosten. Sie belaufen sich auf 0,22 Millionen Euro. Das sind rund sechs Prozent des Investitionsvolumens oder zehn Prozent bezogen auf das Anleihekapital. Der Einkaufsfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur anfänglichen Jahresmiete, beträgt knapp das 23-fache. Das entspricht einer Ankaufsrendite von 4,4 Prozent. Für die Renditeüberlegungen der Anleger ist allerdings nicht allein der Kaufpreis der Immobilie, sondern der Gesamtaufwand für diese Kapitalanlage entscheidend. Setzt man das gesamte Investitionsvolumen ins Verhältnis zur anfänglichen Jahresmiete, so errechnet sich ein Kaufpreisfaktor von 26. Die Ankaufsrendite der Anleger liegt somit bei 3,8 Prozent.

Prognoserechnung: Die Mieteinnahmen in Höhe von 140.000 Euro basieren auf dem abgeschlossenen fünfjährigen Mietvertrag. Auf der Ausgabenseite werden jährliche Instandhaltungskosten inklusive Rücklagen in Höhe von 11.200 Euro kalkuliert. Das sind acht Prozent der Mieteinnahmen. Mögliche Kosten für eine Anschlussvermietung beinhaltet die Kalkulation nicht. Die laufenden Kosten für das Asset-Management, Anlegerbetreuung und Objektverwaltung prognostiziert Exporo mit knapp 14.000 Euro jährlich. Das sind rund zehn Prozent der Mieteinnahmen. Positiv auf den Cashflow wirken sich die außerordentlich niedrigen Darlehenszinsen aus. Der für fünf Jahre fixierte Zinssatz liegt bei 0,99 Prozent jährlich.

Kapitalrückzahlung: Der Rückzahlungsbetrag setzt sich aus dem Nennbetrag der Anleihe sowie aus einer Wertsteigerungskomponente zusammen. Die Anleger profitieren in Höhe von 80 Prozent an einer Wertsteigerung. Die verbleibenden 20 Prozent gehen an Exporo. Im Falle einer Veräußerung der Immobilie wird die Wertsteigerung auf Basis des erzielten Verkaufspreises für die Immobilie ermittelt. Im Falle einer ordentlichen Beendigung der Schuldverschreibungen ohne Veräußerung der Immobilie wird die Wertsteigerung auf Basis des jüngsten Verkehrswertgutachtens vor dem Ende der Laufzeit ermittelt.

Exitstrategie: Für die Rückführung des Anleihebetrages am Ende der Laufzeit von fünf Jahren bestehen insbesondere zwei Möglichkeiten: Entweder wird die Immobilie verkauft oder es kommt zu einer Verlängerung des bestehenden oder Abschluss eines neuen Mietvertrages und Refinanzierung des Anleihebetrages durch Auflegung einer neuen Anleihe. Im Prognosefall soll die Villa zu einem Preis von 3,5 Millionen Euro verkauft werden. Gegenüber dem Kaufpreis wäre das ein Wertzuwachs von 0,3 Millionen Euro. In diesem Fall könnte die Anleihe mit einem Rückzahlungsbetrag von 101,5 Prozent des Nominalbetrages bedient werden. Kann beispielsweise beim Verkauf nur ein Preis von 3,15 Millionen Euro erzielt werden, sinkt der mögliche Rückzahlungsbetrag auf 85 Prozent des Nominalbetrages. Den Anleger droht also ein Veräußerungsverlust, sollte die Exporo Berlin GmbH nicht aufgrund anderer Mittel in der Lage sein, die Anleihe vertragsgemäß zu 100 Prozent zurückzuzahlen. Kann hingegen ein Preis von 3,85 Millionen Euro erzielt werden, steigt der Rückzahlungsbetrag auf 115 Prozent des Nominalbetrages – die Anleger erzielen also einen nennenswerten Veräußerungsgewinn.

Fazit: Das Angebot hat zwar auf den ersten Blick durchaus Charme. Es handelt sich um die Finanzierung einer repräsentativen Villa in ansprechender Lage. Bei genauerem Hinsehen zeigen sich allerdings auch diverse Fallstricke. Zunächst ist hier der vergleichsweise hohe Kaufpreis im Verhältnis zur Miete zu nennen. Bei einem Kaufpreisfaktor von 23 wird die Luft schon dünn. Ferner sollte ein Immobilieninvestment grundsätzlich langfristig erfolgen. Bei einem Verkauf nach fünf Jahren fallen die unvermeidlichen Nebenkosten einer Immobilientransaktion meist zu stark ins Gewicht und schmälern die Rendite daher erheblich. Kritisch zu sehen ist auch, dass in fünf Jahren nicht nur der Mietvertrag, sondern auch die Bankfinanzierung ausläuft. Ohne Anschlussvermietung gibt es erfahrungsgemäß auch keine Anschlussfinanzierung und dann könnte den Anlegern Ungemach in Hinblick auf die Rückzahlung ihres Kapitaleinsatzes drohen.

Beitrag von Robert Fanderl, freier Wirtschaftsjournalist

Foto: pixabay.com

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