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Anleihen-Barometer: Stern Immobilien-Anleihe (A1TM8Z) trotz Ratingherabstufung weiterhin „attraktiv“ – „Gewinnbringende Immoblienverkäufe“
In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer stuft die KFM Deutsche Mittelstand AG die Stern Immobilien-Anleihe (A1TM8Z) aufgrund der zuletzt gemeldeten gewinnbringenden Immobilienverkäufe weiterhin als „attraktiv“ mit 4 von 5 möglichen Sternen ein.
INFO: Im April hatte die Ratingagentur Scope hat das Rating für die Anleihe der Stern Immobilien AG von „BBB-“ auf „BB+“ sowie das Emittenten-Rating von „BB-“ auf „B+“ herabgestuft.
Gewinnbringende Immobilienverkäufe
Die Begründung im der KFM im Wortlaut: „Aufgrund der gemeldeten gewinnbringenden Immobilienverkäufe der letzten Monate, der hieraus erwarteten deutlichen Verbesserung der Eigenkapitalquote sowie des erwarteten Liquiditätsaufbaus, der bereits jetzt einen Großteil des Anleihevolumens abdecken dürfte, in Verbindung mit der im Bereich besicherter Immobilienanleihen attraktiven Rendite von 8,56% p.a. (auf Kursbasis 98,00% am 16.06.2017) bewerten wir die 6,25%-Stern Immobilien-Anleihe als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen).“
Hinweis: Lesen Sie hier das vorherige KFM-Barometer zur Stern-Anleihe: „Anleihen-Barometer: Stern Immobilien-Anleihe „attraktiv“ – Hohe Rendite aufgrund von aktuell niedrigem Kurswert“
Platziertes Anleihe-Volumen von 17,45 Millionen Euro
ANLEIHEN CHECK: Die im Mai 2013 emittierte Anleihe (A1TM8Z) der Stern Immobilien AG ist mit einem Zinskupon von 6,25 Prozent p.a. (Zinstermin jährlich 23.05.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 23.05.2018. Bei einer Inflation von durchschnittlich mehr als 2,0 Prozent p.a. erfolgt ein Inflationsausgleich am Ende der Laufzeit. Im Rahmen der Anleiheemission wurden im Jahr 2013 insgesamt 14 Millionen Euro platziert, die im Jahr 2014 um weitere 3,25 Millionen Euro und im März 2016 um weitere 0,2 Millionen Euro auf 17,45 Millionen Euro aufgestockt wurden. Das maximale Emissionsvolumen beträgt laut Wertpapierprospekt 20 Millionen Euro. Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin ist laut den Anleihebedingungen nicht vorgesehen.
Sicherheit: Die Stern Immobilien-Anleihe ist laut Wertpapierprospekt neben verpfändeten Forderungen an Tochtergesellschaften auch mit 90.000 Aktien der Stern Real Estate AG (entspricht 90% der Anteile) besichert. In der Stern Real Estate AG sind drei als Bestandsimmobilien gehaltene Objekte gebündelt. Die Objekte befinden sich in München-Westend, München-Riem und Bamberg.
Der Emissionserlös dient Investitionen in bestehende und neue Immobilienprojekte bzw. der Optimierung von bestehenden Finanzierungen in der Stern Immobilien-Gruppe.
Ergebnisprognose 2016 erhöht
Im ersten Halbjahr 2016 gelang der Stern Immobilien der erfolgreiche Verkauf der Objekte Herzogpark und Steinheilstraße in München. Laut Unternehmensmitteilung konnte ein mittlerer bzw. hoher einstelliger Millionenbetrag als Verkaufspreis bzw. jeweils ein signifikanter Gewinn realisiert werden. Im ersten Halbjahr 2016 erzielte die Stern Immobilien AG Umsatzerlöse von 19,3 Millionen Euro (Vj. 0,9 Mio. Euro). Diese resultieren im Wesentlichen aus den genannten Immobilienverkäufen. Aufgrund anhaltender Kosten für die Entwicklung des Immobilien-Portfolios und gestiegener Zinsaufwendungen ist zunächst ein Halbjahresergebnis von minus 1,6 Millionen Euro zu verzeichnen (Vj. -2,5 Mio. Euro).
Im zweiten Halbjahr 2016 konnte durch den Verkauf des Objektes in München-Lehel wiederum ein zweistelliger Millionenbetrag mit signifikantem Gewinn vereinnahmt werden. Auf Basis der umgesetzten Verkäufe hat der Vorstand die Prognose für das Konzernergebnis im Jahr 2016 auf einen Gewinn im hohen einstelligen Millionenbereich angehoben. Ausgehend von einem negativen Konzern-Eigenkapital in Höhe von minus 3,4 Millionen Euro zum 31.12.2015 ist zum Jahresende 2016 ein wieder positives Konzerneigenkapital sowie eine weiter deutliche Entschuldung des Stern Immobilien-Konzerns zu erwarten.
Weitere Verkäufe im ersten Halbjahr 2017
Im März 2017 hat das Unternehmen den Verkauf eines projektierten Wohnprojektes mit 14 Doppelhaushälften in Grünwald zu einem knapp zweistelligen Millionenbetrag mit Gewinn gemeldet. Im Juni 2017 wurden zwei weitere profitable Transaktionen bekanntgegeben: der Verkauf eines mit zwei Boardinghouses projektierten Grundstücksteils im Münchner Osten zu einem zweistelligen Millionenbetrag über eine assoziierte Gesellschaft, an der die Stern Immobilien zu 30 Prozent beteiligt ist, sowie der Verkauf eines Grundstücks am Isarhochufer in Grünwald zu einem oberen einstelligen Millionenbetrag.
Die nach Angaben der Gesellschaft bestehenden stillen Reserven im Immobilienvermögen wurden damit in erheblichem Umfang aufgedeckt. Aufgrund der erzielten Erträge ist nach Rückführung der bestehenden Objektfinanzierungen ein Aufbau freier Liquidität zu erwarten. Darüber hinaus hat sich der Vorstand der Stern Immobilien AG ein genehmigtes bzw. bedingtes Kapital für Finanzierungsinstrumente wie Kapitalerhöhungen, aber auch die Ausgabe von Wandel- und Optionsschuldverschreibungen schaffen lassen.
INFO: Die Stern Immobilien AG ist ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien im Münchner Raum. Das Geschäftsmodell basiert im Wesentlichen auf der wertsteigernden Entwicklung von Immobilienprojekten und dem anschließenden Verkauf. Die Bestandshaltung ist von untergeordneter Bedeutung. Bei den Objekten handelt es sich um hochwertige Wohn- und Geschäftshäuser, Wohnungen und Grundstücke. Das Portfolio umfasste in den letzten Jahren etwa 10 bis 15 Objekte unterschiedlicher Größe.
Anleihen Finder Redaktion.
Foto: pixabay.com
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